連跌三天後反彈？時代中國控股多業績指標走低 股價下挫逾兩成

　　今年上半年，時代中國控股收入同比減少6.39%，毛利減幅達到22.47%，而公司擁有人應占利潤則下降3.6%。同時，該公司的負債率在不斷攀升

　　標點財經研究員 黃鳳清

　　繼8月18日、19日分別跌去4.45%、4.96%後，時代中國控股有限公司（下稱時代中國控股，1233.HK）股價在8月20日繼續下探1.74%。至此，這家粵派房企在二級市場上已連跌三天。儘管情況在8月21日有所好轉——當天反彈2.09%，但仍較7月3日的階段性高點下挫逾23%。

　　在此前的8月17日晚間，時代中國控股釋出了中期業績公告，情況喜憂參半。

　　據披露，今年上半年，該公司合同銷售金額為325.7億元，同比增長4.3%，若按823億元全年銷售目標計算，完成進度不足四成；收入為149.25億元，同比減少6.39%；毛利由2019年上半年的51.87億元減少至40.22億元，減幅達到22.47%；利潤同比增長6.53%，而公司擁有人應占利潤則下降3.6%至15.37億元。同時，該公司的負債規模及負債率在不斷攀升。

　　該公司官網資料顯示，時代中國控股成立於1999年，多年來一直深耕珠三角地區，並逐步佈局長三角地區、西南地區、華中地區等區域，業務主要覆蓋住宅開發、城市更新、產業運營、商業運營、社群服務、傢俱家裝、未來教育等領域。

　　毛利率下行

　　據中期業績公告披露，今年上半年，時代中國控股的毛利率為26.9%，與2019年同期的32.5%相比，下降了5.6個百分點。

　　據悉，在2020年上半年業績會上，該公司管理層將毛利率下降歸結為三方面原因。一是上半年時代中國控股沒有實現城市更新專案的轉化，因此沒有獲得相應收入，未產生毛利貢獻；二是銷售結轉的專案大多位於毛利率較低的區域，如江門鶴山等，同時毛利率較高的產品收入確認比例較2019年同期有所下降；三是受疫情影響，個別專案進行折扣優惠，因此銷售結轉對於毛利率下降有所影響。

　　當前，時代中國控股的收入主要由物業發展、城市更新業務及物業租賃和轉租產生。具體來看，今年上半年，該公司來自物業銷售的收入為147.13億元，同比小幅下降0.34%，在營收中的佔比卻由去年同期的92.6%提高至98.6%。上半年為其帶來重大收入的專案主要包括時代香海彼岸（廣州）、時代水岸（佛山）二期以及時代傾城（鶴山）。

　　物業租賃和轉租方面，上半年產生的租金收入為2.12億元，同比增長3.07%，在營收中的佔比為1.4%，租金收入的增加是由於出租率上升。城市更新業務方面，上半年未有專案轉化，收入為零，而去年同期該項收入為6.41億元。

　　此外，由於主要從事提供物業管理服務的時代鄰里控股有限公司（9928.HK）已於2019年12月分拆上市，今年上半年時代中國控股亦無錄得物業管理服務收入。

　　標點財經研究員注意到，在2019年，時代中國控股的毛利率便已出現下降，由2018年的30.9%降至29.3%。事實上，該公司多項指標的增速在2019年亦有放緩跡象。其中，收入的增幅由2018年的48.75%降至2019年的23.44%，公司擁有人應占利潤的增幅則由2018年的64.94%降至2019年的18.49%，且這兩項指標2019年增幅均為過去3年裡最低。

　　時代中國控股按運營分部劃分的收入明細

　　資料來源：公司2020年中期業績公告

　　負債率攀升

　　毛利率下行的同時，時代中國控股的債務規模和負債率在上升。

　　在2019年突破千億元后，至今年上半年末，時代中國控股的負債總額進一步上升至1371.10億元，較2019年末增長了9.34%。其中，計息銀行貸款及其他借款（不包括應付利息）合計587.22億元，包括一年內到期借款241.47億元、兩年至五年內到期借款338.89億元、五年後到期借款6.87億元。一年內到期借款較2019年末增長了29.84%。

　　僅在今年上半年，時代中國控股及其附屬公司便發行了多筆債券。如2020年2月21日，廣州市時代控股集團有限公司（下稱廣州時代）發行於2025年到期、本金額為人民幣7.4億元的公開發行境內公司債，同時發行於2027年到期、本金額為人民幣5.75億元的公開發行境內公司債，年利率分別為5.00%和6.20%；3月26日，廣州時代發行於2025年到期、本金額為人民幣15.5億元的公開發行境內公司債，年利率為5.10%；同日，廣州時代發行於2027年到期、本金額為人民幣9.5億元的公開發行境內公司債，年利率為6.30%；5月6日，時代中國控股發行於2021年到期、本金額為2億美元的優先票據，年利率為6.00%；5月26日，廣州時代發行了於2025年到期、本金額為人民幣25億元的公開發行境內公司債，年利率為5.24%。

　　根據歷年財報中的資料進行計算，時代中國控股的資產負債率由2017年末的72.43%逐步上升至2019年末的77.84%，2020年6月末進一步升至80.10%。而更能反映房地產企業負債及槓桿率水平的淨負債率也在持續走高，2017年末—2019年末及2020年6月末依次為57.6%、62.6%、67.2%和71%。

　　時代中國控股負債率持續攀升

　　資料來源：根據歷年財報計算