觀點地產網 昨夜公佈了上半年的業績後，正榮地產在8月24日的早晨，於線上召開了2020年中期業績釋出會。
公司高管陣容與年初相近，由“股肱之臣”執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝領銜，其它包括執行董事、副總裁劉偉亮，執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健，非執行董事歐國偉均有出席。
這是一個多月以來，黃仙枝第二次出現在熒幕前。上一次，他的職務是正榮服務集團有限公司董事會主席，而正榮服務也成功在7月10日登陸港交所，搭上了物業股的快車。
正榮服務雖然是正榮地產的物業公司，但兩者同為大集團旗下，屬於長期合作關係，但在今日的半年報業績會中並未提及關於物業的任何訊息。
據觀點地產新媒體瞭解，正榮地產上半年實現收入145.4億元，同比增長6.5%；淨利潤12.7億元，同比增長8.1%；核心純利12.4億元，同比增長8.3%；母公司擁有人應占溢利為8.76億元，同比減少6.2%。
在2019年提前轉型的正榮，提出了“3年高質量發展期”後，公司開始關注銷售規模以外的數字，正是這一種轉變讓正榮在面對疫情衝擊時，還能表現出韌性。
“財務安全性、盈利和規模這三個指標每一個都至關重要。”黃仙枝這樣講道。
在本場業績釋出會中，“信心”一詞無論是在黃仙枝、劉偉亮、陳偉健口中都多次出現，處在轉型第二年的正榮還遠沒達到終點，寄望未來、傳遞信心便成了管理層的統一思想。
1400億目標的信心
上半年，正榮地產實現累計合約銷售金額為559.93億元，同比去年略有下降；累計合約銷售建築面積為365萬平方米及合約平均售價為每平方米人民幣15321元。
雖然正榮不再把規模看成是唯一的發展目標，但對於專注於地產開發的公司來說，銷售規模就代表了未來的業績，而一個健康的公司每年都需要有穩定增長，規模所帶來的規模效應也是黃仙枝極為看重的。
對於年初提出的1400億元的銷售目標，正榮在上半年完成了40%。按照房地產上下半年供貨比例來看，正榮完成目標應不成問題，而管理層的回應也出奇地一致：“對完成今年1400億的銷售目標有信心。”
從上半年的銷售區域比例來看，長三角相較去年佔比略有減少但仍然排在首位，佔比達到46%，其次便依次是海峽西岸、環渤海、中西部等區域。而具體到城市，貢獻最多的幾大城市仍然是蘇州、南京、福州、合肥，其中蘇州與南京合計貢獻超過28%。
與之相對應的便是正榮的投資策略，在表現出色的地方該公司選擇繼續加碼，劉偉亮表示：“正榮更加聚焦現在已經進入深耕的城市。”
正榮今年的拿地預算大約為260億元，上半年於12個城市新增土地19幅，總地價177.82億元（權益地價122.97億元），預計總建築面積約302萬平方米，分別有52%及26%位於具有相當優勢的長三角及海峽西岸兩個區域。
在正榮如今的買地哲學裡，劉偉亮用了“平穩”二字來闡述，“正榮更關注整個專案的週轉效率、利潤規模、IRR（內部收益率）”。其中，19幅地塊相較於去年同期獲取的22幅地塊有所減少，聚焦一二線的正榮在面對疫情過後迅速恢復的土地市場做出了更冷靜的選擇。
截止上半年，正榮在全國32個城市擁有建築面積2740萬平方米的土地儲備，當中76%的土地儲備位於一、二線城市，土地儲備權益佔比由去年末的55%上升至如今的58%。
黃仙枝表示：“上半年有部分城市土地市場非常過熱，我認為有些地方政策的收緊，對整個房地產行業來講應該是個好事。”當話題回到正榮身上，他認為企業應當堅持做好自己的事情。
“正榮進入的城市基本是一二線城市，我認為大基調應該不會變，作為企業還是要做好我們自己。特別是我們的投資，要堅持幾個大的原則，一個是安全、盈利，第二個是快週轉，第三個是區域深耕。”
