作者：時代財經 謝斯臨 陳可瑤
圖片來源：視覺中國
一場突如其來的疫情讓物管行業受到挑戰的同時，也帶來了資本對這一行業的價值重新發現。
從時代財經統計的2020年上半年物業股漲跌榜來看，在27家上市物管公司之中，僅有5只股價在上半年出現下降，22家上市企業股價出現上揚，平均漲幅在52%左右，市值共飆漲1209億元。
一片大好形勢之下，房企也在紛紛拆分物業板塊謀求獨立上市，以期藉助資本實現規模的快速翻增。已上市物管公司也不遑多讓，抽水配售募集資金儘早搶佔更多市場份額。這是一個還在不斷髮展中的市場，儘早入場就能搶佔更多先機。
但行業集中度不斷上升也成為共識，行業分化的現象已經開始初步顯現。整個板塊市值高漲的另一面，是今年新上市的幾隻蚊型物業股始終面臨破發的尷尬局面；在積極對外收併購的同時，上市物管公司層面的合作開始變得越來越頻繁。
銀城生活服務市值半年翻3倍
物業股當之無愧是今年上半年資本市場追逐的熱點。
漲幅最大的銀城生活服務股價在半年之內瘋漲195.13%，市值從4.11億港元升至12.13億港元，幾乎翻了3倍；緊隨其後的是中奧到家，上半年漲幅為183.71%；排在第三位的是旭輝關聯物管公司永升生活服務，漲幅為150.95%。
與此同時，上半年行業內出現了首家千億級上市物管公司。5月12日碧桂園服務市值首破千億，市值一度高達1047.9億港元，之後雖有回落，但基本維持在千億上下浮動。
漲幅榜前幾家上市物管公司以具有成長潛力的中小型企業為主，它們背後的關聯地產公司增長強勁，可以獲得持續性的物業管理面積輸送，具備強勁的業績增長預期。而碧桂園服務、雅生活服務、保利物業、中海物業等頭部物管公司，在資本市場的表現更為穩定，漲幅水平基本與板塊整體水平一致，在50%左右浮動。
不過，即使大部分物業股走勢強勁，但行業也在不斷分化。上半年，興業物聯、燁星集團、方圓房服集團、浦江中國、彩生活五家物管公司在一片大漲之中股價出現下跌。浦江中國及彩生活兩家均屬於上市較早的物企，上半年股價表現或受2019年業績表現不佳影響。
燁星集團與興業物聯則是2020年3月前後腳上市，共同之處是兩家均屬於“蚊型”的迷你物業公司。截止2019年末，燁星集團在管面積為490萬平方米，當期新增在管面積30萬平方米，為同期新增面積最小的物業股；另一方面，興業物聯的在管規模更小，在管面積僅有240萬平方米，僅為前者的一半。
有證券業人士向時代財經表示，資本正在用腳投票，市場更加看好業績確定性強，收入、利潤結構合理，有增長潛力的公司，這些既無前景又無增量的迷你物業並不受“寵”。
另一方面，興業物聯、燁星集團、方圓房服集團，甚至包括漲幅並不明顯的建業新生活，都是在今年3月到6月上市，這段時間內物業整體板塊備受資本青睞，新股上市前期基本都遭遇投資者熱捧。
匯生國際融資總裁黃立衝向時代財經表示，在資本熱潮之下，這些公司在發行的過程當中發行價估值明顯過高，但在管面積短板以及剛踩上市標準線的盈利水平，仍是逃不過的基本面，隨著時間推進，其價值也會逐漸迴歸。
最好的時機：半年7家敲定上市
除去已經成功上市的4家物管企業之外，接下來還有金融街物業、弘陽服務、正榮服務三家企業通過了港交所聆訊，將於7月正式上市。這樣算下來，今年上半年已有7家物管公司敲定上市。相比之下，被譽為物業板塊上市高峰的2019年全年成功上市的物管公司僅10家。
據中國指數研究院預計，在資本的助推下，年內將有至少12家物業公司將在港交所成功上市，而且在未來兩年內，上市物業公司數量將超過50家。
