來源： 自媒體
來源：葉帥起高樓 作者：葉建英
5月，杭州法拍的成交均價又漲回來了，均價31798元/㎡。
是房價漲了嗎？為什麼法拍的均價比新房的均價還高？克而瑞統計資料顯示，5月杭州十區商品房共成交15721套，環比上月上漲10.9%，成交均價26697元/㎡，環比上月下降5.4%。
這裡面有很多的偶然因素，但是確實有三個原因，在抬高杭州的法拍均價。
越來越多沒有房票的想進入杭州的購房者，選擇了法拍。
這個月有多宗豪宅成交，雖然沒有像江南里這樣大富大貴，但也是金字塔尖的買賣。
杭州新房的半徑越來越大，新房的均價與二手房的均價也好，法拍的均價也好，差價就會拉大。
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△ 阿里拍賣5月指數
先看阿里拍賣的月報，5月成交173套，比4月的201套少了28套。
但是看各個區，雖然房源數都不高，但上城、江干、濱江和下城區的成交均價都上去了。而杭州法拍的成交均價也到了31798元/㎡，比上月均價漲8%。
而500萬元以上的房源，5月佔了19%，共33套；4月佔了17%，共34套；3月佔了13%，共16套。
所以，無論是從均價來看，還是從高總價房的比例來看，杭州法拍市場上的二手房確實越來越貴了。
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再看葉帥起高樓重點關注的31套法拍房源。
5月法拍重要房源： （單位：方、萬元）
△ 製表：葉帥起高樓
有四個看點。
一是，2000萬左右和以上的豪宅成交較多，成交的總價和的套數遠遠高於平常月份。往常，一則這樣的高總價豪宅掛出來本來就不多，二則豪宅的成交速度都較慢，即使有這樣的豪宅出來，一拍往往也多是流拍的。
二是，地鐵對二手房的拉動也越來越明顯，特別是老餘杭周邊。老餘杭這一波房價能起來，不僅僅是因為蛻變成為了未來科技城的2.0南湖板塊，也是因為地鐵不斷加密加長。像麗景山和新明半島等，之所以成為熱門，離不開剛剛通車的地鐵16號線。
三是，跟6月2日棲霞嶺一套49方老破小被拍出了573萬元的高價一樣，老城區冷不丁都會冒出一些高價的老破小，有些是因為學區，有些是因為一種情懷吧。5月11日，外東山弄一套老破小62方拍出421萬，5月22日，武林門邊上的勞工弄一套老破小42方拍出261萬，單價都接近每平方米7萬元。
勞工弄因為邊上有安吉路實驗小學，二手房價一直居高不下，一般在每平方米5萬多元。而5月22日法拍的這一套單價接近7萬元，原因在於面積小，總價相對低。
所謂的中產階層，越來越為子女教育焦慮，而學區房這樣擊鼓傳花的遊戲，從來不會缺參與者。
△ 下城勞工弄老破小室內實景圖 （來自 阿里拍賣 ）
四是，一些流搖甚至滯銷的區域，二手房與法拍房反而比新房賣得更好。像蕭山的東方一號，178方賣到791萬，單價每平方米4.44萬元。市北只有一個純粹大戶型的滯銷樓盤，之所以滯銷，主要還是購房者對其品牌與品質不太放心，或許等到接近現房的時候，購房者會膽子更大一些。
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大家都認為，90方的小三房是剛需市場。
事實上，如果以剛需和投資來劃分，豪宅更是剛性需求。
有讀者諮詢了半年，最後還是決定去買市北那個純粹大戶型的滯銷盤，說是準備想辦法讓開發商以毛坯房交付給他，價格還是按含裝修的價來，沒事，因為撬撬掉也是要耗錢耗時間的。
對於他來說，純粹的大平層就是他的剛性需求。他不能接受二手房，也不能接受有小戶型。
我們說豪宅的剛需屬性更強，也是因為大多數豪宅都沒有大的投資價值。
以5月份兩套武林一號為例，一套雖然微漲，另外一套反而比簽約價低了700多萬元。
房源
面積
簽約單價
總價
法拍
1-3-1502
332㎡
68330元/㎡
2390萬（2014）
2960萬
6-2-1502
557㎡
94450元/㎡
5468萬（2013）
4750萬