物業扎堆赴港趕“考” 榮萬家 410頁招股書顯露幾板斧？

來源： 鳳凰網房產

 撰文| 王迪  來源 | 鳳凰網房產

港股寵溺之風如火如荼，繼中概股迴歸赴港二次上市之後，3家房企業務公司深夜扎堆謀上市，IPO加速之外，物業趕“考”難度或有升級，是一飛沖天，還是數度折戟？

近日，榮盛發展旗下物業服務業務榮萬家提交港股書，相比於傳統開發業務，輕資產、毛利高、發展空間廣闊的諸多博弈讓榮萬家在母公司背書之下充滿估值想象。截至6月24日收盤，榮盛發展（002146）股價上漲2.14%，股價至8.12元/股，總市值為353.1億，這讓一直被投資者“吐槽”估值過低的榮盛發展產生了新的“加動力”。

事實上，今年以來，已經有包括卓越物業、第一服務、弘陽服務、金融街物業、宋都物業、星盛商業管理和正榮服務等7家物業公司，赴港申請IPO。而同日密集提交港股書的還有房企物業版塊合景悠活、雅居樂旗下產業板塊雅城。

資本市場眼花繚亂“選角”，而比拼的更是盈利、面積、空間估值等綜合實力，相比於萬科物業、碧桂園服務、彩生活、金碧物業等管理面積3億平米的大體量房企物業公司，榮萬家此種中體量物管企業又有何種“闖關”底牌？

併購先行  內生式增長擴盈第三方在管謀“獨立”

在管面積，尤其是第三方在管面積往往是衡量一家物業公司發展規模及空間的重要因素，而物業在管面積的發展會從側面反映成長股的資本發展度及估值前景。

2019年中國物業服務百強企業平均總在管建築面積從2015年的23.6百萬平方米增至2019年的42.8百萬平方米，複合年增長率為16.0%，在管專案數目均值為212個。

2019年度中國物業服務百強企業相關情況

以榮萬家來看，截至2019年12月31日共管理251個物業管理專案，在管總建築面積為48.4百萬平方米，超過百強物業企業的平均水平，此前2017年、2018年該項數值分別約為34.3百萬平方米、39.7百萬平方米。

可喜的是，規模的不斷擴充，外拓專案物業管理服務所產生收入、在管建築面積及合約建築面積正在增加，但是不能忽視的是，正如內地物業服務公司“背靠大樹好乘涼”的發展階段，母公司榮盛發展是榮萬家的最大客戶。

截至2019年12月31日，榮萬家向榮盛發展集團及其聯絡人獨立開發的專案在管建築面積比例佔其總在管建築面積約99.5%。TOP20房企榮盛房地產發展開發的物業項100%由榮萬家管理，榮萬家參與競標榮盛房地產發展開發的物業專案的中標率為100.0%。

背靠大樹好乘涼，意味著業績鎖定性強，而未來的潛力則更看重脫離“母體”自身的“造血”能力。

對於現實情況，榮萬家似乎已經非常明確，在招股書中，榮萬家251個在管專案中目前只有8個為非關聯專案，對此榮萬家希望透過內生式增長擴充業務，力圖繼續透過增加在現有及新市場訂約管理物業的在管總建築面積及數目（包括榮盛發展集團及獨立第三方物業開發商開發的物業）而擴充套件。

此前，為謀求上市，榮盛房地產發展的相關附屬公司收購包括永清京臺、張家口榮盛京宣、唐山普捷、江蘇普捷等公司放至在榮萬家旗下。其中，前兩家公司主要物業管理為工業園，而後兩家公司偏重住宅物業管理；前兩家分別為2019年收購，永清京臺代價為188萬元，而剩下三家為0元轉讓的方式進行，唐山普捷、江蘇普捷皆為今年4月份轉讓而成。

在招股書中，榮萬家表示，2018年11月正式組建業務開發部以監督與獨立第三方地產開發商的合作。截至最後實際可行日期，榮萬家取得的獨立第三方地產開發商開發的專案管理權的總在管建築面積為約756000平方米，總合約建築面積為約4.3百萬平方米。

從業務覆蓋面來看，在去年中國物業服務百強企業所管理各類物業的在管建築面積百分比中，住宅物業、辦公物業、商業物業佔據前三位，分別比例為68.88%、8.40%、6.63%，物業管理公司往往透過平攤各類物業以達到平衡及降低風險的效果。

