第一服務的規模命題：3年內收併購面積3到5千萬方

觀點地產網 3月份，迎來港股上市公司遞交年度成績單的高峰期。於22日晚間，第一服務公佈了2020年度業績。

資料顯示，2020年，第一服務收益7.72億元，同比增加23.5%；年內利潤1.02億元，同比增加21.5%；毛利約2.67億元，同比增幅約22.9%；權益股東應占利潤（撇除上市開支）約為1.13億元，同比增幅約44.4%。

將這份成績單放在當下處於風口上的物管行業中，第一服務雖多項錄得超過兩成的增長，但是相比同行更大幅度的增長，仍顯得“不夠搶眼”。

資本市場對於物管公司的喜愛程度也躍然紙上。3月23日港股開盤，近期披露成績單的碧桂園服務、雅生活等頭部物管公司股價均呈現上漲的趨勢，分別錄得最高漲幅12.5%、7.64%。

而第一服務高開低走，短暫上漲後開始下跌，最大跌幅達到9.35%，最終收跌4.32%至每股1.33港元。實際上，規模更大一點的遠洋服務遇到了同樣的情況，公佈2020年度業績次日（3月22日），其股價最大跌幅達7.88%，最後收跌3.84%至每股4.76港元。

顯然，現階段，擺在第一服務們面前的是一道“規模命題”。

規模命題

第一服務是去年房企分拆物業管理平臺上市熱潮中的一個幸運兒。

於2020年5月29日晚間，第一服務正式在港遞交上市申請書，其為當代置業旗下物業公司，由當代置業總裁張鵬擔任公司董事長兼非執行董事。在申請港股主機板上市時，第一服務是當時規模較小的一家物業公司。

並且，第一服務由兩家從新三板摘牌公司合併而成，即第一物業和第一人居。於2019年末，第一服務合約建築面積業務版圖涵蓋中國19個省市的49個城市，在管建築面積為1369萬平方米，合約建築面積2572.1萬平米。

儘管規模不大，但是第一服務亦有擴大規模的野心。第一服務上市募集所得款項淨額約4.85億港元，其中將近50%將用於尋求戰略或投資物業管理公司。

不過，完成上市之後，第一服務尚未有實質的收併購動作。2020年財報顯示，第一服務目前僅用了30萬元上市所得款項，用於一般業務運營。

規模增速上，於2020年末，第一服務在管總建築面積約為1907.8萬平方米，增加了538.8萬平方米，增幅約39.4%；合約總建築面積約為3725.4萬平方米，增加了1153.3萬平方米，增幅約45.1%。

同時收併購卻未有動作，在管面積方面，新增規模主要來源於第三方開發商，佔新增在管面積比例超過七成，為73.66%；合約面積方面，則“平分秋色”，當代置業及其關聯方對比第三方為48:52。

整體來看，第一服務第三方佔比均有提升，在管面積、合約面積對應占比分別增加14.14個百分點至37.72%，增加4.36個百分點至42.26%。

此番擴張路徑，也在說明第一服務在儘量減少對當代置業的依賴。

關注第一服務的規模增長情況的，還包括眾多投資者。一位參與第一服務投資會的投資者告訴觀點地產新媒體，今年第一服務市場拓展團隊將達到60人，主要針對華東、華南、西北等重點區域市場進行拓展，並且設定了激勵政策，市場拓展和收併購的比例在2%至4%。

上述投資者進一步透露：“從介紹來看，第一服務未來3年內併購方面可以帶來3到5千萬方管理面積，現在跟進的專案單年累計收入在15-20億元，專案面積在8500萬平方米左右。今年打算從標的中甄選出2到3家，完成收併購。”

毛利率之辯

事實上，第一服務的收併購動作於今年初已經“躍躍欲試”。

財報顯示，於3月10日，第一服務以代價9320萬元收購大連亞航物業管理有限公司80%股權。目標公司在遼寧、天津、四川、北京、陝西、湖南及湖北等地管理約150個物業管理專案，在管總建築面積約為1900萬平方米。

當頭部物管公司在談“大物管”、談市值的時候，小型物管公司該談論什麼？或許，這是一個問題。

拋開規模，還能談盈利能力。一位分析人士曾向觀點地產新媒體表示，分拆上市的物業公司要獲得資本市場認可，一個是從規模驅使，另一個是從利潤驅使，找到新的利潤增長點。

從賬面上看，2020年，第一服務核心資料一片向好，收益增幅23.5%、利潤增幅21.5%、毛利增幅22.9%、權益股東應占利潤（撇除上市開支）增幅約44.4%，但是迴歸到產業毛利率上，卻出現微跌。

2020年，第一服務整體毛利率出現小幅度下滑，由2019年的34.8%減少至2020年同期的34.6%，下降0.2個百分點。對此，第一服務在公告稱，下降主要是綠色人居解決方案及增值服務的毛利率減少所致，同時物業管理服務的毛利率增加也遭到部分抵銷。

具體到各個業務專案上，2020年，第一服務物業管理服務、綠色人居解決方案、增值服務收益分別錄得3.22億元、1.93億元、2.58億元，同比均有所增長，分別為17.9%、28.37%、30.61%。

綠色人居解決方案、增值服務兩個業務專案收益雖增幅接近或超過30%，但是在毛利率上均有所下滑，對應毛利率分別由2019年的34.3%降至33.8%，及由2019年的46.3%降至44.9%。第一服務稱，主要是建設若干擁有相對較低毛利的大型專案和公共區域租賃服務及協銷服務所得收益因新冠疫情爆發而減少。

物業管理服務的毛利率由2019年的26.8%增加至27%。第一服務稱，增長系經營效率因專案管理及內部監控程式完善而提升，及2020年有利的政府稅務政策令公司成本有所減少。

事實上，上市物管公司業務線中，增值服務才是投資者關注的聚焦，因為這是體現公司盈利能力的核心要素，而物業管理服務是公司穩定現金流的保證。碧桂園服務、恆大物業等頭部房企增值服務毛利率均超過60%，物業管理服務毛利率基本與整體毛利率持平，或稍低。

如何提高增值服務的“賺錢能力”，也是第一服務需要考量的另一個命題。