安信證券：“降檔”、壓負債、放緩拿地 哪些房企過起了緊日子 ?
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來源：安信證券研究
【固收 - 池光勝】" 降檔 "、壓負債、放緩拿地，哪些房企過起了 " 緊日子 "?
■哪些房企已成功 " 降檔 "？22020 年下半年 53% 的樣本房企 " 降檔 "，橙檔房企 " 降檔 " 更積極，共有 80% 成功降檔；紅檔房企次之，共有 60% 的房企降檔。紅檔房企中融創、雅居樂降至黃檔，金融街降至橙檔；橙檔房企中華僑城降至綠檔，中梁、融信等 7 家房企降至黃檔；黃檔房企中世茂、龍光等 6 家房企降至綠檔。
■哪條紅線改善難度最大？三條紅線中，現金短債比改善難度較小，35 家房企中位數較 2020H1 上升 27.4% 至 156.4%，共有 8 家透過改善現金短債比降檔，僅 3 家房企不達標；淨負債率次之，35 家房企中位數為 71.1%，較 2020H1 降 8.7%，共有 6 家透過改善淨負債率降檔，僅 5 家房企未達標；剔預資產負債率改善難度較大，35 家房企中位數較 2020H1 下降 2.4%，共 6 家透過改善剔預資產負債率降檔，仍有 24 家高於 70%。
■房企如何實現 " 降檔 "？1）現金短債比：多數房企透過增現金、降短債並舉的方式改善。中梁、正榮、奧園、當代現金及短債規模均增加，但現金漲幅更大，世茂、新城等 7 家房企現金及短債規模均下降，但現金降幅更小，金融街、華僑城等 15 家房企則為增現金、降短債；2）淨負債率：多數房企透過增權益方式改善。融創、綠城等 20 家房企主要透過增權益，碧桂園、恆大、萬科等 6 家房企主要透過降有息負債，金茂、當代、華僑城等 8 家房企主要透過增現金改善；3）剔預資產負債率：主要透過增剔預資產、降剔預負債的方式改善。融創、正榮、當代等 23 家房企主要透過增剔預資產，恆大、龍光、中駿等 6 家房企主要透過降剔預負債，禹洲則較依賴增預收。
■哪些房企積極降負債？規模上，紅檔房企較 2020H1 壓降 10.8%，其餘檔變化不大。紅檔房企恆大 & 富力、橙檔房企大悅城& 首創、黃檔房企建業均積極降債；期限結構上，紅、黃檔明顯改善，短長期有息負債佔比分別較 2020H1 下降 13.3%、13.2%。紅檔房企融創、橙檔房企寶龍 & 佳兆業、黃檔房企中駿 & 新城均積極調整長短債結構；綜合融資成本上，綠檔降幅較大、紅檔略微上行。紅檔房企雅居樂，黃檔房企中正榮 & 碧桂園融資成本均明顯下行，橙、綠檔房企則集體下行。
■哪些房企銷售表現較好？紅、橙、黃、綠檔房企銷售集體改善，同增 11.8%、18%、13.7%、11.4%。紅檔房企中金融街 & 恆大 & 雅居樂、橙檔房企中綠城 & 寶龍 & 華僑城、黃檔房企中金茂 & 花樣年 & 越秀銷售表現均較好。
■哪些房企仍在積極拿地？2020H2 樣本房企拿地強度集體下降，紅、橙檔下降更明顯，分別較 2020H1 下降 9.4%、16.2%。紅檔房企中恆大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。
■風險提示：資料統計缺失、統計口徑差異等。
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責任編輯：陳悠然 SF104