在投資與銷售規模逐漸穩定的情況下，如何繼續提高公司利潤成為房企必修的一門課題，正榮選擇了繼續提高權益比，從而更多的為公司創造利潤。
透過合作快速發展來擴大規模是不少房企在突破千億銷售時選擇的道路，雖然銷售規模增長迅速但權益較低的結果便是利潤不高。
劉偉亮認為：“2020年正榮權益銷售比例應該會提升到59%，去年是51%，這是一個逐步提升的過程。在拿地方面，正榮從去年開始計劃逐步提高專案權益比，2020年新增土儲權益比例為73%。”
提毛利率與降成本
在正榮提出的高質量發展概念裡，保持財務和盈利規模的水平，同時經營效益和效率有穩步的提升。
具體而言，專案經營方面，正榮堅持快週轉策略，新專案平均首開7個月，平均首開去化率達70%；在產品方面，設立產品標準體系化，完成精裝體系的升級。
雖然正榮著力提出了要精細化管理，提升公司整體管理水平，但就目前而言，代表了房企運營和管理效率的毛利率和淨利潤率都仍屬於行業低位。
其中，正榮上半年的毛利率仍然維持了去年較低的水平，僅為20.3%，淨利潤率為8.8%。對此，陳偉健表示：“有一些是在處理老的存貨，存貨的毛利率還是偏低的。”
目前，如果不看老的存貨，只看現有土儲的情況下，正榮的毛利率是在20%到25%。“在解決老存貨的問題的同時，再降低正榮的開發融資成本，毛利率應該會維持在22%到25%的區間，應該能夠在一到兩年內實現這個目標，所以能改善的空間還是蠻大的。”
值得注意的是，雖然毛利率表現不佳，但在降低融資成本上，正榮的確取得了很大的進展。隨著經營效率的進一步提升，正榮在毛利率的表現或許能迎來轉機。
據觀點地產新媒體瞭解，正榮地產上半年的融資成本下降至7%，相較去年7.5%下降了0.5個百分點；淨負債率下降到71.4%，從2018年開始便一直維持在70%左右。
其中，正榮在最佳化資本結構方面，減少非標融資，並置換成銀行貸款等低息融資。目前，正榮境內再融資佔2/3，境外再融資佔1/3，其中信託借款比例從2019年的20%大幅減少到9%，成本較低、年期較長的傳統銀行融資比重從42%增加到51%。
目前，正榮在手現金335.8億元，未來一年到期的總債為人民幣190億元，現金短債比2.1倍，短債比例進一步下降到30%，其中銀行借款95億元，境內其它貸款24億元。
陳偉健認為，正榮有信心未來能進一步改善信用指標。
此外，在一些新型融資渠道，例如綠色債券等較低成本的融資，管理層則表示正榮已經具備發行綠色債券的平臺和資源，公司希望分散總體的融資渠道，不去過度依賴單一渠道。
以下為正榮地產2020中期業績釋出會現場問答整理實錄：
現場提問：正榮對下半年整個土地市場怎麼看，公司在下半年會不會更加積極地拿地？在拿地方面有沒有什麼標準？
劉偉亮：正榮的投資節奏還是堅持比較平穩的投資，更加聚焦我們現在已經進入的深耕的城市，我們會在下半年保持我們的投資節奏的平滑。
具體的專案還是要看專案的投資時機，以及價格和利潤的情況，針對我們關注的專案投資的標準，仍然會關注週轉效率、利潤規模、IRR等等幾項核心指標。
下半年拿地不會有所放緩，應該說還是根據市場週期，加強對市場的研判，平滑現在的投資節奏。但是如果土地市場太熱，我們可能也會避一避風頭，或者是在相對來說比較有利潤，能有周轉的區域加大一些投資力度。
下半年的預判，整個投資市場很難做大勢判斷，但是接下來隨著我們佈局的區域比較多，我們可能還是會加強所有已進區域的研判，在我們現有的區域進行合理的深耕。特別是長三角、海峽西岸、中西部等等已經進入的區域，在尚未進入的區域，我們會加強研判，在合適的時機、合適的利潤的情況下會進入。
現場提問：正榮在下半年有什麼融資的計劃？預期整個融資環境會不會再進一步收緊？怎麼看待下半年的融資環境？
