理財公開課丨公募REITs腳步近了！這些投資“姿勢”你掌握了嗎？

四川線上記者 彭瑀珩

REITs，這一金融名詞今年以來密集出現在公眾視野。

2月28日，成都市出臺了《關於促進成都市基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）發展的十條措施》，進一步創新基礎設施領域投融資機制。

4月9日，成都市《關於推動提高上市公司質量的實施意見》也提出，拓寬多元化融資渠道，支援符合條件的上市公司再融資及發行REITs等創新融資產品。

其實，去年4月，中國證監會、國家發改委就聯合釋出《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施公募REITs試點工作。此後，證監會等監管機構釋出系列檔案，支援和鼓勵公募REITs發展，並迅速搭建起了公募REITs制度體系。上月末，上交所傳來訊息其公募REITs規則、專案和技術準備等工作已就緒。

隨著公募REITs漸行漸近，投資者即將迎來全新的投資品種。那麼，在“吃螃蟹”前有哪些基礎知識是我們需要掌握的？

為此，四川線上聯合四川省投資基金業協會與諾安資本，為四川投資者解答公募REITs投資中的基礎問題。據瞭解，諾安資本多年來深耕於REITs領域，十年前便開始投資全球市場REITs，在這一方面積累了豐富經驗。

REITs主要投資於有穩定現金流的成熟不動產

問：什麼是REITS？

答：REITs中文翻譯為房地產投資信託基金，是一種不動產證券化產品。它透過發行基金，集合公眾投資者資金，由專業機構進行投資和管理，投資於不動產，並將不動產的收入以派息的方式分配給投資者，是一種具有較高流動性的房地產投資產品。

問：REITs的風險高麼?

答：目前我國將要發行的主要是針對基礎設施的REITs，包括物流、產業園區、電力、水務、高速公路等基礎設施。我國基礎設施公募REITs只能投資於成熟的收租型物業，不能投資於其他產業，也不能投資於不動產的開發。而且一般都規定收入的主要部分（90%以上）用於分紅，因此相對於其他金融產品，REITs的收益和分紅都比較穩定，屬於中風險型產品。

REITs收益特性介於股票和債券之間

問：和其它金融資產相比收益如何呢?

答：REITs的收益/風險特性介於股票和債券之間，但與這兩者的相關度均不高。故而，許多投資者將 REITs視為股票、債券、現金以外的又一類資產，並樂於將其加入投資組合以分散風險。

首批基礎設施公募REITs產品有望今年上半年面世

問：基礎設施公募REITs試點已起步，產品什麼時候能正式發售呢?

答：目前證監會已經發布《公開募集基礎設施證券投資基金指引 （試行）》。2021年以來各項配套自律規則相繼釋出，不斷推進基礎設施公募REITs試點工作進展。上交所和深交所相繼釋出基礎設施證券投資基金 （REITs）三項主要業務規則，基金業協會發布《公開募集基礎設施證券投資基金盡職調查工作指引（試行）》和《公開募集基礎設施證券投資基金運營操作指引（試行）》。同時，交易所的基礎設施公募REITs技術系統正式上線，為公募REITs的推出已經做好準備。首批公募REITs產品有望在今年上半年正式發行。

問：REITs產品怎麼分類呢?除了公募也有私募嗎？

答：我國目前REITs主要有兩類產品。一種是私募發行的類REITs，從其名稱中我們可以看出，這種產品類似REITs但是非真正的REITs。絕大部分類REITs僅合格投資者可進行投資。另一種就是基礎設施公募REITs，是在二級市場進行證券交易的權益型產品，具有較強流動性，是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。而在證券持有的底層資產管理方面，可以進行主動管理，調整租約、新增投資或出售物業等。

三種認購方式，普通投資者這樣參與

問：如何參與公募REITs的投資呢？

答：基礎設施公募REITs發售分為戰略配售、網下詢價並定價、網下配售、公眾投資者認購等環節。專業機構投資者參與基礎設施REITs基金份額認購可透過戰略投資者配售、網下認購、公眾投資者認購的方式參與，而普通投資者僅可透過參與公眾投資者認購的方式直接認購份額。此外，投資者均可透過在二級市場交易和購買機構的REITs產品參與基礎設施公募REITs投資。

問：戰略配售有什麼要求？

答：戰略配售的配售物件僅可為產品原始權益人或其同一控制下的關聯方以及其他專業機構投資者。

問：個人投資者能參與戰略配售嗎？

答：如果個人投資者想參與戰略配售的話，可以購買機構發行的符合特定投資目的的公募證券投資基金、公募理財產品和其他資產管理產品等相關產品。但要注意的是，參與戰略配售的原始權益人及關聯方的20%份額鎖定期不少於60個月，20%以上的份額鎖定期不少於36個月，其他機構投資者的份額鎖定期不少於12個月。如果參與戰略配售的話，那你所購買的份額十二個月內是無法出手的。

問：網下配售對投資者的條件呢?

答：網下配售的募集數量在扣除戰略配售後不得低於發售數量的70%，網下投資者也僅可以是專業機構投資者。但是，與戰略配售相同，投資者也可以透過購買機構發行的符合特定投資目的的公募證券投資基金、公募理財產品和其他資產管理產品等相關產品參與網下配售。

問：最後一種參與方式是怎樣的?

答：在進行完戰略配售和網下投資者配售後，公眾投資者可在募集期內對剩餘份額進行認購。若公眾投資者認購份額不足的，剩餘份額也可向網下投資者回撥。若公眾投資者認購倍數較高，網下配售超過70%的部分可以向公眾投資回撥。若公眾投資者未能參與認購階段，也可在產品上市後在二級市場購買參與。

最後，我們也要提醒大家：投資有風險，入市須謹慎。如果有更多疑問，歡迎給川觀小編留言！