近日，關於首批公募REITs已經答辯結束的訊息傳出。按此進度推測，公募REITs產品有望在明年一季度落地。自此，公募REITs產品漸行漸近。
何為公募REITs ？
公募REITs就是一個金融產品，只能投資於不動產財產，或者相關的財產權力，包括基礎設施、經營性的物業，還有產業園區這一類的資產。
簡單來說，就是幾個人共同買一套房子，把房子租出去，像公司股票一樣，以房東的形式平分房租收益，還可以享受到房子等資產升值帶來的收益。
基礎設施REITs可作為直接融資的工具，透過“真實出售”不動產資產回籠資金，實現資產的“所有權”和“經營權”的分離。如果投資者急需用錢可以贖回或者直接出售給別的投資者，以達到資金週轉的目的。
萬億量級REITs市場
中國公募REITs市場潛力巨大。從目前來看，首批公募REITs產品主要投資專案以穩健型資產為主，集中於工業園區、倉儲物流、交通能源、符合區域產業方向的商業物業及重大基礎設施等領域。
我國基礎設施資產存量規模超過100萬億元，若僅將其中的1%進行證券化，即可撐起一個萬億元規模的基礎設施REITs市場。
在整個全球市場表現上來看，參考最先公佈REITs政策的美國市場規模及GDP規模佔比推算，中國公募REITs市場規模可達到6萬億人民幣。
從投資者的角度來看，REITs與股票、債券等其他大類資產的相關性較低，可以實現穩健的收益率，未來有望成為投資者熱捧產品。
個人投資者將在REITs市場中佔比高
近兩年無風險利率整體下行，貨幣基金、銀行理財、信託產品等資產收益率大幅下降。
越來越多投資者將目光放到股市中，但部分投資者缺乏相應的專業投資理念，導致血本無歸；也有部分投資者想要依託房屋等不動產來謀取收益，但近幾年房地產市場並不樂觀，投資者會踩雷等。
公募REITs為投資者提供新的投資產品。首批公募REITs投資的這些行業具有相對穩定的現金流，受經濟波動影響較小。其次，這些相關行業的盈利情況也比較好，比如鐵路、地鐵等公共的軌道交通專案，可以持續盈利，現金流狀況也比較穩定。
公募REITs讓投資者可以實現當“包租婆”的願望，不用“買房”就可以實現收益穩健，未來個人投資者或在市場中佔比較高。
或成為經濟發展的重要引擎
住房問題關係民生福祉，房地產行業近二十年來都是備受關注的話題。政府的財力畢竟有限，政府保障範圍太大，不僅大大降低了可能性，而且還會由於政策的反向刺激，導致住房保障陷入福利陷阱。
我國房地產的金融化程度，明顯低於發達國家的水平。REITs市場的推進將促進我國房地產行業的金融化程序。
REITs市場能夠實現基礎設施建設的主體多元化特點，從單一的政府到市場為主體。從而促使基礎設施的建設管理理念、經營理念轉換，提高了基礎設施建設的執行效率。
公募REITs市場有利於實現基礎設施高質量發展，併為5G、雲計算等新型基礎設施建設提供技術支援。
通常市政類專案投資規模大，收益較低，往往不及商業化運作產品的收益率。
社會資本加入，促使基礎設施運營市場化，能夠解決效率低下問題。同時，社會資本能夠提供源源不斷的資金和技術，推動新型基礎設施建設，防止資本的過度集中。
公募REITs作為金融和產業、資本市場和實體經濟的結合體，涉及到投資人、產業方、基金管理人、法律、稅務等多方機構的訴求。國家積極佈局公募REITs市場發展，隨之而來的是一系列法律、稅收政策等配套規則的建立，未來有望構建起萬億量級的市場，或成為經濟發展的重要引擎。
公募REITs受到越來越多人的關注，但投資者進行投資時還是需要謹慎。