陳偉健：目前，正榮的總體負債情況處在非常健康的水平，我們從2017年到2020年總體的淨負債率從過往的超過百分之百，現在嚴控在70%左右，同時我們也在提高現金跟短債的比例，我們以往的時候大概是在1比1的比例，目前我們已經處在2倍以上的比例。
我們目前在境內外都有蠻充裕的額度，整個授信額度已經達到2500億，如果是發改委美元這個額度，大概是3.5億美金，小公募還有10億人民幣的額度。總體來說，我們公司已經是處在一個非常健康的水平，整個新的融資政策對我們的影響是比較有限的。
現場提問：公司怎麼看下半年的房地產政策？預期房地產的政策在下半年會不會進一步收緊？公司的專案會不會受到一些影響？對於下半年的房地產市場，還有房價的走勢，管理層是怎麼看的？
黃仙枝：我們也關注到上半年有部分城市土地市場非常過熱，我認為有些地方政策的收緊，對我們整個房地產行業來講應該是個好事，應該是會為我們未來整個地產行業的健康發展最後還是有好處的。
我覺得在現在房住不炒、穩地價、穩房價、穩預期的情況下，這還是中國政府的主基調。現在每個城市都有不同的政策，因城施策，其實就是在城市化和穩房價之間推出一些措施。
現在正榮進入的城市基本是一二線城市，整個大的市場，我認為大基調應該不會變。作為企業，我認為還是要做好我們自己，特別是我們的投資，要堅持幾個大的原則，一個是安全、盈利，第二個是快週轉，第三個是區域深耕，我相信只要把自己的事情做好，企業就能健康發展。
現場提問：公司對今年完成全年目標1400億怎麼看？截止到上半年完成了大概是40%，下半年完成60%的計劃應該怎麼做？對於公司上半年還有下半年整年的銷售權益比的趨勢，管理層有沒有具體的規劃？
劉偉亮：今年正榮的全年目標是1400億，我們1—6月完成了560億的銷售規模，大概佔比40%。截止到7月底，我們就已經完成了接近700億，完成全年的50%，因為房地產行業大多數是上半年偏小，下半年偏大，歷來是這樣的。結合前7個月已經完成700億的指標，我們對全年完成1400億還是相對比較有信心的。
關於權益比重方面，到2020年我們的權益銷售比例應該會提升到59%，2019年是51%，這是一個逐步提升的過程，權益比例我們還是會維持在60%到70%的比例進行投資。
現場提問：預計公司未來的毛利率大概會是在怎麼樣的水平？公司在淨負債比率短債比下一步的目標，是不是還會持續的改善？公司表外擔保和負債的情況，請管理層介紹。
陳偉健：我們的毛利率跟去年是持平的，但是有一些我們是在處理老的存貨，存貨的毛利率還是比較偏低的。如果不看老的存貨，看現有的情況下，我們的毛利率目前是在20%到25%。
我們在透過嚴控成本提升毛利率，在解決老存貨的問題的同時，再降低我們的開發融資的成本，我們的毛利率應該會維持在22%到25%的區間，同時也應該能夠在一到兩年內實現這個目標，所以能改善的空間還是蠻大的。
財務方面，目前公司的現金和短債比控制在2倍左右是比較健康的，我們也希望降低我們的短債比，目前我們已經控制在30%，很有可能會再進一步收窄到30%以內。
同時，我們整個融資成本也應該在逐步往下走，如果是看今年的話，我們今年630的總體融資成本是7%，但是在7月份、8月份國內的小公募的成本大概也是在5%左右，境外的融資的銀團貸款、雙邊貸款總成本也大概是5%左右，所以我們覺得總體的融資成本還有改善的空間。
關於表外負債，其實剛才也提到我們的權益比還有並表的比例是大幅提高的，2019年、2020年並表的百分比達到90%，如果我們看現在非並表的淨負債，我們也是從去年的40多億大幅減少一半到24億，同時我們表外權益的現金也已經達到40億，所以我們等同是淨負債達到0，反過來是淨現金的水平，我們希望今年把表外負債減少，同時也提高並表的比例。
現場提問：公司未來會在ESG，比方說綠色建築方面，會不會有一些目標和計劃？今年有一些同業有發行綠色的債券，公司會不會也考慮相關的發行？
