編者按：本文來源創業邦專欄BT財經，作者無忌，創業邦經授權轉載。
上海貝殼裁員200人左右的訊息，引爆了地產界，尤其是房產中介圈。
作為全國最大的中介帶頭大哥都撐不住了，其他小弟們該何去何從，成為多方關注的焦點。對此貝殼回應稱本次裁員是“外部環境發生巨大變化，主動為內部最佳化調整”，且聲稱裁員主要以上海貝殼研發和金融部門為主。
讓人稍感意外的是，訊息被證實後，貝殼的股價並未暴跌，反而出現小幅上揚。但21.55美元/股的股價僅僅高於發行價20美元，和高峰期的80美元相比已經下跌了73%，市值蒸發了近700億美元。
貝殼的裁員看似突然，但其實行業已經有所預兆。
二手房業務是貝殼的主營業務，但隨著“房住不炒”和二手房信貸收緊的相關規定出臺，全國主要城市的二手房市場的成交量均出現大幅度下跌。以能代表全國二手房市場的北上廣深的二手房市場為例，最近3個月，這四個一線城市二手房的成交量都是斷崖式下跌。北京市住建委網籤資料顯示，北京地區9月二手房成交12575套，和8月15942套相比成交量降低了3400多套，下降幅度超過1/5。年內成交量最高是3月，該月成交量為22172套，與之相比下跌近1萬套，下降幅度高達43%。相比7月的17855套成交量也下降了30%。
再看上海的二手房市場，形勢大同小異。9月二手房成交量為11809套，比8月17302套的成交量相比跌幅超過3成，和1月的44563套成交量相比，暴跌73%，創下年內新低。行業人士預測10月的成交量將跌破一萬，而近5年二手房成交量只有1萬套左右的，只有2020年1月疫情最嚴重的時期。北京和上海兩大城市二手房的遇冷，昭示著二手房市場的整體低迷，而以二手房為主營業務的房產中介，必然受到影響。
深圳的二手房市場更是迎來寒冰期，整個9月成交量不足2000套，同比下跌近80%。在有金九銀十之稱的季節，國慶黃金週通常是二手房最為火爆的時期，而今年的國慶期間，七天黃金假期深圳的二手房市場僅僅成交4套，重新整理交易新低。
貝殼雖然本次裁員的主體為金融和研發人員，但如果二手房市場火爆，貝殼完全可以不用裁員。
知名投資人史寶剛認為，貝殼的裁員多少和二手房市場的萎靡有關，起碼是個巨大的誘因。正常情況下，一線城市的二手房月成交量應在2萬套左右，而近期二手房市場遇冷，將導致貝殼的營收和利潤大幅削減，加上金融政策的不確定性，金融和研發的部門就略顯“雞肋”，在不能直接為貝殼創造利潤的情況下，裁員止損成了貝殼別無選擇的選擇。
早在貝殼裁員之前，中介行業也已經風雨飄搖，深圳更有中介門店大面積關店的現象出現。根據深圳市房產地中介協會的預計，深圳中介門店關停總量已經超過500餘家，且陸續還有門店正在關店。
不過貝殼一邊裁員一邊還在招聘的做法還是引來部分質疑，在貝殼金服的官網上，仍能看到“產品經理”的職位正在招聘，工作地點位於上海市黃浦區，而貝殼金服的辦公地正是在黃埔。不知道是確有此事，還是貝殼忘記刪除該條招聘資訊。
貝殼自去年成功美股上市後，就陷入“增收不增利”的怪圈，根據貝殼2021年上半年財報資料可知，今年上半年，貝殼總營收為449億元，淨利潤為41.40億元，同比分別增長64.6%和68.7%。
但在Q2，貝殼業績疲態盡顯，Q2貝殼營收242億元，同比增長20%，淨利潤為16.35億元，看似營收和利潤都不錯，但和2020年同期淨利潤29.48億元相比，淨利潤下跌了44.54%。而最讓資本關注的毛利率下滑了超10%，僅為22.1%，創下近幾年新低。
造成貝殼淨利潤下滑的主要原因是成本的激增。貝殼上半年財報顯示，二季度貝殼的其他成本支出8.4億，同比暴增190%。二季度營銷費用12.4億，同比暴增57%；管理費用22億，同比增長12.8%；研發費用7.7億，同比增長48%。成本費用同比增加29%，而同期貝殼的營收增速僅有20%。成本增加幅度大於營收增加幅度，壓縮了淨利潤，造成了淨利潤下滑44.54%。
淨利潤暴跌近5成的貝殼在二手房市場增速僅為4%，遠低於總營收的增速。導致二手房的營收佔比在逐漸減少，2021年二季度，貝殼二手房營收為96億元，而一季度貝殼二手房市場的營收為102億元，環比不增反降。在二手房信貸收緊，全國二手房市場一片哀鴻的大背景下，未來一段時間，二手房市場也很難有所起色，貝殼的營收和淨利潤都將受到影響。
二季度貝殼營收結構中，從貝殼佣金的支付可以看出，貝殼為應付二手房成交量暴跌做出的改變。二季度支付給內部銷售人員的佣金只有76.2億元，同比增速只有19.8%，接近整體營收的增速。但支付給外部中介公司銷售人員的佣金高達94.5億元，同比暴增51.4%。比給內部的佣金多出18.3億元。