物業股上市程序被大大加速。黃立衝向時代財經解釋到，目前由於疫情原因，打亂了很多企業的申請程式，很多企業的財務報表非常難看，迫使很多正在籌劃上市的企業選擇延期。但對於物業行業而言，只要不出現大量業主拒繳物業費的情況，從財務角度來講，受疫情影響就相對較小。
“在這樣的大背景之下，港交所在審批的時候大量資源騰出來可以用於審理物業股的上市流程，物業股的上市程序有一定加快。”
正是因此，剛剛過去的一個多月，也成為了物管行業的遞表高峰。據時代財經統計，從5月底到6月這段時間內，就有榮萬家、合景悠活、佳源服務、世茂服務、第一服務、卓越商企服務、金科智慧服務等7家物管公司正式向港交所提交招股書。而接下來，包括華潤、禹洲、朗詩等多家房企紛紛傳出分拆物業上市計劃。
從某種角度上來說，目前正處在拆分物業上市的最好時機。
疫情衝擊之下，中央不斷出臺量化寬鬆政策，助力經濟發展，市場上資金相對充沛；與此同時，在經濟波動之中，大量行業受到影響，風險提升，具備較強穩定性的物業行業成為了資本的寵兒。黃立衝認為，“如果能在這個時候成功上市，PE相對而言比較容易做到一個較高的水平。”
抽水配售，併購擴張頻發
面對不斷湧進來的新競爭者，已上市的物管企業也有自己的動作。從目前市場的反饋來看。規模仍是衡量一家物管公司的重要指標，擴大管理規模和增大市場份額仍是上市物管企業發展的主旋律。
業內的普遍共識是，物管行業的整合分化是個大趨勢。隨著龍頭物管公司在管面積不斷增加，大型品牌物業與其他物業公司的規模差距會逐步拉大。在行業還未進入競爭殘酷的紅海市場時，儘早搶佔自己的市場份額成為一致選擇。但單靠地產母公司輸血或者招投標，效率明顯不夠，對外收併購擴張成為業內主旋律。
上半年，奧園健康、時代鄰里、藍光嘉寶、碧桂園服務、永升生活服務等多家上市物管公司對外收併購動作頻頻。
如4月23日，奧園健康宣佈以2.479億元收購樂生活80%的權益，收購完成後，奧園健康將新增在管面積2263萬平方米，奧園健康物管規模直接實現成倍增長。不到一個月時間，奧園健康再度以3700萬元收購寧波宏建物業服務有限公司65%股權，增加241.3萬平方米管理面積。
與此同時，綠城服務、中奧到家、永升生活服務、佳兆業美好等上市物管公司也紛紛開始配股融資。物管公司一般擁有較為穩定的現金流，並不需要依靠外部融資補充現金流，募集資金最重要目的就是為將來併購、對外投資儲備資金。
4月24日，綠城服務公告按8.38港元/股向龍湖配售約1.55億股，募資約13億港元；兩個月後，綠城服務再度按每股價格10.18港元配售約2.67億股，募資26.93億港元。
籌備完資金的綠城服務，將觸角伸向另一家上市物管企業中奧到家。6月14日，中奧到家向綠城服務以每股0.98港元配售3692萬股，募資3600萬港元。10天后，綠城服務耗資2.21億港元向市場收購中奧到家1.23億股，一躍成為公司第二大股東。
在收購完成後，中奧到家將與綠城服務成立合資公司，其中綠城、中奧分別持股70%和30%。雙方進一步約定綠城服務優先將不承接的物管專案推薦給中奧，並將委聘中奧承接其清潔、保安、保養及電梯維護等外包業務，預計此舉從2021年7月後將直接為中奧帶來每年至少3億的收入增厚。
值得注意的是，綠城服務與中奧到家這種上市公司層面的股權合作實屬首次。在競爭越來越激烈的物管行業，物管公司之間合作形式不斷被擴寬，上市公司層面的合作或將成為趨勢。