文/樂居財經 徐酒眠
混改引入民資股東、更名城市運營服務、調整人員架構……
醞釀多時，6月10日，中湘美好城市運營服務股份有限公司（簡稱“中湘美好”）正式向港交所遞交了招股書，中金公司為其獨家保薦人。
意料之中。事實上，早在兩個月前中湘美好就對赴港IPO作了“預熱”。
4月11日，根據證監會披露，中湘美好境外首次公開發行股份申請已獲接收材料。彼時，中湘美好離遞表就已經不遠了。
與大多數物企的業務劃分不同，中湘美好的三條業務線分別為城市運營服務、城市生活服務，以及城市更新服務，主打“城市服務”特色牌意圖明顯。不過，在上市、遞表的物企中，中湘美好的規模、營收等基本面並不突出。
資本對物業的熱情下降，2022年時間進度條將近過半，今年以來拿到港交所通行證的物企僅有4家。
據樂居財經統計，目前遞表等待上市的物企已有9家，中湘美好能否憑著這張“城市服務”的特色牌獲得資本的側目與投票，還是一個未知數。
混改引戰2家民營股東
中湘美好前身前身為湖南建工物業發展集團有限公司（簡稱“湖南建工物業”），成立於2016年1月20日。一年後，2017年3月，湖南建工物業舉行品牌釋出會，正式官宣掛牌成立。
而追溯其最早的歷史，是2003年1月，其主要經營的附屬公司之一興發物業管理成立。
成立後的湖南建工物業可謂是實打實的國資背景，彼時由湖南建工集團全資持有，而湖南建工集團則由湖南國資委控股。
籌謀上市，步入2020年底，湖南建工物業就已經有了苗頭。擴股增資，廣撒英雄帖，湖南建工集團開始為湖南建工物業招攬實力強勁的戰略投資者。
2020年11月，湖南建工集團在湖南省聯合產權交易所公開掛牌，擬透過增資的方式，為全資子公司湖南建工物業尋找新股東，擬募集資金金額不低於680.2萬元，新增股東持股比例為5%-20%。
五個月後，2021年3月30日，湖南建工物業與兩家民營企業順利“聯姻”，並舉行了增資擴股簽約儀式。
這兩家民營企業分別是廣東豐樂集團有限公司（簡稱“廣東豐樂”）、湖南愛拼房地產開發有限公司（簡稱“湖南愛拼”）。其中，廣東豐樂所出的注資額為1520萬元，湖南愛拼的注資額為760萬元。
對於這份遠超預期的注資所得款“嫁妝”，中湘美好在招股書中表示，用作補充集團的一般運營資金。
廣東豐樂與湖南愛拼注資完成後，中湘美好服務混改的“靴子”終於落地，其IPO前的股權框架也搭建完成，分別由湖南國資委旗下的建工控股透過建工集團持股85%，廣東豐樂與湖南愛拼分別持股10%、5%。
資料介紹，廣東豐樂成立於2011年3月8日，註冊資本3億，實繳資本1.4億。廣東豐樂的業務涵蓋能源、城市更新、實業投資控股、醫療健康、綠新農業等。官網介紹其為一家多元發展的產、商、融綜合實業集團公司。
2019年9月，廣東豐樂成為增城石灘塘口村改造專案合作企業，據報道，這個專案投資總金額約為50億元。2020年4月，其又拿下了增城石灘葵湖村15億舊改專案。
穿透股權，廣東豐樂由張大林、鍾偉新分別持股佔比84%、16%。
相比於廣東豐樂曾在廣州舊改中小小“出圈”，湖南愛拼的名氣則小了不少，其成立於2003年12月4日，註冊資本6000萬元，實繳資本2000萬元，主要從事房地產開發，由趙武波、趙偉波，以及趙巧名分別持股佔比40%、40%，以及20%。
此外，廣東豐樂、湖南愛拼各自承諾，在IPO完成後的一年內，不會將中湘美好的股權出售給任何人。
2021年12月29日，湖南建工物業完成改制後，正式更名為了如今的中湘美好。
毛利率低於行業均值
背靠國資委，有著先天優勢的中湘美好服務，其基本面在行業中卻並不算突出。
招股書披露，截至2021年12月31日，中湘美好服務在管總建築面積約950萬平方米，在管132項物業。其在管面積在目前已上市的物企中處於後置位。
