斥資4000萬元，耗時一年零6個月打造的一家健身門店，居然在自己不知情的情況下，被二房東直接轉租給了另一家健身企業，公司甚至來不及搬走店內物品。
記者、投資人、企業家……從事體育行業十多年的青鳥體育董事長卞光明，第一次遇到這樣的“蹊蹺事”。
“只要企業能活下來，只要有好的合作機會，都可以談，我甚至可以讓出控股權。”疫情期間，青鳥體育遭受重創。如今，他甚至做好了出讓大股東的準備。
作為重資產行業，高租金、高人力成本是線下健身產業的特性。根據規模的大小，各健身機構每月有幾十萬到百萬以上的固定支出。在疫情中關店且沒有收入的情況下，傳統的超大型健身機構如果停工超過3個月，且現金流存在危機，就會有倒閉風險。
為了開源節流，疫情發生後，卞光明直接關掉了9家門店中的2家，積極向物業方申請各種減租優惠，同時上線線上健身課程，繼續服務會員。
發生在青鳥體育的故事，似乎是疫情期間健身行業的縮影。
倒閉、轉讓、跑路，成為了健身行業這兩年的關鍵詞。有行業人士曾估算，有20%的健身企業將受疫情影響倒下。有相關從業者表示，疫情只是催化劑，這個行業本身的商業模式就存在不合理的地方。
卞光明認為，疫情之下，現有傳統健身房行業的商業模式遲早會淘汰。“疫情之下，健身一定是剛需，去傳統健身房健身就不一定是剛需了。”
注：卞光明承諾文中資料無誤，為內容真實性負責。鉛筆道作客觀真實記錄，已備份速記錄音。
實體曲折開店路：2500萬預算變4000萬
2019年7月1日，健身品牌青鳥體育在北京的國航旗艦店正式開門營業，但反常的是，開業時沒有出現那些花哨的剪彩儀式——直接開始營業。為了這家店，青鳥體育此前忙了一年零6個月時間，整個團隊為此心力交瘁。
“我並沒有多高興，反倒是鬆了一口氣，實在是折騰煩了，只想著這家店能趕緊步入正軌。”卞光明回憶。
可他沒有想到的是，國航旗艦店的磨難還遠沒有結束，甚至有一天自己這個“主人”會被直接趕出門。
時間回到2018年1月。
青鳥體育兆龍旗艦店的物業告訴他們，門店所在的樓太老了，政府要求統一改造。一旦改造，這家旗艦店就必須關門，數千會員無處安置。所以，青鳥體育必須在原店附近儘快另立新店。
就在這種情況下，青鳥體育與北京澤生寶源環境工程公司（以下簡稱為：澤生寶源）相遇了。
據卞光明介紹，澤生寶源本身為民營企業，同時也是國航世紀大廈的“二房東”，以低房租將場地拿到手後再高房租出租，採取的就是賺差價這種簡單的商業模式。
據天眼查App顯示，澤生寶源成立於2017年7月，註冊資本1000萬元，參保人數為8人，法人、最終受益人趙亞沙佔股80%。
一起吃飯、喝酒，作為大客戶，青鳥體育的巡店團隊理所應當地受到澤生寶源的熱情招待，對方極力把國航世紀大廈的門店推薦給決策層。
“房租還湊合，位置優越，環境挺好，客戶也挺多。”青鳥體育管理層研討了幾次，綜合考慮了一下，新店地址就定在了國航世紀大廈。
2018年1月，青鳥體育與澤生寶源正式簽訂租賃協議，共計租賃建築面積5800多平米，實際使用面積3500平米，月租金為70萬元左右。
簽訂協議後，青鳥體育就開始籌備新店，可是這個週期受各種因素影響變得格外漫長。
卞光明介紹，由於場地位於地下，當時又處於相關主管部門機構改革的時刻，在辦理很多手續上都比較麻煩，諸多施工手續遲遲沒有拿到手。加之相關部門提出的施工要求也非常高，導致施工速度也被放緩。更關鍵的是，與二房東簽約的隱患開始浮現出來。“物業屬於國企，各個環節卡得比較嚴，中間協調成本非常高，我們要是跟房東簽約就沒有那麼多問題，但和我們簽約的是二房東。”
