文/樂居財經 楊宏彬
“目前是房企併購的好時機，償債高峰期下有不少企業會面臨較大的償債壓力，而世茂的優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。”世茂於2019年大舉收購時，許世壇曾這樣說過。
當時的他或許沒有想過，世茂會在未來的某一天，因資金問題而將收購的專案退回。
2022年3月1日晚間，ST粵泰(SH:600393)釋出公告稱，控股子公司深圳市大新佳業投資發展有限公司（下稱“大新佳業”）、深圳市中浩豐投資發展有限公司（下稱“中浩豐”），與世茂房地產簽訂的《股權轉讓暨合作開發協議書》將被提前解除。
雙方的合作協議簽訂於2019年6月。彼時，大新佳業下屬公司中浩豐與世茂房地產下屬公司廈門翎澤簽署了《深圳賢合舊改專案股權轉讓暨合作開發協議書》。按照協議，廈門翎澤出資3.5億元受讓中浩豐20%股權，意在與ST粵泰共同對深圳賢合舊改專案進行開發。世茂也由此獲得了在深圳的首箇舊改專案。
截止目前，ST粵泰持有大新佳業50%的股權，大新佳業則持有中浩豐80%股權，廈門翎澤持有中浩豐20%股權。簽訂協議後，廈門翎澤已完成支付股權轉讓款，並且後續投入資金7847.76萬元，據此，世茂對該專案的累計投資額為4.28億元。
隨著合作協議的提前解除，世茂在舊改中投入的資金將由ST粵泰如數退還。而世茂退出後，深圳賢合舊改也將變為由ST粵泰負責開發。ST粵泰表示，在沒有向世茂付清此前的投資額前，中浩豐將不由上市公司控制，且不併入當年報表。
限時10個月退款
事實上，當時身處債務泥沼的ST粵泰並不只是向世茂出售一箇舊改專案。根據當時公告，ST粵泰合計向世茂出售了包括深圳賢合舊改在內的5個專案，交易對價總計63.97億元。
這五個專案分別為廣州嘉盛專案、交易對價24.99億元；廣州天鵝灣二期專案，對價為27.8億元；淮南恆昇天鵝灣置業有限公司80%股權，權益對價為7.58億元；淮南粵泰天鵝灣置業有限公司20%股權，權益對價為0.81億元；中浩豐公司20%股權，權益對價為2.79億元。
目前，除了中浩豐此次被世茂退回外，其餘公司仍在世茂旗下。其中廣州天鵝灣二期專案目前正處於銷售階段。
此次向ST粵泰退貨，世茂是規定了回款期限的。根據公告，退回投資額的截止日期為2022年12月31日，資金佔用費按照一年期貸款市場報價利率計算，且世茂要求一次性付完。換言之，世茂要在將近10個月的時間內將這筆4.28億元的投資款收回。
據瞭解，中浩豐所涉及的深圳賢合舊改專案曾於2016年9月便被納入《2016年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，但由於粵泰自身原因而長期閒置。資料顯示，該專案佔地面積14.59萬平方米，拆除用地面積12.23萬平方米，目標專案拆除範圍內永久建築物現狀建築面積約為31.01萬平方米，需拆除320棟房屋。以此計算，舊改後項目整體建面達百萬平方米體量。
而在2019年收購股權之前，該專案已完成簽約175棟，拆除房屋主體63棟，拆除房屋門窗21棟，回遷房預計面積約31萬平方米。按照當時的推測，該專案或許在3年內完成舊改，且第一期也能入市。而據最新訊息，今年年初，專案拆除已接近尾聲。
然而，世茂似乎已經沒有耐心再等下去了。2月23日，穆迪曾下調世茂集團的評級。下調原因是“預計該公司將難以按時償還其債務以及補償投資者“。
2021年中報顯示，世茂集團短期債務444.43億元，長期債務1200.71億元，有息債務合計1645.14億元。截至2021年11月末，世茂集團賬面現金餘額約690億元，但其中專案預售資金529億受到監管限制。這意味著，世茂集團可支配的現金不足200億，存在償債壓力。
丟擲優質資產降債
償債壓力下，世茂此時選擇將深圳賢合舊改退回予ST粵泰或是最好的選擇，既能回籠資金，也免去了舊改後期的建設投入。事實上，這並不是世茂近期以來處理的唯一一個專案。在經歷1月份的債務風波後，世茂拿出了不少優質資產，積極降債、償債。
1月21日，世茂集團宣佈，將上海世茂置業發展有限公司100%股權出售予國企上海久事（集團）有限公司，交易對價為10.6億元。當時世茂表示，出售收益約2.7億元，所得款項90%將用於降低負債。
3天之後，世茂又將廣州亞運城專案26.67%股權出售，交易對價18.445億元，接盤方為中海。而在世茂之前，雅居樂同樣將亞運城26.66%的股權出售予中海。世茂本次所得款大部分同樣用於降低負債。
幾乎同一時間，市場傳出訊息，世茂將位於上海、北京、大灣區、長三角（除上海）以及其他地區的36個專案納入待售資產包，總價值超771億元。大多數專案位於一二線城市，最突出的一類為各城市地標性建築，如深圳世茂深港國際中心、杭州世茂智慧之門B塔專案、武漢漢陽濱江地標專案。
1月28日晚間，世茂集團稱與上海地產集團簽訂專案股權轉讓協議，擬以45億元出售上海外灘茂悅酒店。春節期間，有訊息稱世茂集團主席許榮茂計劃以3.4億英鎊的價格，出售位於倫敦老金融城核心地段一幢大樓。
除了出售資產回血外，世茂也在和債權人進行積極溝通。2月16日，許世壇率領集團執行董事呂翼與“中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃”個人投資者進行線上溝通，會議持續時間約16分鐘。
會議上，世茂集團希望分四期支付陸續到期的借款，支付計劃甚至具體到天。同時，許世壇向投資者表示，“公司的債務整體上是可控的”，資產質量比較好。世茂集團也在不遺餘力地評估公司的經營狀況，公司正和一些國企、央企在探討、推進合作的方案，在廣州和上海實現了和一些國企的合作，懇請債權人給予世茂集團更多的時間。
文章來源:地產K線