物業上市第一“虎”

  文/樂居財經範慧茹

  立春至，冬將盡。經歷了2021年寒冬的物管行業似乎也泛起了春意，2022年第一家透過港交所聆訊的物企姍姍來遲。

  2月6日，港交所披露資訊顯示，金茂物業服務發展股份有限公司（以下簡稱“金茂物業”）透過港交所上市聆訊，並披露聆訊後資料。

  從去年8月31日遞表，歷時159天，金茂物業終於拿到這張上市入場券，同時也是近2個月首次遞表成功過會的物企。

  當然，過會後，擺在金茂物業面前的還有另一道需要跨越的溝壑，能否順利招股是掛牌上市的關鍵，去年底，祥生活服務和中南服務在透過聆訊後，並沒有選擇上市，一個暫緩，一個轉賣。

  作為央企的金茂物業，過聆訊之後又會作何選擇？

  央企“爸爸”加持

  受2021年地產行業寒冬影響，物企上市之路暗影疊生，金茂服務能夠在眾多排隊等待上市的物企中提前過會，實屬不易，而這或並非偶然。

  金茂物業由中國金茂100%持股，與受地產公司現金流拖累的物企不同，金茂物業的母公司中國金茂，在資金運用和控制上，一直保持著較高的自律。

  “三條紅線”保持零踩線，中國金茂在去年上半年的淨負債率為51.64%，現金短債比為1.26倍，剔除預收款後的資產負債率68.92%。此外，融資成本下降至4.01%，其中外幣債務融資成本低至2.33%。

  同時，其在期內的利息費用同比減少23%至31.47億元，利息資本化開支同比減少44%至28.74億元。

  期內，中國金茂的有息負債總額為978.32億元，與上年年底相比略有提升，其中一年內到期的部分為305.76億元，佔總負債的比重為31.25%，在手的現金及現金等價物為386.61億元，資金流動性充足。

  手中餘糧較為豐盈，中國金茂不忘扶持金茂物業。根據招股書最新更新資料，截至2021年9月30日，金茂物業與關聯方業務密切相關的非業主增值服務收入取得3.72億元，較上一年同期增長86.76%，佔總收入的35.4%，較去年同期增加5.5個百分點。

  金茂物業各業務板塊的毛利率明細顯示，來自關聯方的非業主增值服務毛利率更是高達47%，與第三方非業主增值服務毛利率15.5%形成鮮明對比。而與自身相比，非業主增值服務47%毛利率較去年同期32.1%增加了14.9個百分點。

  在非業主增值服務毛利率的帶動下，金茂物業毛利率奮起直追，期內整體毛利率達到了29.6%，創下近三年曆史新高。

  找政府做突破

  在母公司的加持下，金茂物業也不可避免的存在關聯方依賴的問題。截至2021年9月30日，金茂物業的合約建築面積達到4570萬平方米，在管總建築面積為2320萬平方米。

  在管理面積中，金茂物業來自關聯方的面積佔比86.6%，在上市物企中面積關聯度排名第二位，僅次於燁星集團。

  此外，其來自關聯方開發的專案所產生的物業管理服務收入佔比超9成，達92.5%；來自獨立第三方的物業管理服務收入僅佔7.5%。

  想要在資本市場上佔據一席之地，提升外拓能力至關重要。進入2021年，金茂物業開始廣撒英雄帖，透過與第三方合作來提升外拓能力。

  加強政企合作便是金茂物業外拓的一大突破口，也是切入城市服務賽道的關鍵。去年2月10日，金茂物業聯合嘉善經濟技術開發區管理委員會，共同成立了合資公司——嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司，佈局城市業務。

  5月13日，金茂物業與地方國資企業舟山東港集團正式簽署戰略合作協議，併成立了合資公司舟山東大金茂，將接手舟山東港新城這片總開發面積1200萬平米的城市物業合作專案，金茂物業在城市服務領域再下一城。

  7月2日，中化藍天與金茂物業合資成立浙江中藍鑫茂園區管理有限公司（下稱“中藍鑫茂”），攜手探索產業園區服務新方向。

  同年9月27日，金茂物業再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會正式簽署戰略合作，進一步深化城市運營戰略發展。

  年末12月31日，金茂物業與平陽縣地方國資企業新鰲城市建設有限公司簽署戰略合作協議，致力於城市發展。

  根據聆訊後資料，截至2022年1月27日，金茂物業已為金茂集團的22個城市運營專案訂立了前期物業管理合約，其中12個專案已接管。

  11家物企排隊港交所

  金茂服務提前20多天過會，或一定程度上給排隊等待上市的物企注入了信心。截至目前，在港交所排隊等待上市的物企共有11家。

  除了金茂服務外，中梁百悅智佳也處於過會狀態，不過，距離其12月23日過會已有一個半月，一般情況下，港交所聆訊後企業大約需要20-25天左右的準備時間便可上市，如今中梁百悅智佳還未有掛牌跡象，是否會步入祥生活和中南服務的後塵還未可知。

  這11家物企中，明宇商服、中梁百悅智佳、東原仁知服務、力高健康生活以及魯商服務均是二次遞表；首次遞表的蘇高新美好生活，其招股書將於本月底失效。

  在目前多家排隊等待上市的物企中，規模普遍處於腰部或腿部，其中瑞安新天地在管面積僅約200萬方，僅近期遞表的珠海萬達商管和龍湖智創生活在管面積破5000萬方，其中龍湖智創生活在管面積達到了2.5億方。

  2021年，是物管行業風雲突變的一年，年初和年末呈現出兩種截然不同的景象，年初物企扎堆遞表入市，年末物企迎來招股書失效潮，或終止上市，或賣身頭部物企，或換股登上其他物企大船。

  還未上市的物企一方面面臨著資本市場估值預期的下調，另一方面，面臨港交所對上市門檻的調整，留給中小物企衝擊資本市場的機會似乎越來越少。

  不過，有行業人士預測，2022年隨著萬物雲、珠海萬達商管、龍湖物業等頭部物企陸續上市，在這些頭部物企上市效應下，可能會一定程度增加市場對物管行業的認可，掀起新一輪物企上市潮。

  另一方面，從地產行業角度來看，隨著中央定調穩增長的預期，業內人士認為房企融資的至暗時刻已過，今年上半年信貸發放或將逐步加強，房地產企業會逐漸維穩，從而對關聯物企的負面影響會減弱，受地產傳導物管市場或也將回暖。

文章來源:樂居財經