金融界網3月31日訊息 曾經房地產行業盛傳，房企對利潤、規模和負債的追求，只能實現兩者，不能同時實現三者，由此構成房企之“不可能三角”。而在2020年財報季中，有一家規模為全國前十名、利潤連續4年快速增長，同時完全滿足“三道紅線”要求成為綠檔，而且估值仍處於歷史底部的房地產企業，投資者應該如何看待？
世茂集團（0813.HK）就是這樣一家房企，2020年在全國規模最大的前十名房企名單上再度前進一名，同時也交出了收入、利潤、分紅、財務等多個指標表現良好的優秀答卷。
利潤增長、規模穩健和財務健康，構成了頗有世茂特色的“等邊三角形”。儘管如此，其股價卻仍然相對處於歷史低位。截至財報釋出當日，其收盤價為26.65港元。而考慮2020年每股淨資產24.88港元以及每股派息1.8港元，二者之和已超過這一股價水平。相對於去年年報之日，世茂集團股價漲幅為6％，而在此期間其銷售合約額上漲15.5％，核心利潤上漲24.9％，股東應占核心利潤上漲45.2％，毛利率穩定在30％左右的行業高位。
“對投資者而言，世茂的深度價值具備投資吸引力。“世茂董事局副主席兼總裁許世壇在業績會上說。他給出下一年的KPI仍然是要在TOP 10名單內實現10％以上的漲幅，同時指出實現這3300億元目標背後的六字要訣：“穩健、增長、夯實”。
“首先要穩健的是財務健康，要保證淨負債率保持在60％以下，滿足‘三條紅線’的要求；其次要增長的是利潤，要不徐不疾，增速穩定，而且多元化業務收入和給投資者的分紅金額也要持續增長；第三，要夯實產品力、經營力和服務力，最終實現利潤增長、規模穩健和財務健康三方面的發展平衡。”
股東應占核心淨利潤增幅45.2％
2020年對於房地產行業可謂“多事之秋”，上半年遭遇疫情影響，業績普遍被按下“暫停鍵”，下半年則受到調控政策持續收緊的影響，行業整體增速下滑，市場分化嚴重，房企競爭加劇。特別是TOP 10 房企的競爭達到“慘烈”之程度。中指研究院的資料顯示，TOP 10 房企的門檻由2425億元上升至2892億元。毫不誇張地說，這個榜單上任何一個名次的進退，背後均是一場看不見招式的廝殺。
在這樣的行業背景下，世茂集團在2020年的合約銷售總額達到3003億元，同比增長15.5％，超額完成了年初定下的10％的目標，增速超過TOP 10平均9％的增速。
製圖：金融界上市公司研究院 資料來源：WIND
良好的銷售基礎是轉化為營收與利潤的前提，而利潤的增長才是能夠為投資者帶來真實投資價值的關鍵。2020年，世茂營業額同比上升21.4％，達1353.5億元，毛利額同比提升16.2％至396.7億元，；核心利潤增長至191.4億元，同比上升24.9％，股東應占核心利潤152.2億元（包含物業股權處置收益），同比上升45.2％。
製圖：金融界上市公司研究院 資料來源：WIND
再看毛利率。當前房地產行業整體處於由增量市場向存量市場轉型、利潤整體趨薄的行業發展階段，因此行業整體毛利率下降。根據WIND統計顯示，在目前已經公佈年報的TOP 10房企中，平均毛利率為24.8％。世茂集團毛利率達到29.3％，在TOP 10企業中排名第4。
利潤的增長為提高投資者回報打下了堅實的基礎。在投資者回報方面，世茂集團本年度宣派股息為每股1.8港元，股息同比增長24.1％，派息率達44.4％，已連續4年超過40％。截至2020年末，世茂股息率為6.28％，高於TOP20房企的股息率平均數5.17％。自2006年上市以來，世茂連續15年堅持派息，累計派息351.9億港元，每股約10.94港元，每股派息額複合增長率約17％。
