自彩生活2014年登陸港交所以來，物企赴港上市的熱度逐漸升溫。尤其是經歷了去年疫情的考驗，物企的價值日益凸顯，同時也為行業帶來了更多的發展機會。
億翰智庫資料顯示，2020年共有18家物企上市，成為上市物企最多的一年，截至2021年5月10日，排隊待上市的企業數量仍有19家。
隨著越來越多的物企加入上市“大軍”，物企在估值和市值方面分化日益加劇，一些頭部物企依靠母公司或是資金優勢，不斷大舉併購以實現做大做強規模。反之，尾部物企由於自身實力較低，導致其發展承壓。
本篇《42家典型物企市盈率估值變化》，旨在反映物企在階段性上市浪潮中的估值及市值變化。
長尾效應明顯
與往期備受熱捧的情況不同，2020年上市物企市值分化正在進一步加劇，不少物企在上市首日便遭遇破發，但整體物業市場依然備受資本看好，大浪淘沙中，頭部物企的優勢愈發得以顯現。
億翰智庫資料顯示，截至2021年4月30日，物業板塊總市值為10081億港元，較年初市值增長35.2%。
按區間分佈來看，市值在2000億以上的企業僅有1家，1000億-2000億區間的有2家，市值在100億-500億區間的企業有11家，而市值在50億以下的物企高達19家，佔比高達45.2%，長尾效應明顯。
其中，碧桂園服務以2466億港元的市值成為首個市值突破千億的物企，恆大物業、華潤永珍生活分別以1462億港元、1047億港元的市值緊隨其後，三者合計市值在物業板塊總市值中的佔比超49%。
另外，有19家物企市值不超50億。這其中，有8家上市時間集中於物業股集體回撥的2020年下半年，燁星集團、宋都服務、興業物聯等6家物企市值則均不足十億。
較低的市值與其實力脫不開干係，該梯隊的在管面積、營收、利潤情況等均處於相對靠後的位置。值得一提的是，物企上市第一股的彩生活也位列該梯隊中，截至4月30日，其市值僅有48億港元。
億翰智庫稱，儘管彩生活管理面積一直遙遙領先，但由於2014-2020年持續進行走網際網路O2O模式，營收及盈利能力均不突出，導致其在上市至今市值一直表現不佳，維持在50億的臨界值。
11家物企市盈率上升
隨著上市物企市值分化、頭部企業虹吸效應顯現，物業板塊的估值也在逐漸迴歸理性，有近八成物企上市首日至2021年4月30日市盈率呈現下降趨勢。
根據億翰智庫資料，2019年至今，市盈率下降的企業佔比逐年提升。2019年，有33%的物企市盈率出現下降，這一比例在2020年提升至59.1%，2021年初至前4個月更是進一步上升至66.7%。
若以上市首日為時間節點，截至2021年4月30日，共有31家物企市盈率下跌，上升的僅有11家，分別為融創服務、碧桂園服務、永升生活服務、華髮物業、金科服務、新大正、綠城服務、建發物業、新城悅服務、中海物業、浦江中國11家企業。
這其中，華髮物業是由於3月18日更名時的市盈率為負，導致企業PE大幅增長；上市較早的浦江中國則由於在近3年享受到物業板塊大發展的紅利，使得其估值有所上升；透過介紹上市的建發物業整體PE一直較為合理，2020年首份年報的釋出一定程度上抬高了公司股價，進而導致估值提升。
另一方面，由於估值反映的是資本市場對公司當前的盈利能力和未來增長空間的認可程度，一些盈利能力強和成長性高的企業往往會得到高估值。
例如，華潤永珍生活以107.72倍的市盈率成為上市物企中市盈率最高的企業。資本市場給予其高估值的背後，與之在2020年的業績表現有關。2020年，華潤永珍生活實現收入67.79億元，同比增長15.5%；毛利潤為18.27億元，較上一年度增長93.9%；毛利率由2019年同期的16.1%提升10.9個百分點至27%。
融創服務則以105.2的市盈率排在第二，其在2020年同樣實現營收和盈利的雙增長。報告期內，融創服務實現營收46.23億元，同比增長約63.5%；歸母淨利6.2億元，同比增長129.8%；毛利12.75億元，同比增長達到77%；毛利率為27.6%。
除了上述兩家市盈率超100倍的物企外，截至4月末，共有6家物企市盈率高於50倍，有18家物企市盈率在20倍至50倍之間，而市盈率低於20倍的則有16家。
分化或將進一步加劇
市盈率低於20倍的物企中，同樣出現了彩生活的身影。截至4月30日，其市盈率僅為8.05倍，較上市首日已經回落73.5。
估值的大幅下滑與其在2020年整體經營狀況有著密切的關係，自2014年上市以來，彩生活營收與毛利首次出現下滑。受轉型不利影響，2020年彩生活實現營業收入35.96億元，同比下降6.46%；實現毛利12.08億元，同比下降10.89%。
招商積餘的回落幅度更大。由於是重組上市，招商積餘上市首日PE受到中航善達的業績支撐，估值較高。隨著重組完成、業務結構的完善，其在A股市場上PE回落78.9至45.44，與同在A股的特發服務、新大正處於同一估值區間。
儘管有超70%的物企市盈率較上市首日有所回落，但恆大物業、華潤永珍生活、融創服務、金科服務等大型企業的上市也有效拉動物業板塊市值與市盈率穩健的上升。
截至2020年末，物業板塊的平均市值為186.8億港元，較2019年末增長63.6%。2018年至2021年4月末，上市物企的平均市盈率分別為22.9、34.8、37.8、32.7。
對於板塊市盈率不斷走高的原因，億翰智庫認為主要是受到3個方面的影響：一是物業行業在疫情防控過程中發揮出巨大的作用，獲得社會的高度認可；二是疊加在疫情期間多地政府釋出利好對物企的社保減免政策併發布不同力度的政府補助措施，也使得資本市場對物業板塊盈利預期的提升；三是以華潤永珍生活、融創服務為代表的高市盈率物企的上市也在較大程度上拉昇了上市物企的平均市盈率。
億翰智庫認為，與其他資本市場上的其他行業相似，上市物業板塊也將逐漸出現少數幾個超級大的企業，受到資金的大量追捧；而腰部企業將會藉由資本的力量完成企業的進階，這其中也將會有部分企業掉隊逐漸被資本邊緣化。
這部分企業只有提升自身實力，練好“內功”向資本市場交出一份份高投資價值的“作業”，才能夠有資格在殘酷的資本市場佔有一席之地。
截至5月10日，物企排隊待上市的企業數量仍有19家，億翰智庫預估這批企業均能夠在2021年末前上市，“屆時，主機板上市物業板塊數量將達到60家，部分盈利能力略差、成長性不足的企業將更會在資本選擇過程中被邊緣化，市值及估值將會遭到雙滑鐵盧。”
記者 孫婉秋 吳典 時子欽
編輯 左宇
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