歐國偉：正榮公司其實一直都是非常重視企業社會責任這一塊的，每年我們也投入了大量的人力、物力和資金資源用於一些社群建設、員工關懷、公益慈善和環境保護方面。我們董事會也已經就未來ESG方面的工作做了討論，公司內部也成立了一個ESG的工作小組，隨著ESG近期越來越受到了社會和監管機構、投資人的重視，我們未來也會投入更多的資源在ESG方面，同時我們也委任了安永作為我們公司ESG工作的顧問，希望他們協助我們進行相關的工作和資訊的披露。同時我們也希望未來我們能夠逐步地提升ESG方面的評級
陳偉健：我們已經拿到綠色框架的認可，已經具備發行綠色債券的平臺和資源，我們也在觀察整個市場的需求，當然我們也不只是考慮ESG，所有融資平臺、融資的渠道我們都會考慮，我們也是希望分散總體的融資渠道，沒有過度依賴的事情。
現場提問：公司對未來幾年發展的想法，有沒有一箇中長期的目標可以分享？
黃仙枝：我們把2019年到2021年公司的計劃目標定為是追求可持續的高質量發展，我們公司在目前更關注的還是在實現我們的財務安全、盈利和規模之間的平衡與提升，更核心的還是我們自身核心能力的打造，我們對目前的投資能力、產品提升能力、大運營能力，包括我們的服務能力，營銷的能力，我們在全方位進行提升，我認為一個公司的發展一定要基於財務安全，能夠有盈利的情況下再來做大規模。當然我認為我們的規模也會保持一定的增長，但是我們不會因為規模來犧牲財務安全、犧牲盈利。大方向上我們還是企業做好自己，做好高質量發展這個重要的課題，把我們的戰略目標實現。
現場提問：公司上半年回款的情況和回款率是怎麼樣的?全年的回款的情況大概會是怎麼樣？近期的回款有沒有感覺有不同的情況？
陳偉健：上半年我們受到疫情的影響，前三個月很多樓盤和銷售中心是不能開業的，前四個月的銷售、回款是有點難度，但還好從4月份到7月份，總體整個銷售的反彈力度是非常巨大的，我們的總體銷售回款也是從5月份開始有明顯的改善，目前我們看前半年，我們一般回款的比例是在70%到75%，在前半年我們的回款是70%，截止到今天，我們感覺到整個回款率應該可以再回到75%。
前半年我們整體的權益銷售回款是大概202億人民幣，回款率是70%，整個土地的支出權益大概是在93億人民幣，我們的工程款權益大概是54億人民幣，稅費大概是11億，利息80億，營銷管理費10億，分紅大概是2億，所以我們頭半年是做到了淨現金流入2個億，跟我們今年的預算相比，我們是希望淨流入大概45億，我們覺得整個目標還是能達到的。
現場提問：管理層提到公司目標是提升經營的效益效率，具體來說公司實際上會採取哪方面的措施，有沒有一些目標？公司境外評級有沒有一些期許或者目標？
陳偉健：國內我們已經拿到AAA的評級，海外我們也在繼續最佳化整個盈利的毛利率和淨利潤的表現，我們肯定是希望繼續跟海外各大評級機構保持溝通，我們也是希望能夠儘快有一個能夠上調的結果出來，我們應該能夠拿到BB-，當然我們希望越高越好，當然這是慢慢一步一步來的，過去兩年大家也看到我們正榮在最佳化資產負債表，還有多元化融資渠道方面，我們也花了很多的時間，目前我們改善的空間也還是蠻多的。最後我們的希望當然也是穩健發展，總體來說也是能做得到的。
劉偉亮：我簡單補充一下經營效益和效率的問題，我們近三年的目標是追求高質量發展，保持我們的財務和盈利規模的水平，在保障這個基礎上，我們還是要逐步加強經營的效率和效益。
首先是幾個能力方面的提升，一個是我們產品的競爭力，還有品牌的影響力，服務的影響力，在這個情況的基礎上，我們現在逐步在加強我們的效率，第一是加強前期定位的實現水平，第二是加強我們前期報建的水平，第三是加快整個開發的節奏和效率，第四是在首開的情況下，加大去化的力度和去化率，實現首開去化率達到70%以上。在這幾個力度之上，我們的經營效益和效率應該都會有穩步的提升。同時我們的產品力和產品的標準化也在逐步的迭代和提升。