正榮地產半年報：為投資者找到了高潛力標的
一直以來，港股投資者就在挖掘可以重倉的地產行業高潛龍頭。儘管受政策環境影響，他們眼中的優質潛力股標準一直在變,但有三點卻是長期堅持的，就是企業的投資和運營，要“低風險、高收益、可持續增長”。
8月22日晚間公佈了2021年半年業績的正榮地產（(06158.HK)）就為投資人提供了這樣的標的。正榮地產在淨負債率降至57.2%，營收增長10%的情況下，實現了歸母淨利潤同比增長33.1%，為股東帶去了更高的收益。
在8月23日的業績會上，正榮地產高管強調，公司一直深耕一、二線城市，市場份額不斷擴大。這種穩紮穩打的作風，讓投資者看到了未來公司業績增長的高確定性。
左起：執行董事兼常務副總裁李洋；執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝；執行董事兼董事會副主席劉偉亮；執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健
經營質量提高明顯
正榮地產的高質量增長，和公司開啟全流程標準化管控體系有非常大的關係。
上半年，正榮地產合約銷售823億人民幣，同比增長47%，收入為人民幣160元，同比增長10%，淨利潤為15億元人民幣，同比增長18%，歸母核心利潤12億人民幣，同比增長31.7%，淨利潤率為9.4%，核心利潤率為9.6%。
根據公司公佈的毛利潤資料，正榮地產今年結轉的專案毛利率僅和過去幾年相近。但無論淨利潤率，還是核心淨利潤率卻較前兩年有明顯提升。背後的原因和公司追求高質量的經營有關。
綜合融資成本下降到6.35%，其中新發行的美元債成本大幅下降60個基點。上半年，正榮地產共發行12.6億美元綠債，規模領先同行，同時也成為第一家發行離岸人民幣綠色點心債的內房企業。
今年上半年，正榮地產還持續最佳化和升級了設計端、運營端、工程成本端以及客戶管理端四個埠的全流程標準化管控體系。
在設計端方面，上半年整體設計規劃方案平均批覆用時縮短至65天，結構限額100%達標，設計變更率只有0.4%。
在運營端，正榮落實了全週期的經營管控，使得整體的運營效率進一步得到提升，新專案的首開時間以及融回週期分別提升了一個月，確保整體的資源高效運轉。此外，還進行了整體的資源結構最佳化，成功將長庫齡的存貨，比如車商辦在上半年進一步加大去化。
在控制工程成本方面，正榮地產的戰採覆蓋率達到92%，工程節點達成率將近100%，供貨達成率113%，確保了資金收益率的提升。
正榮提出，要以利潤和現金為導向，控費用成本，實現全週期的運營效率提升。為此，要讓經營工作資訊化、標準化、科學化。
以營銷為例，正榮地產的營銷公司從1月份就開始已經落實了四大區域的試點，明確營銷考核的要點和節點，全面打造線上營銷平臺，實現線上化、影片化、流量化、數字化，有效地融合並且共享了營銷資源，形成了集中的戰鬥和攻堅能力。
抗風險能力變得更強
除了運營效率提升，正榮地產的抗風險能力也變得更強。
一方面，正榮地產截止6月30日的淨負債率減少7.5個百分點到57.2%，短債比維持在2.2倍左右，扣除預售款的資產負債率降至72.4%，並且有信心在今年年底達到70%以內。另外，正榮地產的表外負債比例也很小，表外負債擔保權益大概是31億，表外的現金有24億，淨負債只有7億。總體表外負債相對可控、安全、合理。
另一方面債務結構也得到了進一步的額最佳化。短債比進降至28.5%，長債比例正在增加，上半年成功發了兩筆期限為5年和5.5年的美元債，是正榮地產年期最長的債券。
今年來正榮多次把握市場視窗，加權平均融資成本進一步控制在6.35%，其中境外美元債利息從2018年年底的13.3%大幅減少到現在的6.7%。
在調整債務結構同時，正榮地產也透過合作開發降低風險。執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健說，希望透過合作分散投資，合作共贏。
除了合作開發降低風險外，正榮地產還要求投資拿地足夠精準。在土地集中出讓政策釋出以後，正榮出手較早，研判及時，在強勢的區域拓展了一些優質地塊。正榮將前期進行的研判落地到專案和產品的定位上，就加快了專案落地之後的週轉和經營速度。
在行業中，中小企業資金鍊收緊的背景下，正榮特別強調土地投資拓展和經營需求的平衡。執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝強調，正榮地產依據在售專案經營、去化、現金流以及核心能力的建設，把握規模和經營的發展及安全平衡。
他表示，正榮地產下一步對專案的經營進行分類，有一部分是現金流好週轉快的；一部分會被調整為利潤好但週轉不一定快；還有保利潤、保規模的專案。透過分類來兼顧現金流、利潤、週轉的同步需要。
多城市銷售排名位列行業前茅
正榮的高效運營，很大程度上得益於城市深耕的策略。
來自市場監測機構的統計資料顯示，正榮在重點深耕城市的銷售排名一直處於前列位置，尤其是在長三角和海峽西岸這兩大深耕區域，其中在蘇州穩居當地銷售前10，面積排名進入前5，在南京我們也繼續進入當地銷售前10、權益銷售排名更是位列前3。
而在另一個大本營海峽西岸，正榮地產在主要的城市都擁有非常穩固的市場地位，在福州排名前10、南昌前5，莆田更是前3。
產品是持續提升市場份額的一個重要因素。
正榮順應綠色建築的趨勢，兼顧過去兩年疫情對人們生活方式的影響，對產品進行了改善和升級。所研發的正榮智慧生活體系，從安全、健康、關懷三大維度出發，將科技融入生活，實現小區智慧化、家電AI化，為客戶打造未來理想的智慧家庭。
目前正榮的第一個智慧社群專案已經落地廈門的翔安正榮府。
針對碳排放、綠色投資、綠色建築的房地產開發大勢所趨，響應國家提出的碳中和號召，加大綠色建築的資源投入。目前，正榮絕大多數的新建專案都是至少符合一星的綠色建築標準，上半年新增了4個二星綠建專案，至今一共有16個二、三星中國綠色建築專案，並且已經認證綠建面積達到170萬平方米。
另外，公司預計未來每年會新增7-10個二、三星綠建專案，到年底將會有大約至少20個專案取得綠色建築二三星認證。很多專案會採用太陽能熱水、智慧照明、太陽能光伏發電等節能節水裝置。在建築材料上面，會選用環保材料或可迴圈的材料，同時，設定空氣質量監控活動、除霾設施、新風裝置等確保室內的空氣質量。
這些產品不僅大幅提升了在市場上的競爭力，也為正榮地產在第二批集中出讓土地增加“競品質”條款後，獲得優質的土地奠定了重要的基礎。展望下半年你，黃仙枝說，房企的經營環境會變得更具挑戰性，正榮會積極創新，練好內功，修煉本領，加強企業文化建設，提升品牌力和競爭力，最終實現高質量發展。