2019年中國物業服務百強企業所管理各類物業的在管建築面積百分比

招股書顯示，榮萬家在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，非住宅物業包含商業樓宇（購物中心、寫字樓及酒店式公寓）及公共及其他物業（產業園、學校、政府大樓、工廠及公園）。其中，絕大部分收入來自於管理住宅物業，截至2019年12月31日，榮萬家的住宅物業在管建築面積為44.3百萬平方米。

從區域來看，截至2019年12月31日，榮萬家訂約管理351個物業管理專案，總合約建築面積為75.6百萬平方米，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的52個城市。

相比於長江三角區、大灣區及周邊地區、中西部地區，環渤海經濟圈雖然在在管面積、數量及收入方面明顯佔據優勢，但是可以清晰地對比發現，近年來，榮萬家也在調整多個區域之間的發展平衡，環渤海經濟圈在管專案數量在2017年到2019年不斷攀升，但在整個收入的佔比卻呈現下降趨勢。

榮萬家在管建築面積及合約建築面積的地理分佈

壁壘加持  戰略外拓淨利潤幾何增長與線上化

以去年23家上市的物管公司來看，所有物業公司營業收入都呈現了上升的趨勢，而排位數額最高的是碧桂園服務，營業收入為96.5億元，同比增速為106.3%，淨利率為17.8%，平均淨資產收益率為43.8%，其次為綠城服務及保利物業，榮萬家的營業收入與佳兆業美好及中奧到家類似，兩家分別為12.6億元、15.2億元，在去年營業收入達到了40.9%、48.5%的增速水平。

資料顯示，2019年，榮萬家實現營業收入約13億元，高於去年百強物業公司10億元的營業收入均值。此外，榮萬家2019年利潤總額1.35億元，淨利潤1.01億元。而根據此前榮盛發展的公告，2020年一季度榮萬家營業收入4.05億元，利潤總額0.68億元，淨利潤0.51億元，淨利率12.5%。僅一季度的淨利潤就達到了去年全年的一半，預計2020年上半年有望超過去年全年。

年度過往及預測的中國物業服務百強企業平均在管總建築面積、平均在管專案數目及按在管建築面積計的總市場份額

榮萬家的客戶主要包括物業開發商、業主及住戶，而戰略外拓也讓淨利潤呈現了幾何式的增長。

招股書顯示，榮萬家在2017年至2019年的總資產回報率分別為2.1%、3.4%、6.2%；股本回報率分別為58.9%、38%、27.7%，對於股本回報率下降，榮萬家稱，主要是由於擁有人出資令總股本增加超過年度利潤及綜合收益總額的增加。

就客戶物件來看，於2017年、2018年2019年，榮萬家向五大客戶銷售所得收入分別為人民幣222.3百萬元、人民幣286.1百萬元及人民幣493.8百萬元，各佔總收入約31.3%、32.6及39.5%。於2017年、2018年2019年，向單一最大客戶（榮盛發展集團及其聯絡人）銷售所得收入分別為人民幣218.6百萬元、人民幣277.7百萬元及人民幣484.3百萬元，各佔總收入約30.8%、31.6%及38.7%。

隨著人工智慧產業的發展,及中央關於行動通訊5G網路普及等“新基建”專案的推波，榮萬家也在新的領域尋找利潤點。

招股書顯示，榮萬家寄希望於一站式全渠道服務平臺整合線上及線下資訊及資源，在各種服務場景打造「物業空間管理+情感連結」的服務生態鏈，建立資訊科技系統對服務質量進行全流程的閉環管理，包括天眼系統、400呼叫中心、工單管理系統及「米飯公社」APP、天問系統、FM裝置管理系統、空間運營系統、租售業務系統及零售思訊系統。

資料顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日及截至最後實際可行日期，「米飯公社」APP註冊使用者數分別為約236,200個、約291,400個、約483,400個及約525,000個。

此種智慧資料取得一定效果。2020年前四個月，在榮萬家物業管理服務收入中，35.8%透過線上繳費功能收取。線上報修和投訴建議功能便於業主和住戶提出保修和投訴建議的需求。

除了利潤的增加，榮萬家整體毛利率與同類企業相比需要提升，招股書顯示其毛利率在2017年及2018年分別為17.0%、17.2%。

對此，榮萬家的解釋是，因多種因素面臨來自勞工及分包成本上升的壓力。事實上，有相關研究顯示，百強企業的服務成本由2017年的55.8%上升2.0%至2018年的57.8%，並進一步上升1.3%至2019年的59.1%。近年來，多個地區的最低工資均有所提升。

