來源： 中訪網財經
二次衝擊港股IPO失利後，大唐地產越挫越勇，這家閩系房企上市的決心依然堅定。
5月31日，大唐集團控股有限公司（以下簡稱“大唐地產”）申請港交所上市。在首份招股書失效兩天之後，大唐地產再度向港交所發起衝刺。
據悉，早在2008年前後，大唐地產便已經傳出港股上市計劃，但或許因企業內部變動及資金鍊斷裂等因素而擱置。時隔十年後，2019年12月，大唐地產才首次向港交所遞交招股書，但已於今年5月28日失效。
僅過2天后又重新遞交上市申請，大唐地產上市迫切之心溢於言表。但結合大唐地產自身經營情況和目前的地產行業發展大環境，大唐地產第三次闖關港股仍難言樂觀，財務高風險仍是難題。
《投資者網》就大唐地產此次港股IPO中的相關問題致函公司，截至發稿前，對方未予回覆。
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一波三折上市路
1984年，大唐地產的創始人餘英儀，在臺灣首次開發“大唐世家”專案。1994年，餘英儀進軍內地，依靠旗艦產品“大唐世家”在內地第一站廈門崛起，並將公司取名為“大唐地產”。
2009年原本是大唐地產計劃赴港上市之年，不過它卻在2008年遭遇資金鍊斷裂。據報道，餘英儀在2008年4月時曾公開表示上市工作已經進入中期籌備階段，大唐地產有望成為第一個在香港上市的大陸臺資不動產企業。同年8月，餘英儀意外去世，疊加全球金融危機爆發，大唐地產處於風雨飄搖之中，上市工作也因此擱淺。
2010年，大唐地產易主，被福信集團戰略整合。福信集團於1993年創建於廈門，目前已發展成為以金融、地產、高科技三大產業為主體的國內大型綜合性民營企業。
易主後的大唐地產，成了廈門女首富黃晞的控股公司。根據招股書，黃晞現擁有大唐地產77.79%權益。公司執行董事吳迪擁有21.21%權益，大唐地產董事及高階管理層合計擁有1%權益。
大唐地產抓住地產行業高速增長紅利，20餘年加速拿地、提升銷售規模、導致債務畸高，到2016年淨負債率高達1085.3%。但是，在房地產行業實施去槓桿，融資環境不斷收緊的情況下，上槓杆、衝規模的發展策略已經不再適用大唐地產，要想實現高速擴張，滿足強烈的資金需求，赴港上市補血便成為了其求生之路。
2019年12月份，大唐地產首次向港交所遞交招股書，卻無疾而終。如今接連再戰，上市前夕突擊降負債的大唐地產，上市之路仍難言樂觀。
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債務壓力大
大唐地產在謀求規模的快速擴張背後，難逃高負債的窠臼。根據招股書，2016年至2018年，大唐地產的淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%。
即便在上市前夕的2019年突擊將淨負債率降至119.2%，在房地產行業中仍處於較高位置。根據中國房地產測評中心釋出的《2019中國房地產上市公司測評研究報告》，125家上市房企的淨負債率均值為92.52%。
大唐地產淨負債率下降的原因，與公司快速增加的權益總額有關。根據招股書，2019年末大唐地產的權益總額達到30.84億元，已是2018年兩倍有餘、超過2017年4倍。有分析認為，只要權益增加速度快於負債增加，大唐地產就能透過如此方法降低負債。但是，大唐地產淨負債率的突然走低是否可持續？這是值得市場關注的問題。
截至2020年2月29日，公司擁有82個由附屬公司、合營企業、聯營公司開發的專案，其中由59個附屬公司開發專案總建築面積約710萬平方米；應占合營、聯營企業開發專案總建築面積約180萬平方米。大唐地產對規模擴張的需求，急需尋找資金。但另一方面，負債攀升、現金緊張也成為了發展掣肘。
根據招股書，2017年至2019年，大唐地產的負債總額分別為257.79億元、297.51億元和339.55億元。其中，借款總額分別為91.45億元、84.60億元及77.70億元，與不足百億的收益規模相比，負債壓力非常之大。
截至2020年2月末，大唐地產借款總額達79.27億元，其中一年內到期借款24.33億元、一至兩年內到期借款31.51億元。而2019年末公司賬上現金及現金等價物淨額僅有22.14億元，現金短債比0.91，公司面臨償債壓力。
房地產企業對資金需求巨大，資金緊張也是目前中小房企面臨的普遍危機。據人民法院公告網的資料顯示，截至6月8日，2020年房地產企業的破產數量已經達210家，平均每天都有1.3家房企申請破產，主要以三四線的中小型房企為主。
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千億目標仍有差距
根據招股書，目前，大唐地產的業務主要分佈在中國主要四大經濟區，包括海西經濟區、北部灣經濟區及周邊城市、京津冀經濟區及長江中游經濟區，但多數入駐城市為二三線城市，二線城市僅有天津、廈門、福州、長沙、西安、重慶等地，其餘均為柳州、岳陽等三四線城市，尚未入駐一線城市。
從財務資料來看，收益規模不足百億。2017年至2019年大唐地產收益分別為40.19億元、54.95億元及81.08億元，年複合增長率約為42%；純利分別為4.13億元、5.88億元、6.27億元，複合年增長率為23.2%。
作為綜合物業提供商，主營開發住宅物業外，大唐地產亦開發商業物業，包括辦公樓宇、酒店、購物中心及其他。具體來看，2019年，大唐地產銷售物業、提供建築、租金收入、提供酒店服務及其他業務分別佔比95.9%、2.7%、0.5%、0.4%和0.5%；毛利率分別為27.4%、5.0%、99.1%、0.6%、7.7%。
大唐地產尚未在招股書中公開銷售額，但據中指研究院排名，2019年大唐地產以331.5億元銷售金額排在行業第81位；根據億翰智庫榜單，大唐地產全年銷售310.0億元，排名86位；觀點研究院的資料則為365.7億元，排名79位；克而瑞的榜單中，大唐地產全口徑銷售金額為339.5億元，排名第81。綜合幾大榜單資料，大唐地產2019年銷售金額維持在300億元的規模，房企排名80位左右。
而早在2018年,大唐地產便提出“3年衝刺500億”的目標,2019年,大唐地產將這一目標上升為“今年500億,3年1000億 ,進入全國房企50強。” 但從梳理榜單資料來看，2017年大唐地產銷售規模初進百億陣營，2019年尚未完成500億元目標，銷售規模和排名與目標仍有較大距離。（思維財經出品）
內容來源：新投資者網
作者： 葛凡梅