雖然按照協議，青鳥體育有6個月的裝修開業免租期，這也符合商用租賃行業的通行規則，但是簽約後的6個月很多快過去，國航旗艦店還沒有大規模開工裝修。時間線拉長也意味著成本急劇上升，原定2500萬元的開店預算最終變成了近4000萬元。
卞光明還表示，新店籌備週期雖然耗時一年零6個月，但青鳥體育在這期間一直按期繳納房租。
自己的店被二房東轉租了
一路磕磕絆絆走過來，國航旗艦店終於在2019年7月1日正式營業，卞光明對鉛筆道表示，青鳥體育對這家門店抱以厚望，希望它能起到“標杆”作用。
“所以我們把大部分現金都投進去了，這也是青鳥體育在疫情期間現金流緊張的一個重要原因。” 卞光明後來反思。
要是一切都按照規劃好的路線發展的話，國航旗艦店會在半年後迎來穩定發展的時期，門店會從虧損養到盈虧平衡，再到盈利，按照這個規模，一年現金流結餘1000多萬.
可是一切美好的希望都被這場疫情打破了。2020年1月下旬，疫情開始在全國大範圍爆發。餐飲、酒店、旅遊等重線下資產的企業迎來滅頂之災，青鳥體育所在的健身行業也不例外。
對於這類企業而言，開不了業就沒有收入，而房租、人力這些開支卻一樣也少不了。卞光明表示，疫情期間，青鳥體育虧損達數千萬元。
與此同時，去年斥資4000萬元打造旗艦店的隱患開始爆發，公司現金流吃緊，擺在青鳥體育面前的是生死困局。
自救的工作必不可少。關店、裁員這些常規手段青鳥體育也有采用。在自救期間，青鳥關閉了北京的2家門店，還剩下7家。
開源方面，自四月份以來，青鳥體育就一直在密切對接潛在的投資人和合作夥伴，而且還在疫情期間上線了健身直播課。
此外，青鳥體育也在與房東物業積極溝通，努力爭取符合健身房運營實際的租金及物業費減免政策。其中幾家國企背景的物業方，按照國家和北京市的相關規定，都為青鳥體育免除了3個月的租金，一定程度上為公司減輕了一些運營成本，讓這些門店得以順利度過疫情，重新開門迎客。
沒想到的是國航旗艦店卻在溝通中出現了問題。疫情爆發之前，青鳥體育便足額支付澤生寶源房租至3月9日。之後，青鳥體育多次與二房東北京澤生寶源環境工程有限公司溝通，商討疫情期間租金減免事宜。
按國家及北京市、朝陽區兩級政府要求，國資房東需要給予租戶3個月免租金的硬性政策。可是就在這個問題上，青鳥與澤生寶源一直沒有談妥。
卞光明覺得自己要求減租是符合政府規定的，因此從3月9日至6月9日的房租並沒有繳納。
然而，6月16日，就在北京二次疫情爆發後的不到一週內，二房東澤生寶源在手握青鳥體育168萬元押金的情況下，仍以青鳥體育拖欠房租為由，單方面宣佈與青鳥體育解約，並宣佈店內所有資產歸其所有。
卞光明介紹道，“澤生寶源”便將門店以及店內價值數千萬元的資產據為己有，並高價轉租給另外一家健身企業，同時准許該健身企業進場改造。目前，店內原有精裝修等已被部分拆改，且部分藝術陳設品遺失、被盜，損毀非常嚴重。
“實際上，如果按照免租政策，在6月16日前，青鳥僅欠7天的租金，何況我們還有168萬押金在他們手裡。”卞光明無奈表示。
更讓他感到匪夷所思的時候，當接手的這家健身企業宣佈開業的時候，青鳥體育才得知自己的門店居然已經被轉租了。在此之前，澤生寶源並沒有通知他們。