淨負債率連續9年60％以下
在世茂集團看來，嚴格的財務內控是提升企業抗風險能力的必然手段，加強內部管理更是提升企業利潤的“管理紅利”：一方面，世茂加大了回款力度，2020年回款額達到2252億元，同比去年增長了15.5％；
另一方面，從資金成本來看，世茂集團的融資成本長期維持行業低位，近4年來，其融資成本平均在5.6％，特別是2020年下半年房地產行業金融監管收緊的背景下，仍然達到與2019年相同的水平；
第三，在債務控制方面，面對房企“三道紅線”、房貸“兩道紅線”等頻頻收緊的房地產金融調控政策，世茂在2020年成功由“黃檔”轉“綠檔”，將各項金融風險指數控制在安全線以內：淨負債率下降7.1個百分點至50.3％，已連續9年維持在60％以下；資產負債率（扣預收款）68.1％；現金短債比（扣預售監管資金）1.16倍。
據世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸介紹，世茂實行資金集中管理，現金流嚴格管控。嚴格按照回款比例支付土地款、工程款，確保地區經營性現金流為正。
“抓住拿地視窗，動態調整投資節奏，及時歸集資金，提升資金效益，確保剛性兌付，由此構築了財務抗風險能力，使得槓桿水平穩中有降，確保企業的盈利能力具備韌性。” 湯沸表示。
嚴格的財務內控管理亦帶來評級機構對世茂的肯定，惠譽維持“BBB-穩定”的投資級評級；穆迪為Ba1，標普為BB+，年內均由“穩定”調升至“正面”，再升一級即為投資級。各主體國內評級均為AAA最高評級。
深耕超100個核心城市
在剛剛獲得第十三屆全國人大四次會議表決透過的“十四五”規劃中，國家區域戰略發展前景再次引發了資本市場的關注。“最佳化國土空間佈局，推進區域協調發展和新型城鎮化”成為指導未來5年城市開發的基本方針。規劃提出，要“加快推動京津冀協同發展，全面推動長江經濟帶發展，積極穩妥推進粵港澳大灣區建設，提升長三角一體化發展水平。”這意味著，這些區域未來將成為頭部房企的“兵家必爭之地”。
以世茂集團為例，其在上述核心城市群的佈局能效相當突出：一方面，從產能貢獻來看，一二線及強三四線城市業績貢獻達90％，較2019年提升3％。三大國家戰略城市群產能增長強勁，其中長三角業績超900億元，大灣區業績超450億元，京津冀業績超330億。而福州、北京、廣州等TOP10核心熱點城市產能貢獻達1500億元，有力保證了集團高品質的穩健發展。
另一方面，從土地儲備來看，依託前瞻性的戰略思維，世茂集團聚焦精準投資，深耕核心城市群，結合產品創新及服務增值，確保業績穩健增長。截至2020年12月31日，世茂權益前土地儲備約8175萬平方米，貨值約13800億元，同比增長6％，遍佈超100個核心城市的434個專案。
在貨值分佈上，一二線及強三四線城市貨值佔比達90％。其中，大灣區貨值3950億元，長三角貨值3450億元，華北區貨值2500億元，福建區貨值2400億元，核心城市群儲備充裕，抗風險能力強。
2020年，世茂獲取土地100塊，權益前土地總價約908億元，新增貨值2860億元。在新增的1535萬方土儲中，一二線及強三四線城市貨值佔比86％，為當年銷售轉化及利潤空間提供有效保障。
值得注意的是，“十四五規劃”中對長三角地區的定位還提到了要“配置全球資源能力和輻射帶動全國發展能力”，這意味著長三角在未來五年獲得的“區位政策紅利”或者更加突出，這對於總部設在上海的世茂集團而言也將是一個更有力的機會。
多元化業務佔比提升至6.8％
