觀點網 8月19日，冠君產業信託公佈截至6月止之中期業績，可分派收入7.04億港元，按年跌10.89%；每基金單位分派0.1064港元，減少11.11%，相當於年度分派率6.1%。期內分派比率續為90%。受到Omicron變種病毒株在香港大規模傳播，上半年信託旗下物業的租金收入均見下跌；未來在高通脹、利率上升加上環球經濟籠罩在一片衰退陰霾中，冠君指業務表現仍面對很大挑戰。
冠君產業信託（下稱信託）公佈中期業績，一如去年，沒有舉辦業績會，僅僅於港交所上載業績公告。
報告指，傳染性極高的Omicron變種病毒株在香港大規模傳播，信託旗下租戶的業務亦在今年上半年承受重大壓力。第五波疫情蔓延期間，早已低迷的寫字樓和零售租賃活動因政府自一月初起持續收緊限制社交距離的措施而進一步放緩。
期內，可分派收入下跌10.9%至7.04億港元，以分派比率90%計算，分派款額為6.34億港元，同比下跌10.9%；而每基金單位分派則減少11.1%至0.1064港元。
信託的上半年收入總額13.31億港元，同比跌4.8%。租金收益總額下跌5%至11.96億港元。物業經營淨開支增至1.52億港元，主要因為朗豪坊商場Langham Beauty的營運開支令信託的物業經營淨開支比率上升至12.7%。物業收益淨額則下跌8.2%至10.44億港元。而信託持有27%股權的倫敦66 Shoe Lane為信託帶來的應占合營公司業績為3,800萬港元，應占物業收益淨額則為1,200萬港元。
上半年的平均未償還債務減少，令信託得以削減利息支出。現金融資成本下跌14.5%至1.83億港元。於今年6月30日，信託的固定利率債務比例為67.6%，去年底為64.6%。
至今年6月底，信託旗下物業的估值為648億港元，較2021年12月31日的653億港元輕微下跌，主要因為租值估算下跌。每基金單位資產淨值由2021年12月31日的8.25港元跌至8.15港元。資產負債比率由去年12月底的22.9%溫和下跌至2022年6月底的22.3%。
報告亦提到，信託旗下物業的市場租金下降。寫字樓和零售物業的續租租金均見下跌。香港持續推行入境防控措施及家居隔離規定，令租賃活動的難度大增。但信託認為雖然朗豪坊辦公樓的出租率和市場租金亦面對壓力，但整體租金收益前景可能較花園道三號為佳。
今年上半年，朗豪坊辦公樓平均出租率較去年同期上升，見94.8%，去年同期為91%，但低於去年12月底的96.3%；其抵銷了續租租金下跌的影響，令該物業的租金收益增加1.6%至1.81億港元。該物業的現收租金為每平方呎46.3港元，較去年底的每平方呎47.1港元為低。
報告同時指，根據2022年5月1日生效的《商業租戶短期保護措施(2019冠狀病毒病疫情)條例》，指定類別的租戶可以延期繳交租金。令朗豪坊辦公樓的租金收繳率曾在一段短時間內出現令人擔心的跡象，但隨著表列處所於4月恢復營業，租金收繳情況已漸見改善。信託亦與大部分租戶達成新的租金繳付安排。美容和醫療行業洽租及視察物業的查詢亦逐步增加。
至於朗豪坊商場方面，因疫情關係，商場人流3月跌至谷底，其後已見回升，但上半年整體人流仍較去年跌18.8%。在政府放寬限制社交距離的措施及推出新一輪消費券計劃後，零售銷售於4月全面反彈。惟首季銷售表現不濟令租戶今年首六個月的整體銷售下跌，由於商場缺乏旅客消費，下跌幅度較香港本地整體零售銷售所錄得的2.6%跌幅為大。
信託稱，商場至今年6月底維持悉數租出的狀態。但租戶在計劃續租或開新店時，大多繼續以控制成本為優先考慮。於今年6月30日，該物業的平均現收租金跌至每平方呎154.5港元，去年底為每平方呎165.9港元。期內租金收益總額下跌6%至3.26億港元，至2022年6月30日，只繳交分成租金的租戶佔9.9%。
另外，花園道三號平均出租率和現收租金雙雙下跌，令該物業的租金收益總額降6.3%至6.89億港元。受租戶遷出及縮減規模影響，物業出租率由去年底的89%跌至今年6月底的83.8%。且市場上的現有供應及即將推出的新供應充裕，令續租租金繼續下跌。該物業的現收租金由去年底的每平方呎108.3港元跌至今年6月底的每平方呎103.4港元。
展望未來，信託預料今年下半年的零售市道可受惠於限制社交距離的措施逐步放寬，以及新一輪消費券計劃實施。但是，地緣局勢緊張，加上全球物價飆升，以及出入境管制和隔離規定仍未解除，整體經濟復甦之路仍未明朗。總括而言，高通脹、利率上升加上環球經濟籠罩在一片衰退陰霾中，信託的業務表現仍面對很大挑戰。儘管零售市道有所改善，2022年的租金收益和每基金單位分派均面對下跌風險。而信託會繼續審慎物色在經濟放緩及局勢動盪下出現的收購機會。