華夏幸福戰略定位全面升級 迎來發展新階段

“中國平安先後兩次入股以來，公司已經逐步迴歸正常的經營發展節奏。”4月26日，華夏幸福（600340）管理層於業績會上表示。過去一年，與中國平安“聯姻”的效用開始顯現，從融資局面、到新業務拓展，華夏幸福正迎來發展新階段。

2019年，華夏幸福實現營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸母淨利潤146.12億元，同比增長24.4%，過去五年淨利潤年複合增長率達32.1%。得益於持續穩健的增長態勢，公司近五年現金分紅佔淨利潤比重均不低於30%。

這樣的成績，是華夏幸福實現全面戰略升級的“賽前熱身”。

作為中國平安的重要戰略協同企業，華夏幸福基於前者的發展戰略，積極拓展城市綜合體、康養事業和長租業務、輕資產管理輸出、科學社群等新業務板塊，並將自身戰略定位變更為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。

以產業新城運營起家多年，如今華夏幸福正處在自我調整後的變革關口。未來，華夏幸福不動產運營商的角色會得到強化，並協同其產業新城的強勁發展勢頭、聚焦核心都市圈的優勢佈局，共同拓展新故事的想象空間。

都市圈紅利的受益者

2019年，是中國“都市圈”發展元年，人口、技術、資料、資本等生產要素加速向都市圈聚集。在創新要素方面，60%的上市公司、88%的獨角獸、90%的風險投資專案、90%的科創板上市公司，都集中於都市圈。

“今後十年，新的經濟增長動能、轉型升級、創新驅動，百分之七八十就在國內若干個大的都市圈發展。”國務院發展研究中心原副主任劉世錦認為。

多年來，華夏幸福一直是都市圈理論的最佳踐行者。在精耕京津冀都市圈的基礎上，該公司以“3 3 N”戰略為指導，密集佈局長三角都市圈，加快佈局粵港澳都市圈，推進佈局鄭州、武漢、成都、長沙、西安等核心都市圈。

聚焦高潛力城市的效果顯而易見，2019年，公司實現銷售面積1183萬平米，其中環武漢區域佔比5.3%；結算面積672萬平米，環武漢區域佔比僅0.3%，除環北京區域外，長三角、鄭州等區域已成為新業績增長極。

以產業新城運營起家的華夏幸福，常年定位於“中國領先的產業新城運營商”， 2019年，華夏幸福投資運營的園區新增簽約投資額1956.13億元，同比上升17.8%。

2017年開始，華夏幸福的產業新城模式在全國複製。報告期內，公司新增7個入庫PPP專案，全部位於環北京以外的外埠區域；環京以外區域收入467.19億元，同比增長81.7%，佔公司主營業務營業收入的比例達44.6%。

從產業新城業務模式上看，華夏幸福為所開發區域提供綜合發展解決方案，包含城市提供整體規劃、基礎設施建設、產業發展及城市綜合配套等多種服務，與傳統房地產開發模式相比，利潤點更多，盈利回報持續性更強。

2019年，公司整體毛利率達43.7%，比上年同期增加2.1個百分點，淨利率13.9%，ROE高達35.7%，同比增加0.5個百分點；營收、毛利潤、歸屬於上市公司股東的淨利潤等指標，近五年複合增長率分別高達29%、37%、32%。

當地產邁入“白銀時代”，華夏幸福更重視精細化管理，迴歸經營邏輯。透過給區域分類、精準投資，該集團已啟動的79座產業新城中，72座有產業專案簽約落地，66座整體實現回款，22座進入成熟期，淨現金流轉正。

截至報告期末，華夏幸福經營活動產生現金流入943.78億，銷售回款率由46.2%大幅躍升至61.4%，期末預收款項達1252.85億元，將在未來三年內逐步結轉為公司的營業收入與利潤。

戰略定位全面升級

過去兩年，中國平安兩次入股，成為華夏幸福第二大股東。

新股東入局後，華夏幸福發生切實性的改變。管理層表示，公司的治理水平和經營管理體系，均得到全面升級。“公司已全面最佳化財務規劃、投資體系，完善公司治理，有利於保障公司長期穩健發展的態勢。”

同時，公司迴歸正常的經營發展節奏，期內逐步加大各業務板塊投入。在住宅板塊，建設支出增加24%，拍地支出增加61%；產業新城板塊，土地整體支出增加50%，城市建設支出增加107%，產業發展支出增加44%。

在房地產融資形式依然嚴峻的今天，中國平安入局還使華夏幸福的信用水平得到增強。1月份，公司成功發行12億美元債券，其中3年期5億美元債券票面利率6.90%，5年期7億美元債券票面利率8.05%，融資渠道暢通。

更重要的變化發生在公司戰略層面。中國平安加盟後，華夏幸福開始探索新業務，新業務由2019年從華潤置地加盟的吳向東負責，他將新業務概括為包括新模式、新領域、新地域在內的“三新”指導方針。

2019年，華夏幸福在傳統重資產模式的基礎上，開拓輕資產模式，落地北京麗澤首個“輕資產”專案，以資產管理輸出的模式，快速切入市場；進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域，佈局康養、公共住房和科學社群等新型不動產領域。

而新業務得以快速落地，與中國平安的助力不無關係。“中國平安積極匹配資源，為公司發展及相關領域的合作進行支援，商業地產及相關業務的首個落地專案，是公司與平安人壽開展的不動產專案合作。”

在吳向東看來，過去一年間，新業務的佈局僅是“熱身”，華夏幸福將繼續貫徹都市圈戰略，將新業務在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區等地全面鋪開。

業內看來，這些新業務是對華夏幸福業務的有益補充，與原有產業新城和園區配套住宅業務相得益彰，將進一步增強華夏幸福都市圈發展綜合解決方案的提供能力，為公司在新一輪都市圈建設發展中佔據更有利的地位。

配合業務型別改變，華夏幸福的戰略定位也升級為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。全世界的保險公司無一例外都在不動產領域配置足夠比例和數量的優質不動產，在這方面華夏幸福將發揮應有作用，“這樣做有兩個好處，一是服務平安戰略的發展，二是為公司未來的發展找到更加廣闊的空間。”吳向東解釋稱。

華夏幸福管理層還透露，在新戰略的指引下，華夏幸福相應調整了投資策略和公司管控方式，加強總部對業務集團的戰略管控，在投資管理方面，更加強調精準投資，財務資源更加聚焦在優質區域。

國盛證券認為，華夏幸福此前的產業新城沒有標準化融資模式，平安入股有望透過多種渠道為提供成本合理的穩定資金，解決公司最大痛點，同時“三個開拓”新戰略有望提升公司綜合實力。

【來源：第一財經資訊】

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