榮萬家也在透過調整結構改善此種情況，於2017年、2018年及2019年，其僱員福利開支分別佔銷售成本總額的61.8%、62.2%及47.2%。同期，已付第三方分包商費用分別佔銷售成本總額的1.9%、4.1%及22.8%。為維持及改善利潤率，控制及降低勞工成本及其他經營成本成為亟待提升的能力。

從物業管理服務、非業主增值服務及社群增值服務三條業務線貢獻方面來看，榮萬家確實也在調整業務收入比重，進而增加收入，提高毛利，其中，物業管理服務佔比不斷減少，進而逐漸轉向非業主增值服務及社群增值服務，至2019年三者的佔比分別為54.4%、34.3%、11.3%。

資本注入  調結構 穩局面  如何贏得成長股最大估值？

疫情影響下，擴寬融資渠道，物業股的爆發從另一維度道破了房企“缺錢”的事實，當然，物業屬於輕資產模式，資本市場給出的市盈率相對較高，從港股整體市場看，物業公司的市盈率有的高達百倍，差的十幾倍，按照目前港股物業公司平均30-40倍市盈率估算，成功上市也將迎來不少利好。

以去年上市的物業公司來看，新城悅服務以191%股價漲幅漲幅獨佔鰲頭，其後佳兆業美好、永升生活服務、雅生活、中海物業以及碧桂園服務分別有162%、168%、147%、114%、109%的區間漲幅。今年物管新貴建業新生活香港上市首日股價便迎來高開高走22.92%,報8.42港元,市值101.04億港元，而此前更是獲得了142.52倍的認購。

榮萬家為此次IPO上市，聘請了華泰國際為此次IPO的獨家保薦人，而普華永道為其審計師;德恆為其公司中國律師;盛德為其公司香港律師。

在成立於2000年的榮萬家股權結構中，榮盛發展、河北中鴻凱盛投資股份有限公司分別持有其91.2%和8.8%的股權，在分拆物業上市前，進行了公司的重組及資金的注入。

招股書顯示，中鴻凱盛進行投資於2019年7月24日，股東透過決議案批准透過中鴻凱盛注資人民幣約0.99億元，將註冊資本由人民幣0.55億元增至人民幣0.60億元。該注資中人民幣0.05億元入賬至本公司的註冊資本，其餘人民幣約0.94億元入賬至本公司的資本公積。

此外，繹德商務於2020年5月22日股東透過決議案批准透過盛繹德商務注資人民幣約1.05億元，將股本由人民幣2.58億元增至人民幣2.82億元。該注資中人民幣元入賬至本公司的註冊資本，其餘人民幣81,024,700元入賬至本公司的資本公積。

而在2015年12月12日成立的中鴻凱盛中，榮盛發展董事長耿建明女兒耿凡超、耿建明配偶、一名執行董事兼耿建明胞弟耿建富、一名監事景中華先生及榮盛房地產發展集團的僱員及或彼等的聯絡人分別擁有37.20%、2.0%、2.9%、0.17%及57.73%，這也為房企“二代”登場或埋下伏筆。

透過一些列資金結構的調整，榮萬家流動資產淨值由截至2017年12月31日人民幣0.759億元增加至截至2018年12月31日約人民幣1.418百億元；流動比率在2017年中分別為1.1倍、1.1倍、1.2倍，資產負債比率分別為96.5%、91.0%、77.5%，槓桿比例分別為13.0、4.0、0.4。

由於物業管理公司採用自動化和智慧技術提高管理效率，故需要資本投資、管理質素及人才專門化與智慧水平 ，在資本加持之下，榮萬家享有更多主動性與話語權。

有“河北王”之稱的榮盛發展，在2019年首次跨入“千億地產俱樂部”，面臨業績“爬坡”拿地、加緊京津冀外尋新熱土、擴圍康養、物業等板塊，這也勢必需要更多的資金做背書。

而分拆遞交招股書只是物業公司上市一個起點，上市之後基本面紮實、商業模式清晰的企業才受資本市場及股民的青睞。

此外，在今年業績釋出會上，榮盛發展曾提到“今年會加大銀行開發貸的比重，並會做公開市場的債券等發行等動作，公司2020年的融資計劃為520億元，”

物管行業格局分散，受政策鼓勵、現金流良好、ROE 高等優勢，此次另闢蹊徑謀融資，衝“關”港股，榮萬家又是否能夠順利切中母公司心中的“如意算盤”呢？

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