文/樂居財經徐酒眠
“時近中秋，月明千里，這是一個團聚和豐收的季節。”
8月29日上午，綠城服務（02869.HK）2022年中期業績釋出會透過線上直播方式舉行，董事會主席楊掌法、行政總裁金科麗、執行董事吳志華，以及首席財務官夏雲，四位管理層齊坐鏡頭前，用90分鐘的時間向投資者彙報了上半年的業績，並回答了大家關切的問題。
直播的背景板是盎然生機的青綠，與金科麗身著的嫩綠色西裝相映襯，更與楊掌法句句珠璣的開篇致辭相呼應，他說：“儘管行業的上游地產遇到了難題，紓困成為當下的關鍵詞，但我們仍然堅定地相信，行業的剛性與活力將引領穿越經濟的週期。”
“穩中見韌，篤行致遠”，綠城服務上半年交出了一份不錯的成績單。期內，實現營收68.28億元，同比增長22.0%；錄得毛利13.12億元，同比增長16.9%，毛利率為19.2%；核心經營利潤5.90億元，高於去年同期利潤。
外不靠收併購，內不靠關聯方，綠城服務在“非典型”擴張路線指引下，與優質合作方成立聯營公司、參與市場招投標，展示出強勁的市拓力。
今年上半年，綠城服務共新籤合同688個，完成拓展面積6680.2萬平方米；實現年度飽和經營收入21.6億元，新籤營收同比增長率35.0%，面積同比增長46.7%。
截至2022年6月30日，綠城服務在管專案達到2443個，在管面積3.49億平方米，較2021年同期增長28.1%；同期，儲備面積3.66億平方米，同比增長21.0%。
連續9年儲備面積大於在管面積，為未來業績持續增長提供了重要的保證。
科技服務“首秀”
今年上半年，綠城服務業務板塊調整為了四個板塊，在原來的物業服務、園區服務、諮詢服務之外，新增了科技服務。
其中，物業服務仍是綠城服務最大的收入和利潤來源，期內收入達43.60億元，佔整體收入的63.9%，同比增長20.3%；園區服務收入達13.10億元，佔整體收入的19.2%，同比增長18.7%；諮詢服務收入達9.57億元，佔整體收入的14.0%，同比增長17.4%；科技服務收入2億元，佔整體收入的2.9%，相較於2021年同期的0.5億元大增296.8%。
首次在業績報中呈現收入貢獻，科技服務的毛利率表現也相當可觀，為31.3%，僅次於諮詢服務36.0%的毛利率。其他兩個業務板塊，物業服務、園區服務的毛利率分別為13.8%、23.2%。
從“三駕馬車”到“四輪驅動”，既是科技服務的“首秀”，也是綠城服務從物業服務向生活服務轉型、從園區服務向城市服務轉型的階段性成果呈現。
去年，吳志華辭去了行政總裁與首席財務官，轉而負責科技新板塊的建設和輸出。今年上半年，綠城服務整合4家科技公司，形成科技集團，加速科技賦能的同時，也加快了科技市場化的步伐。對內提升公司管理和服務的效能，提高了員工的辦公效率，對外實現了智慧管理運營、智慧園區建設，智慧生活服務的賦能。
今年上半年，綠城服務的科技板塊新籤的合約是3.35億，同比增長了250%；慧享雲、物業寶、物業釘三大平臺，直接或間接服務百強物業企業15家。
“從目前來看，我們科技整體的業務還是處於一個孵化器（的作用），後續能夠成長到多大規模、能夠有多大的核心競爭力，還需要我們不斷的努力去探索。”吳志華表示，科技服務板塊在“今年下半年和明年上半年還依然會維持一個比較高速的增長。”
發力非住宅賽道
房地產行業進入存量市場，物企之間的競爭正在逐步向非住宅賽道轉移。而綠城服務前瞻性的發展，已經為其在當下的競爭格局中贏得了較大的牌面。
今年上半年，綠城服務新拓非住專案年飽和合同營收8.9億元，同比增長71.6%，佔比41.3%，同比提升8.8個百分點。至此，其非住宅物業合約面積達1.7億平方米，其中，在管面積達7663萬平方米、儲備面積9736萬平方米。
截至2022年6月30日，物業服務業務板塊中，綠城服務的非住宅物業貢獻收入佔比30.4%。
上半年，綠城服務進一步深耕高校、醫院、機場、高鐵專業賽道，並實現突破。同時，全域化城市服務試點向前，新籤合肥中安創股二期，阜陽銀湖體育中心、浙江海洋大學、杭州高鐵西站樞紐，杭州五常街道等多個優質專案，存量模式複製蝶變。
金科麗強調，綠城服務聚焦非住宅賽道，商寫是重要的爆破點之一，尤其是綜合體、產業園、醫院、高校、賽事、軌道交通、未來社群等，將會成為綠城服務的核心重點。
此外，今年上半年，綠城服務在管專案續約率達98.4%，同比提升1.3個百分點；同時，在管專案中，實現物業費提價專案58個，提價金額3396.8萬元，提價成功率43.9%；新簽約存量專案最高溢價率達29.6%。
“以上資料，是業主、客戶對綠城服務的肯定，也是其規模持續擴大、業績穩健增長的基礎。”
聯盟版圖擴張
“現在的頭部企業，我個人認為可以分為三類，一類是有地產母公司的物業服務企業，第二類就是大型國企，第三類就是綠城服務。”楊掌法表示，比起有地產母公司的同行，綠城服務更加穩健，同時也比國企更加靈活、有活力。
合縱連橫，與優質穩定資源深度繫結，是綠城服務發展聯盟、增拓版圖的重要手段。今年上半年，綠城服務就與信達地產、西安高新區等重磅央企、國企完成股權、戰略合作。
其中，與信達地產成立的合資公司——浙江信誠智慧城市運營服務有限公司（簡稱“信誠智慧城服”）——楊掌法在業績釋出會上透露，“到今年年底，可能營收會達到8個億左右；在未來的三年，大概會達到25億左右的規模。”
綠城服務與信達地產簽訂合作協議的前一天，6月23日，信誠智慧城服迎來雙方合計6.44億元的增資。其中，其中，綠城服務注入約合3.54億元的資產，信達地產方則注入約2.9億元的資產。增資完成後，前者持股55%，後者持股45%。
楊掌法表示，信誠智慧城服的定位是一家不動產的綜合服務商，圍繞著物業服務、資產管理、資產運營作提升。
目前，綠城服務已累計擁有優質戰略客戶103家、合作伙伴406個。其中，今年上半年新增8家戰略客戶、6家股權合作。
“從資本市場角度，綠城並不贊同透過收併購去擴大規模，我們要利用自身的市場能力去找到我們需要的目標客戶。”今年5月底，楊掌法在出席2022中國房地產及物業上市公司研究成果釋出會時重申，綠城服務奉行不大規模併購的準則。
言外之意，綠城服務的聯盟還將會繼續擴張。
文章來源:樂居財經