新冠肺炎的爆發防控已持續三個多月了，作為最大的實體商業業態——購物中心的受損嚴重並持續時間較長，只有用長效措施方能解決長遠問題。
中國連鎖經營協會（以下簡稱CCFA）於2020年2月1日至5月1日，分階段分主題面向CCFA會員企業、投資機構等，以線上調研問卷、線上研討會以及行業專家書面訪談等方式就購物中心及其主要業態商家租戶受疫情影響，解困路徑和方法進行調研。其中，為反映新冠肺炎疫情對購物中心金融和資產證券化產品的影響，進一步推動國內公募REITs的落地，幫助購物中心企業和行業長期穩定發展，15家國內知名連鎖化的購物中心（含奧特萊斯）開發運營企業和3家投資機構參與了購物中心資產證券化書面訪談調研。他們旗下共計運營中的購物中心總數超過1100多家，涉及國內商業不動產資產證券化產品25單。
根據調研形成《加快推進公募REITs出臺以充分發揮購物中心保就業促消費作用並促進長期良性發展的報告》，報告全文分為四大部分共36頁，報告用超13000字描述疫情對購物中心經營以及現有資產證券化產品的影響，結合國際商業不動產公募REITs產品的對比分析，推進國內購物中心公募REITs出臺的政策訴求和建議。
在我們編寫本報告的最後階段，恰逢2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合釋出了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》（證監發〔2020〕40號），這次REITs試點聚焦在基礎設施專案，而不是一般的商業地產，標誌著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。根據公開資料顯示，在全球22個國家中，有17個國家是在經濟低迷或者下行背景下推出了REITs，根本原因在於REITs市場的建設對於經濟的發展有著至關重要的作用，能夠引領經濟走出危機、擺脫低迷、乃至為經濟的持續發展提供新動能。
基礎設施的資產證券化適應疫情後加大基礎設施投資的需要，符合我國儘快恢復經濟發展的實際。我們期待為振興消費，啟用購物中心這一最大、最具有消費升級功能的實體商業業態的活力，釋放更大的發展潛力，針對購物中心的公募REITs的政策也會盡早出臺。
以下是《加快推進公募REITs出臺以充分發揮購物中心保就業促消費作用並促進長期良性發展的報告》的主要發現和觀點：
一、購物中心對消費和就業貢獻巨大，850萬個就業崗位，城市社零佔比約40%
根據CCFA調研測算，截止2019年底，全國購物中心總數達到近5600家，年銷售額約68000億元，提供直接就業崗位近850萬個。2019年全國購物中心年銷售額佔社會商品零售總額（除汽車和實物商品網上零售以外）中的城市社零總額（扣除鄉鎮消費）的40%左右。
二、疫情對購物中心經營的整體影響嚴重
1.春節期間受影響最為嚴重：總體開業率僅為40%，銷售額減少高達1000億元以上。
2.全國購物中心平均客流逐步回暖，一線城市回暖率較差，北京最低。
3.休閒娛樂業態受疫情影響最大，餐飲其次，時尚零售“三無三高一不穩”尤為突出。
4.購物中心失血的同時還在獻血，租金減免總額已超百億。
三、疫情對購物中心金融和資產證券化產品的形成全面衝擊
1.購物中心估值短期受衝擊明顯，第一季度商業地產大宗交易額銳減。
2.對於購物中心資產證券化專案來說，運營收入下滑將帶來的一系列的連鎖反應。類REITs產品大機率或觸發專項計劃預設的產品提前終止機制。
3.對於輕資產運營企業形勢可能更加嚴峻，以輕資產租金收益權為底層資產的ABS產品，發行企業除支付ABS期間利息，還需支付上游業主方租金，現金流壓力更大。
4.因疫情及防控措施引起某個專案風險，此類單一流動性風險導致的違約，如果存在多個金融機構、多筆他融資合同交叉違約條款，將引爆擠兌的風險。
5.疫情可能會在短期內影響投資人對購物中心相關產品的投資信心。
四、加速推進我國商業不動產公募REITs全面落地
1.國際公募REITs對比國內現有資產證券化產品的優勢
（1）國際公募REITs為購物中心投資人提供明確的退出渠道。
（2）購物中心持有者能透過發行公募REITs順利募集到權益級資金。
（3）公募REITs發行後，可更好最佳化企業財務結構。
（4）公募REITs弱化主體信用依賴程度，更重視購物中心專案自身質量及運營狀況。
（5）國際公募REITs有較多的稅收優惠政策。
2.REITs市場的出現及快速發展降低了不動產市場投資門檻，起到了活絡市場的作用，從而提振了投資者對經濟增長的信心。
3.經濟下行和疫情影響倒逼國內商業不動產公募REITs推出市場，兼具不動產屬性與零售屬性的商業地產已經進入存量管理時代，受訪所有購物中心企業、投資機構、行業專家全部認為，購物中心公募REITs已經逐漸具備了推出市場的時機。
REITs是什麼？
REITs（Real Estate Investment Trusts）不動產投資信託基金1960年在美國產生，它的投資標的是不動產，大多數的REITs都在主流的證券交易所上市交易。它給了一般投資者以較低門檻參與不動產市場的機會。
美國REITs協會（Nareit）官網介紹，目前約有8700萬美國人透過他們的退休金賬戶401K投資REITs，也就是說，大約每四個美國人就有一個人透過退休金賬戶投資了REITs。
（來源：中國連鎖經營協會）
文章來源:中國連鎖經營協會