業內人士指出，外部佣金大增主要因為其他中介在二季度完成的新房交易數量增加。這筆鉅額佣金的支出，帶來的是貝殼二季度新房交易收入大增32%，而相比內部銷售人員而言，貝殼從其他中介方合作而來的交易量，最終獲得的淨利潤被進一步壓縮，這也造成了貝殼二季度新房交易有量的突破，卻可能沒有實質盈利的突破，增收不增利的問題仍在持續。
新房業務增利不明顯，二手房市場遇冷，中介業務的主營受到巨大打擊，而租賃市場的受挫再次重創貝殼。貝殼研究院研究資料顯示，2021年十一黃金週全國重點40城租賃成交量和上一週的成交量環比下跌近3成。除廈門個別城市之外，其餘各城市租賃成交量均環比減少，其中大連、南京、長沙等城市租賃成交量環比減少超40%，只有廈門出現了逆勢增長。其中租賃市場降溫幅度最大的是深圳，繼去年房租下跌20%無人問津之後，今年房租價格繼續出現小幅下跌。
相關資料顯示我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億。北京和上海的租金規模均達到1300億元。但這次租賃市場的全面遇冷，不僅成交大幅減少，租金也略有下降。全國重點40城租金水平環比前一週下降0.3%，和去年同期相比僅僅微漲2.8%。全國重點40城中，31個城市租金環比下跌，只有9個城市租金出現環比不超過3.5%的微漲。而一線城市中北上廣深的房屋租賃租金均環比下跌，新一線城市只有除重慶、天津、佛山沒有下跌，其他如西安、杭州、成都、武漢等12個城市均環比下跌。成交量下降，租金下跌，這對貝殼來說無疑雪上加霜，直接影響到總體營收。
而近期瘋傳的“最新指示稱房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍”的訊息一旦證實，對貝殼的打擊更大，這意味著鏈家的高費率將成為歷史，進一步加大貝殼的業績壓力。
競爭對手不降反增受房地產行業整體下行所致，新房和二手房都受到影響，尤其是二手房信貸的逐漸收緊，二手房成交量近乎腰斬。資料顯示，2021年9月，全國11個主要城市二手房的成交量僅為4.4萬套，平均每個城市成交量只有4000套。
二手房的市場正在縮小，蛋糕逐漸變小，但貝殼的競爭對手越來越多，這些競爭對手不是那些規模和實力均不行的小中介公司，而是名氣和實力都比較強勁的開發商和網際網路大廠。據BT財經瞭解到，萬科、恆大和碧桂園等知名開發商，為了避免被貝殼抽取高額的佣金，而自行搭建房屋交易平臺。龍湖新增C5租售航道“塘鵝”，萬科推出全新品牌“樸鄰”租售等，就連近期爆雷的恆大也早就把旗下“房恆通”更名“房車寶”，這些知名房企來分一杯羹，直接壓縮了貝殼的生存空間。
更讓貝殼嗅到危機的是位元組跳動這樣網際網路大廠的強勢進入。在位元組跳動收購麥田成立“幸福裡”平臺之後，蛋糕更被稀釋。
以位元組跳動旗下抖音的流量，將會是貝殼強勁對手。抖音作為新興的傳播載體，從面世至今備受年輕人的青睞，而現在在房地產行業中年輕人購房比例逐年增加，現已突破5成。而截至2020年底，抖音日活躍使用者超過6億人，2021年的目標實現日活躍使用者為6.8億。這樣的活躍使用者的龐大流量，短期內貝殼根本無力做到，一季度貝殼的月活躍使用者突破新高，為4854萬。不僅無法和抖音相比，甚至和營收只有自己1/8的安居客相比，貝殼的流量規模都處於劣勢，2020年第四季度，安居客的平均移動月活躍使用者量總計為6700萬，高於貝殼目前的使用者規模。而以抖音強大的使用者轉換能力來看，一旦幸福裡在抖音上發力，貝殼將很難招架。
而從營收方面來比較，位元組跳動今年上半年的收入約為480億元，抖音收入達到200億元，佔比超過41.7%，相比貝殼上半年449億元的總營收，實力更為強勁。雖然兩者的總營收沒有太大的可比性，但無論是流量還是營收上，位元組跳動的橫空加入，勢必在一定程度會削弱貝殼的影響力以及營收，以至於貝殼不得不尋求突破。
還有一點不得不提的是反壟斷，儘管目前貝殼尚未受到正式的調查，但最隨著反壟斷政策趨嚴，貝殼形成的平臺效應越強，區域壟斷行為越重，其經營業務會受到反壟斷影響的可能性就越大，被調查甚至被處罰的可能就越大。反壟斷就像懸在貝殼頭上的達摩克利斯之劍，隨時可能落下。
眾多原因的彙集，也讓資本對貝殼不再追崇，從目前的股價就可見一斑。裁員只是短期行之有效的方式，但並非一劑包治百病的良方。上海貝殼裁員之後，讓全體貝殼員工人心惶惶。他們擔心的是，裁員範圍可能只是始於上海但遠不止於上海，有被裁員工對BT財經透露，“北京總部有些部門也有一定的裁員比例，廣州的研發中心或也不‘安全’，上海貝殼的裁員，或許只是一個開始。”
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