行業透視|金融新政出臺首周，地市熱度走向如何？

2020年的最後一天，人民銀行、銀保監會發布了《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，限定了不同檔次銀行的房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比上限，此舉無疑加強了對房企融資供給端的限制；近期“三條紅線”試點擴圍的訊息又頻頻傳來，又進一步加強了融資需求端的監控。種種跡象表明：2021年房企融資難度進一步提升，這對於企業拿地勢必會產生重大影響。新規出臺之後的首周，土地市場熱度發生了怎樣的變化呢？溢價率是否有明顯的下降？企業拿地態度是否出現明顯轉變？

市場表現：杭州一週成交金額佔2020年全年的12%
徐州溢價率達130%

從成交量上來看，斷供一月的杭州表現尤為突出，一週土地成交總建面達252萬平方米，總成交金額高達289億元，佔2020年全年總成交金額的12%，涉及拱墅、濱江、江干、西湖、蕭山、餘杭、富陽、臨安等多個區域；其次是上海、成都、九江等城市，成交建面均超100萬平方米，上海除了黃浦豫園地塊以外，其餘地塊多是租賃住房用地，並且多位於楊浦、閔行、嘉定、臨港等區域，均是底價成交。

從市場熱度上來看，徐州表現最佳，儘管僅成交2宗地，但溢價率均在120%以上。除徐州外，杭州、嘉興、寧波、南寧、金華等市場熱度也保持較高水平，溢價率均在20%以上。總的來看，房企競拍的主戰場依然集中在長三角區域。

高熱地塊:杭州佔據半壁江山
成都、徐州、寧波熱度也熱度不減

就2021年首周土拍資料來看，房地產金融新政出臺之後，市場明顯轉冷的現象並未出現。尤其是杭州，多宗土地均突破最高限價，濱江更是以122%的超高溢價奪得江乾區的一宗商地，市場熱度被迅速引燃。當然，並非所有地塊都是高溢價成交，部分商業佔比較高的涉宅地也是底價成交。由此可見，競拍熱度也是冷熱不均的，但區位優越、素質較好的地塊仍然備受房企青睞，企業競拍熱情仍然高漲。

盈利情況：大部分地塊地價依然保持上漲
杭州主城區高熱地塊盈利堪憂

2021年整體競拍熱度難再上漲
但優質地塊仍將維持激烈競爭

2021年首周恰逢房地產金融新政落地的首次拍地，從市場熱度上來看，市場明顯走冷的現象並未出現。反而在優質土地的刺激之下，還出現一波土拍小高峰，杭州、徐州、寧波、金華均有超高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數。

究其原因，雖然房地產金融新政會對房企的融資環境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開始，受資金回籠、結算週期等影響，這時候房企資金較為充裕的時期，拍地積極性並未明顯回落。值得注意的是，本週內成交量較大，對於市場熱度貢獻較高的杭州在12月一整月都沒有拍地，“斷供”一月之後，房企拿地、增加土儲的熱情大幅提升也是意料之中。

除了2020年末房地產金融新政新規的約束，近日房地產主管部門也是動作不斷，近日央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了去年9月已參與融資新規試點12家房企，亦包括部分去年未參與試點的房企，“三道紅線”約束的城市有望擴圍，這一政策的落地無疑會對12家之外的踩線房企帶動重創，種種跡象均透露出主管部門對房地產全行業的整改決心。

整體來看，2021年房地產政策偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產金融監管環境預計將長期收緊，企業拿地態度將會更加謹慎，全年土地市場熱度大機率難再上漲。當然，熱點城市區位好、配套價的稀缺優質地塊，依然是房企關注的重點，譬如本週上海虹口北外灘區域掛出的2宗優質地塊，勢必會引起房企的一番激烈搶奪；長久來看，這些稀缺優質土地的競爭熱度仍會延續高位。

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