乾貨！超市便利店選址評估攻略分析

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商鋪選址的評估方法大致可以分為以下3種：基礎評估、商圈評估、競爭評估。這3大方法比較全面地覆蓋了店鋪評估的關鍵要素，學會這些，店鋪老闆再也不用擔心怎麼選擇店址了。下面我們逐一深入分析說明。

一基礎評估、

商家選址首先要做基礎評估，該評估將選址最關鍵重要的指標歸類在一起，是新店選址評估的基礎。評估指標包括租金月商比、立地條件、店址所在商圈、面積、店寬、路寬、時均人流量、車輛停靠、接近性。

1、租金月商比

租金與營收的佔比，可以分為租金月商比及租金日商比兩種。一般而言，2到3天的營業額要大於月租金，否則建議放棄該店址。

2、立地條件

一般人會分不清主角間和次角間的區別，立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是指這個位置。次角間指的是次佳位置，就是緊挨主角間的位置。

3、店址所在商圈型別

分為城市商業中心、社群商業中心、零售商場、交通樞紐的商業中心。到一個城市一般先找城市商業中心實際觀察，再找社群商業中心，看符合路段在哪裡，商圈範圍是否符合，再找零售商場，分已開業和即將開業，再找交通樞紐的商業中心。因此分值比重也是依照這個順序，城市商業中心的分值最高，而其它封閉通路的分值最低。

● 城市商業中心：商圈範圍為整個城市，而在此類商圈選址時，店址的商圈範圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）內常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經過的人們及附近集客點購物或活動的人群。

● 社群商業中心：主要是附近居民，寫字樓或學校集中的區域及開發區等的商業中心也是歸類於社群商業中心。一般來說，社群商業街的商圈範圍為距其走路約10分鐘左右的距離（約1公里）內。

● 零售商場：零售商場指的是不在城市商業中心內的購物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場，一般營業面積都在一萬平米以上，店址的商圈範圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。

● 交通樞紐的商業中心：是大城市的次要商業中心。這裡所說的交通要道和交通樞紐，包括火車站外圍、地下鐵道的大型中轉站等。店址的商圈範圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。

● 其它（封閉通路）：商圈的主要客源就是車站、機場、遊樂園、景區內的旅客及工作人員。

4、面積

一般來說面積越大營業額越高，可分為大、中、小型三種選項。以便利店業態為例，小型店為70平米以內，中型店為70~80平米，大型店80平米以上。

5、店寬

店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會導致門頭太窄（感覺是小雜貨鋪，不吸引人），和麵寬8米入店度比較的話相去甚遠，要仔細觀察實際門面店寬的情況。

6、路寬

分雙向道、單向道、護欄/四車道。雙向道指的是沒有護欄路寬，不像四車道40米寬道路會影響交通和接近性，因此分值最高。凡超過40米寬的四線道以上道路或中間有欄杆、安全島阻隔的主要幹道分值越低。

7、預估時均人流量

經過新店址門口的最少人流量在1500至2700人之間，預估平均每小時人流2700以上為最高峰。

8、車輛停靠

指新店址是否好停車，例如：汽車、摩托車、腳踏車較容易停車的地方。或者附近有停車場所，或者近距離內有大型停車場等。

9、接近性

雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達，一些人工或天然的障礙有可能使顧客放棄選擇，例如需要穿越街口、馬路，門面臺階太高（顧客不願多爬），對顧客最便利的位置就是在進出容易的地方，例如：無障礙、無臺階、有獨立出入口的地方。

二、商圈評估

商圈評估的指標分為：道路構造、道路特性、動線、視野性、道路坡度、道路塞車、右轉進入、停車條件等8項指標，介紹如下：

1、道路構造

道路是否超過8米寬，中間是否有欄杆，會影響顧客是否容易接近店鋪。

2、道路特性

是否有斑馬線的道路特性。如果新址是在有斑馬線十字路口訊號燈前，一般來說會有利於增加顧客停留的時間，得分會高些。

3、動線

是回家動線還是通勤動線？是順向車道還是逆向車道？上班、上學動線比下班、下課動線差，上班一般都忙著趕時間，故新店址最好是在下班動線上。順向車道比逆向車道好。所以新址位於回家動線且是在順向車道上的分值最高，反之最小。

4、視野性

這是一項重要指標，新店址門口絕對不可以有大型遮擋物（不容易被發現），例如：街道的樹木、安全島、電線杆、天橋、大樓等，都可能阻礙到招牌的視覺效果。選擇新址越顯眼位置越好，例如在150米距離就能看見，分值最高。反之50米距離才能看見分值最低。

5、道路坡度

儘可能在平坦的道路上開店，不要在坡道上開店。如果不得已要在有坡度的道路上開店時，上坡途中較有利，顧客會有入店停留的機會。

6、道路塞車

常發生交通阻塞的道路，避免在其附近開店，道路是否通暢關係著顧客的購買意願，因此儘可能選擇不會塞車的地點開店。

7、右轉進入

● 可以：對面車道車較少，或者即使等待右轉車道的寬度仍有空間讓後面的車子透過。

● 困難：對面車道車較多，或者後面的車子因為有等待右轉車輛而難以往前通行。

● 不可：要右轉的可能性極低，或者有禁止右轉規定。

8、停車條件

在新店址前確保有停車空間及位置，可使流動車輛方便停車購物。好停車並且能停大型車的分值最高。

三、競爭評估

品牌是指你的競爭對手的品牌對你影響的程度，還有距離的遠近、營業時間、賣場面積、停車情況、位置也都會影響你的銷售。

1、品牌

不要選擇知名品牌密集的區域，這樣競爭太激烈，你是新手或是你沒有品牌，你有什麼把握戰勝他們呢？所以沒有競爭店區域開店的分值最高，但可能性比較小，如果是一線品牌則分值最低。

2、競爭店開業時間

有競爭者但你卻想加入競爭，那麼一般來說競爭者的店齡越長，對你的影響力就越大。

3、賣場面積

如果有一大一小的潛在店址，儘量選擇大面積的店址開店，要做就做最大的一家，這樣才有競爭力。

4、停車配置

一旦加入競爭，對於競爭者沒有停車條件，那麼選擇可停車的店址，將會提升你的競爭力。

5、營業時間

競爭者的營業時間越長對你的影響力就越大，尤其是24小時營業，他將包攬了你大部分的銷售。

6、相對位置

一旦加入競爭，那麼你一定要佔據有利位置，切勿擠到別人中間，這將分流你的銷售，因此包夾的評估分值越低，不在同一動線上比如對面則分值最高。

7、距離

儘可能離你的競爭對手越遠越好。最好超過200米的距離則分值最高，反之越靠近分值越低。

下面是對上述攻略所歸納的Excel表格。