中湘美好的收入主要來自城市運營服務、城市生活服務、城市更新服務。
其中，城市運營服務主要包括為政府機關大樓、學校、醫院、公共場館及市政基礎設施等公建物業提供物業服務；城市生活服務主要包括為寫字樓、商業綜合體、文旅街區、酒店及食堂等商業、住宅物業提供的管理服務及增值服務；城市更新服務主要包括物業、小區的修繕、升級以及電梯銷售、安裝及維修。
按照地域劃分，中湘美好的收入大部分來自湖南省，客戶包括湖南省的地方政府、公共事業單位及國有企業，在管物業包括湖南省地質博物館、湘西自治州人民醫院、嶽麓書院、長沙軌道三號線等。
2019年-2021年，中湘美好服務的總收入分別為3.17億元、3.78億元、4.2億元，三年營收復合年增長率約為15.1%。
對應期內，城市運營服務收入佔比分別為29.1%、38.2%、49.1%；城市生活服務的收入佔比分別為19.6%、19.5%、29%；城市更新服務的收入佔比分別為51.3%、42.3%、21.9%。
三條業務線中，城市生活服務的毛利率相對較高，2019年-2021年分別為31.5%、29.8%，以及40.3%。
不過，近三年，中湘美好服務的城市生活服務營收，在總收入中的佔比一直為最低，因此對整體毛利率的拉昇作用並不明顯。2019年-2021年，中湘美好服務的整體毛利率分別為20.6%、21.4%，以及23.7%。
放在物管行業，中湘美好服務的毛利率水平偏低。據樂居財經統計，目前披露2021年財報的49家港股物企，整體毛利率均值約30%。其中，僅有9家物企的整體毛利率低於25%。
上市前突擊高額分紅5170萬
與大多數物企一樣，遞表前中湘美好服務也進行了高額派息。
招股書披露，截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好分別宣派及批准股息約為150萬元、160萬元及5170萬元，三年派息總額5480萬元。
其中，2021年度的派息分紅額分別是2019年度的34.4倍，2020年度的32.3倍。截至遞表，其股息已全額支付。
而截至2019年、2020年，以及2021年12月31日止年度，中湘美好的整體淨利潤率分別為7.5% 、7.9% 、8.9%，對應期內的溢利分別為2380.3萬元、2969.8萬元、3741.4萬元。
據此計算，2019年-2021年，中湘美好服務的派息率分別為6.30%、5.39%、138.2%。遞表前2021年的突擊高額分紅超過了全年淨利潤收入。
一邊是大方派息分紅，另一邊卻是非控股權益股東的淨利潤虧損。招股書披露，2019年-2021年，中湘美好服務權益股東應占利潤分別為2371.6萬元、3019.5萬元，以及3747.1萬元，非控股權益股東的應占利潤分別為8.7萬元、-49.7萬元，以及-5.7萬元。
此外，招股書披露，中湘美好董事會由9名董事組成，包括5名執行董事、1名非執行董事、3名獨立非執行董事。
“一把手”吳湘海今年54歲，擔任中湘美好服務執行董事、董事長及黨委書記。招股書介紹其於物業管理行業有逾24年經驗，其自2003年興發物業成立便加入管理，先後擔任副總經理及總經理，主要負責業務運營。
餘下四名執行董事中，三位是2021年8月之後才加入中湘美好服務。
51歲的李立於2021年8月獲委任為董事，負責公司行政、人力資源、財務工作，聯絡興發物業管理和湖南電梯。
李立加入一個月後，2021年9月，47歲的歐豔梅獲委任為職工董事，主要負責主持公司工會工作，協助經營工作，聯絡七星酒店管理及湖南環境科技。
2021年12月，38歲的成大超獲委任為董事，負責本公司董事會秘書事宜，協助董事長做好公司改革改制、股東會、董事會工作。
文章來源:物業K線