卞光明本人很不理解對方的做法。減租這件事也是個商業拉扯的過程，就算不給我免，也不能因為200萬的房租把我價值投入了4000萬元的店直接轉手。”
他認為，澤生寶源的行徑不僅有違商業道德及商業規則，更是無視、違背相關政府指導意見。
卞光明表示，鑑於此種情況，青鳥體育將立刻透過包括但不限於向法院提起訴訟等一切正當、合法手段，收回國航旗艦店。
健身行業在疫情期間的縮影
二次疫情到來後，讓青鳥體育雪上加霜，從6月份開始，青鳥體育的其他門店就開始陸續開業，可因為二次疫情的影響不得不再次關店。
“最大的教訓就是千萬不要在二房東手裡拿物業。”卞光明覆盤後表示。
其次還是現金流的管控問題，這也給青鳥體育的經營帶來巨大壓力。
現在，卞光明甚至做好了出售公司控股權的準備，“只要企業能活下來，只要有老闆拿錢進來，都可以談，我甚至可以讓出控股權。”
2015年，曾創立過中體鼎新、冠軍VC兩家投資機構的卞光明實現了從體育投資人變為企業家的轉變，成為青鳥體育這個老牌健身企業的新董事長。
青鳥體育旗下的青鳥健身創辦於2001年，是國內比較早的高階商業健身俱樂部之一，如今的青鳥體育是融合青鳥健身、青鳥瑜伽，全新開創集健身、瑜伽、SPA、快速纖體於一身的高階健身品牌。
成立至今，公司獲得過兩輪融資，分別在2015年獲得洪泰基金Aplus的天使輪投資，在2016年10月獲得鼎新投資3000萬元A輪融資。
實際上，青鳥體育的遭遇只是健身行業在疫情期間的縮影。
作為重資產行業，高租金、高人力成本是線下健身產業克服不了的問題。根據規模的大小，各健身機構每月有幾十萬到百萬以上的固定支出。
2月到4月本是行業轉暖，並在5月達到頂峰的旺季。但眼下，雖然各個行業都開始了復工，但健身行業的春天卻遲遲不來。算完時間賬的從業者再算起經濟賬，越算越心慌。
在沒有收入的情況下，傳統的超大型健身房如果停工超過三個月，就會有倒閉風險。根據中體資料總經理劉易斯的估算，有20%的健身企業將受疫情影響倒閉。
對於大部分健身行業創業者而言，得不到任何的外界援助，只能自救。有健身行業創業者對鉛筆道表示，本質上沒有從相關部門拿到任何扶持與補助。
熬不下去的，就只有死亡。
就算不考慮疫情的影響，在卞光明看來，健身這個行業本身的商業模式也有其不合理之處。
一個100平米的拉麵館，一年可能有100萬元利潤。但是健身房永遠不可能只有100平米，它是一個重資產的商業模式。“為了賺錢還需要不斷擴張不斷開店，隨之而來的就是風險越來越大。”
還有從業者向鉛筆道表示，現在國內健身房的獲客難度在增加。即便在健身房數量上國內目前達到了爆發式的增長，但是在使用者滲透率方面還是與健身大國有較大差距。
比如今年8月，美國IHRSA（國際健康運動與健身俱樂部聯合會)釋出最新的全球健身房TOP25排行榜，包括樂刻、威爾仕在門店總數、門店增長上都位於排名前列，但在年收入、會員規模榜單中，卻鮮有中國健身房玩家的身影。
此外，作為會員型行業的代表，健身行業很多都屬於預付模式，包括開各種週期的會員卡。在這樣情況下，低價競爭之後倒閉攜款跑路的現象已經不足為奇，行業在長期缺乏管理的狀態下，已經讓使用者對於健身行業持有一種不信任的態度，獲客難度和成本也就越來越高。
卞光明認為，現有健身房行業的商業模式遲早會被淘汰，或是升級成線上健身，或者是轉向其他商業模式。“疫情之下，健身一定是剛需，去健身房健身就不一定是剛需了。“