回顧世茂集團的發展歷程，三次重要歷史機遇成就了世茂的三次飛躍：1989年開始投身房地產，在改革開放初期先行北京、上海，將"國際化"、"高品質"、"生活方式"等領先的理念在中國視窗城市進行探索和實踐；隨後跟隨國家城鎮化建設與區域發展戰略，抓住房地產行業的黃金時期，加碼長三角，南下大灣區，在全國多個重點城市佈局，成長迅速；2019年世茂集團“三十而立”之際，正值房地產行業轉型升級之時，世茂集團也對發展戰略進行了調整和轉型，提出了要以“有品質的增長方式”來定義行業的“發展樣本”，明確了利潤增長、財務穩健為發展的基礎，在此基礎之上的多元化業務發展模式方是實現規模整體穩步提升的“抓手”。
世茂的多元化戰略被形象地稱為“大飛機戰略”，即以房地產開發為核心“主體”，持續為城市打造地標作品；以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實“雙翼”，以高科技、醫療、教育、養老、文化等投資為平衡發展“尾翼”，由此形成多元產業的協調發展基因，賦予“兩翼”業績加速的內在動力。
2020年，世茂多元業務收入86.3億元，在疫情的不利影響下計劃完成率仍達99％，同比增速33％。其中，商娛收入19.6億元，酒店收入16.4億元，服務收入50.3億元。非房開收入佔比6.8％，實現逐年提升。
製圖：金融界上市公司研究院 資料來源：WIND
多元化發展理念之所以被市場重視，還在於其能夠不斷孕育出獨立上市的業務主體。2020年10月世茂服務（0873.HK）實現分拆上市，2020年營業收入50.3億元，複合年增長率達94％。截止2020年12月31日，世茂服務合約面積實現2.01億平方米，複合年增長率達83％。此外，作為衡量物企綜合管理實力的有力指標，2020年世茂服務非住宅在管面積大比例提升，達到40.5％；第三方外拓實現合約面積23.5百萬平方米，取得飛躍性增長。
目前“世茂系”共擁有A+港股共3家上市平臺，即世茂集團（0813.HK）、世茂股份（600823.SH）、世茂服務（0873.HK），形成多產業板塊協同創新、互相促進、形成市場共振的發展格局，未來可期。
精細化管理應對未來挑戰
作為“十四五”開局之年的2021年，即將迎來鉅變，不論是土地供應方式的改革、去金融化的房地產政，抑或是以“租售並舉”的城市房地產調控手段。對此，世茂集團表示“以不變應萬變”。
“我希望房地產行業穩步發展，而不要被熱炒，只有這樣才能踏踏實實地做好企業，因此從這個角度來看，我認為今年對房地產行業更加趨嚴的調整政策也是有好處的。”許世壇在業績會上表示：“比如在最近22個城市推出集中供地政策之後，世茂集團加強了研判。我們發現，土地集中供地政策的初衷是穩地價穩房價，而且對具有資金實力的大型房企而言提供了更多機會。此次22城正好都是世茂深耕的重點城市，因此我們會利用好在資金管理方面的優勢，同時還在多家銀行和金融機構探索地產基金的方式，豐富拿地的資金渠道。”
此外，面對接下來更加嚴格的房地產金融審慎監管政策，世茂集團表示將堅持穩健的財務政策，堅持有質量的增長，來積極應對監管要求。
“2021年我們仍然會通過幾方面進一步加強管控，比如提升我們的銷售去化力度，確保按揭回款，促進資金的回籠，合理的鋪排投資計劃和預算，達成經營性的現金流為正。
另外，會持續的最佳化資本結構，保持利潤的平穩增長，會更加嚴格的控制債務規模。所以‘三道紅線’政策只能促進地產公司管理更加精細化。在嚴格的監管下，高運營效率的房企機會更多，世茂的優勢也越來越明顯。”湯沸說。
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文章來源:金融界