背靠實力派大股東招商蛇口 招商積餘未來利潤高增長沒問題？
2019年，中航善達透過發行股份的方式以將近30億元的價格購買了招商蛇口和深圳招商地產合計持有的招商物業100%股權，中航善達後來更名為招商積餘。
致力於成為“國內領先的物業資產管理運營商”，招商積餘物業管理業務覆蓋全國70多個主要城市，服務物件涵蓋住宅類物業和非住宅類物業。截止2019年末，招商積餘合計管理專案1198個，管理面積約1.53億平方米。
作為A股上市公司中物業管理行業的龍頭企業，招商積餘2019年住宅類物業收入8.35億元，營收佔比13.74%，非住宅收入37.64億元，佔比61.94%，非住宅類物業管理是公司具備核心競爭力的業務。
從2019年開始，包括招商積餘在內的物業管理公司股價穩步上漲並連續創出新高，碧桂園服務股價上漲188.5%，市值一度突破1000億港元，而招商積餘股價更是上漲332%，市值突破300億元，成為A股市值最大的物業管理公司，對應2019年市盈率達到120倍。
事實上，從2018年地產行業出臺多個政策對地產行業“降溫”開始，業內多家地產商紛紛轉型，多家頭部房地產開發企業加大力度開發存量資產的附加值，業務重點逐漸向“存量資產”轉移。
龐大的物業存量市場給物業管理市場提供了無限的想象空間，由於物業管理屬於“輕資產”運營，毛利水平較高，市場集中度低，行業空間大，物業管理頭部上市公司競相受到資金追逐。
而招商積餘做為A股物業管理頭部企業，背靠招商蛇口和招商局集團，在專案獲取上佔據優勢。但是其本身做為招商蛇口的附加價值輸出角色，物業管理毛利率水平處於可比上市公司最低水平，專案的毛利率水平提升有賴於外部專案的開拓。
背靠實力派大股東
招商積餘背靠招商蛇口和招商局集團在獲取專案資源上具有明顯的優勢，未來專案數量增長的確定性比較強。
招商積餘的控股股東招商蛇口在中指院的2019年中國房地產百強企業中排名第十三名，招商蛇口2019年實現銷售面積1169.44 萬方，同比增長41.35%，2017-2019年銷量複合增速達43.2%。從開竣工及在建面積角度看，2018年招商蛇口實現開工面積約1082萬方，當年竣工面積499萬方，期末在建面積2273 萬方。
2019年招商積餘14個資產管理專案中有4個是受託招商蛇口的專案，資產管理業務是公司物業管理業務之外的核心業務，2019年資產管理業務收入6.17億元，佔比僅有10.15%，但是該業務利潤水平較高，為上市公司貢獻利潤比例達到40%，其與物業管理業務利潤規模相當，招商蛇口委託招商積餘管理的資產專案對上市公司利潤產生重要影響。
不管在物業管理專案資源獲取上還是在資產管理專案獲取上，上市公司都將充分享受招商蛇口的資源輸送，以實現“內生性”規模提升。未來伴隨招商蛇口土地儲備及開發業務規模的不斷增長，將為上市公司提供穩健的專案資源。
招商積餘的非住宅類物業包括政府物業、企業總部、城市公共類物業、園區、商辦物業等。非住宅物業管理專案可以依靠實控人招商局集團的業務資源進行拓展，招商積餘實控人招商局集團在交通、港口、物流、金融服務等業務上擁有龐大的業務資源，上市公司透過深化與招商局集團的業務協同，也可為上市公司業務開拓提供新的增量空間。
可見，招商積餘背靠招商蛇口和招商局集團在獲取專案資源上具有明顯的優勢，未來專案數量增長的確定性比較強。
毛利率行業最低
招商積餘的管理規模提升確定性較強，但是由於利潤水平較低，利潤規模釋放速度要低於規模。
儘管招商積餘背靠實力派大股東在物業管理專案獲取上優勢明顯，專案數量增長確定性較高，但是專案毛利率水平在上市的可以物業管理公司中屬最低。2019年招商積餘物業管理業務綜合毛利率只有9.83%，而其他可比上市公司綜合毛利率大都在20%以上。
可比公司毛利率水平
事實上，為解決同業競爭問題，招商蛇口有必要將專案開發後的物業管理業務輸送給招商局集團內部公司，而招商積餘專注做物業管理，因此也就成了招商蛇口開發專案後的“輸送地帶”。
但是，儘管做為招商積餘的控股股東招商蛇口可以為招商積餘輸送專案資源，但其本身做為一家A股上市公司，不會對招商積餘讓出太多利潤，甚至會壓縮其專案利潤空間。
招商蛇口主營業務為專案開發和運營，其中社群開發與運營、園區開發與運營2019年營收佔比分別為86.57%、12.77%，毛利率分別為33.55%、42.25%，利潤水平相對較高。而作為集團內的物業管理平臺，招商積餘的角色更像是招商蛇口的附屬服務，招商蛇口將住宅服務專案資源輸送給招商積餘應該更多地是為了提升招商蛇口專案開發的附加值，因此招商積餘從大股東承接的物業管理業務毛利率較低也比較合理。
也就是說，招商積餘的管理規模提升確定性較強，但是由於利潤水平較低，利潤規模釋放速度要低於規模，招商積餘目前在管的物業大部分都是來自集團內部，未來毛利率水平也難以提升。
招商積餘物業管理業務整體毛利率的提升需要依靠外部專案的開拓，外部開拓的專案定價比較市場化，專案毛利率水平較高，但是外部開拓的專案規模要想跟內部輸送的規模相當還需要很長的路要走。