踩紅線的中南建設 剝離虧損眾創空間業務與財務管理
觀點地產網 在投資設立眾創空間公司4年後，中南建設選擇將這項不賺錢的業務剝離，交由母公司管理。
9月18日，江蘇中南建設集團股份有限公司釋出關於出售南通中南谷股權的關聯交易公告。中南建設擬以200萬元向公司控股股東中南控股集團有限公司轉讓持有的南通中南谷投資管理有限公司100%股權。
據瞭解，南通中南谷定位於為創業者打造綜合性眾創空間，希望逐步成為創業孵化基地，先後設立了海門中南谷資訊科技有限公司、海門中南谷企業孵化基地有限公司、南京中南谷資訊科技有限公司及南京中南谷企業孵化基地有限公司4家下屬公司。
根據經審計的財務報告，南通中南谷2020年6月30日總資產954.02萬元，總負債786.25萬元，淨資產167.77萬元，2020年1-6月淨利潤-133.73萬元。截止2020年6月30日，南通中南谷對公司其他應收款359.79萬元，除此之外不存在與公司的其他債權債務關係。
中南建設表示，本次交易完成後，公司將進一步聚焦主業，為全體投資者創造更好的回報。按照公司長期股權投資的賬面價值計算，預計本次交易對公司將產生約232萬元的投資收益。
這並非一項大交易，但是背後，也許潛藏著中南建設對於財務管理的決心。
規模增長致負債高企
中南建設是在過去幾年，少有的規模實現跨越式發展的房企。
據觀點地產新媒體查閱，在銷售方面，2015-2019年，中南建設銷售金額從225億元快速增長至1961億元，年複合增速高達72%；銷售面積從239萬平方米增長至1541萬平方米，年複合增速為59%。
在經營業績方面，中南建設在2015年至2019年分別實現3.5億元、4.7億元、6.9億元、21.9億元、41.6億元的歸母淨利潤，年複合增速為85.5%。
在2020年上半年，儘管受到疫情影響，中南建設依舊實現了經營業績的同比增長。
資料顯示，於上半年實現營業收入296.9億元，同比增長27.32%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤20.5億元，同比增長56.2%，基本每股盈利0.54元，同比增長54.06%；加權平均淨資產收益率9.11%，同比增長2.36個百分點。
銷售額方面，上半年，中南建設房地產業務實現合同銷售金額813.9億元，同比僅增長0.2%，銷售面積609.1萬平方米，同比減少5.7%，平均銷售價格13,360元/平方米，高於去年同期水平和全年水平。
事實上，中南建設規模跨越式的發展離不開其高強度的投資力度。
資料顯示，在拿地力度上，中南建設2016-2019年始終保持較高的拿地力度，拿地建面佔銷售面積的比重分別為117%、173%、139%和64%。其中於2019年，在嚴格調控環境下，中南建設拿地力度有所下降，但是全年新增專案依然有78個，拿地建面989萬平方米，拿地金額519億元，權益拿地金額為374億元。
只是，不可能的三角適用於任何一家房企，規模、利潤、負債，三個指標之間是不能完全兼顧的，中南建設也不例外。其在近年規模、利潤指標快速增長，負債的規模自然不可能小。
資料顯示，在2015-2019年及2020年上半年，中南建設淨負債率分別為213.98%、203.34%、261.28%、244.21%、214.63%以及188.28%。
這種情況的出現無可厚非，房地產是資金密集型行業，地產企業必須依靠槓桿撬動規模的擴大。但是，近年來，隨著國家政策對房地產企業融資要求越來越嚴苛，主動降負債亦成為企業普遍的選擇。
加強股端融資
中南建設也採取了主動的現金流管理。
有券商研究報告指出，中南建設淨負債率在近年淨負債率持續改善，主要來源於公司對現金流的管控能力不斷增強及淨資產規模不斷提升。
值得一提的是，在2020年上半年，中南建設淨負債率得到進一步的改善。資料顯示，於2020年6月末，中南建設總資產為3229.03億元，同比上升11%，淨資產上升了16.8%，股東權益上升6%；總負債為2889.36億元，下降1.29%，淨資產負債率下降21.22個百分點。
在今年的中期業績會上，中南建設管理層表示，“主要是有息負債增加沒有那麼快，淨資產增加更快一些，所以總負債率在下降，不僅如此，淨負債率也下降得更明顯一些。”
也許得益於此，9月17日，穆迪將江蘇中南建設集團股份有限公司的企業家族評級(CFR)從B2上調至B1，將海門中南投資有限公司現有票據的擔保高階無擔保債務評級從B3上調至B2。評級展望穩定。
與此同時，穆迪預計，未來12-18個月，中南建設經調整後的債務增長總額將保持不變，因為它將把每年的土地購買控制在每年房地產銷售收入的40%以內。
這也許概括了中南建設過去一段時間的常態。
據中南建設管理層表示，雖然合約額在過去四年裡是增加了很多，但有息負債的增幅，一直跑輸銷售合約額的增速，中南建設並不依賴於高有息負債去擴張。“因為我們一直希望用高週轉策略來應對成長需求，我們一直需要在運營埠，向運營端要增速、要效益。”
對比中南建設往年的財務資料，其在2015年至2019年經營活動產生的現金流入分別是308億元、427億元、608億元、971億元、1110億元。但是同期的有息負債規模為288億元、382億元、530億元、579億元以及699億元。
此外，據興業證券指出，2016-2019中南建設均保持著較高的總資產週轉率和存貨週轉率，截至2019年末公司總資產週轉率為0.16，略高於行業平均的0.14；存貨週轉率為0.22，高於行業平均的0.17。
儘管如此，其依舊踩過近期熱議的“三道紅線”政策，僅現金短債比達到1.19滿足紅線要求，剔除預收款後的資產負債率，以及淨負債率則均在紅線之上。
較少的有息負債增加、高效的資產週轉效率，常規的降槓桿舉措短期內顯然是幫不上中南建設。因此，中南建設或許打上了轉讓股權的主意。
這是一項房企過去無法透過債務端實現降槓桿而採取的舉措，即透過引入戰略投資者、大股東注資、加快上市等方式增厚權益，或分拆上市增加現金流入，緩解母公司融資壓力。
中南建設管理層在中期業績會上也提及該事項。彼時，管理層指出，“三道紅線”的政策落地後，將要求中南建設加大權益類的合作，政策倒逼著在股 債的模式裡，可能在股的埠需要做更多的努力。
也許，此次剝離眾創空間業務正是中南建設加強股端力度的第一步。