導讀：在房地產江湖，就有這樣一家企業，因盲目激進不得法而遭到反噬，曾經的“黑馬”風光不再，加之黑天鵝進一步加速了行業洗牌，對其來說，“不進則退”就是一個危險訊號。
導言
《天龍八部》中，蕭遠山、慕容博、鳩摩智、蕭峰被合稱為“天龍四絕”。其中，有三絕均因沒有較高的佛法修為而被少林武功反噬。
在房地產江湖，就有這樣一家企業，因盲目激進不得法而遭到反噬，曾經的“黑馬”風光不再，加之黑天鵝進一步加速了行業洗牌，對其來說，“不進則退”就是一個危險訊號。
“前黑馬”失速
日前，旭輝控股(集團)有限公司(以下簡稱“旭輝”)釋出2020年6月的未經稽核營運資料。
資料顯示，2020年1月至6月，該集團累計合同銷售(連合營企業及聯營公司的合同銷售)金額約807.3億元，同比減少8.71%，合同銷售面積約489.59萬平方米，同比減少3.78%，合同銷售均價約1.65萬元/平方米。
從業績完成指標來看，克而瑞資料顯示，2020年上半年旭輝位居行業18位，同比下滑8.7%，排名下降3個名次。
而此前3年，旭輝基本穩定在榜單15名。如此看來，年中被“洗”下去三名的旭輝，將面臨怎樣的未來?是繼續“降落”還是逆風翻盤?
事實上，“前黑馬”選手旭輝一度讓所有人認可與期待。2012-2016年，銷售業績從96億元逐年遞增至突破500億元，年均53%的複合增長率讓一眾房企豔羨。
2017年7月11日迎來其高光時刻，旭輝新五年戰略釋出會上，旭輝控股董事局主席林中公開表示：未來五年，旭輝關注規模也要兼顧利潤，在進取中求穩健，保持五年內複合增長率≥40%，向三千億銷售規模、百億利潤的目標進軍，同時力爭在2020年之前進入行業TOP8。
然而，高光時刻並未維持多久，就迎來了直接跌落至Top18的“夢碎”2020。
事實上，這樣的結果並非毫無徵兆，其近年來高歌猛進所帶來的反噬效應終究得到了顯現。
作為閩系代表房企，“激進”是它身上經久不散的烙印。
資料顯示，2013-2015年，旭輝總土地儲備分別為920萬平米、960萬平米、1250萬平米;
2016-2019年，旭輝的土地儲備分別為1750萬平米、3100萬平米、4120萬平米、5070萬平米。
評級機構惠譽資料顯示，2019年，旭輝花費在購置土地上的費用佔企業總現金收入的57%，達到570億元。2018年，這一佔比更高，為68%。
行至2020年，在疫情形勢尚未完全復甦的情況下，旭輝拿地仍不手軟。有機構統計，今年前4個月，旭輝共在杭州、洛陽、上海、長沙、重慶、福州、南寧、溫州等13城新增16幅地塊，新增計容建面277.5萬平米，拿地金額160.5億元，平均地價5785元/平方米，拿地金額佔銷售金額比45%。
今年5月9日，旭輝以35.23%的溢價率奪得江蘇無錫一地塊，同日，旭輝又拿下無錫另一宗地，25.98億元，溢價率22.66%;5月15日，北京自然資源和規劃局披露，旭輝+金地+首開聯合體競得北京朝陽東壩一宗限競房地塊，成交金額20.55億元。
黑天鵝之下，這樣的高溢價率進一步加固了旭輝在業內的激進標籤。
激進後的反噬
在房地產行業，規模為王的規則從未改變，但激進擴張就意味著高負債、高槓杆，企業流動性風險居高不下，以及層出不窮的質量危機。
反映在旭輝身上，瘋狂擴儲並未帶來實打實的利潤，而是因權益金額佔比過低導致的“虛胖”。
眾所周知，旭輝是業內出了名的“合作王”，以增加合作專案、降低權益比率的方式實現高速擴張。
2016-2019年，旭輝銷售規模大幅攀升，銷售利潤率卻越來越低。4年時間銷售額增長近4倍，但銷售淨利潤僅增長了不到2.3倍，從28.07億元增長到64.37億元。
克爾瑞百強房企銷售排行榜顯示，流量金額方面，旭輝在2017、2018、2019連續三年位列第15名，但在權益金額方面，則分別排第25位、第26位和第19位，權益金額大抵只有流量金額的一半。
另據公開資料，2015年旭輝新增的25個專案裡，只有5個專案持有100%權益，其餘大多為合作開發專案，旭輝每個專案的權益佔比基本在40%上下。同樣，旭輝2016年新增的36個專案中，持有全部權益的專案不到三成。
產品方面，旭輝在這兩年也給業主帶來了不堪承受的質量焦慮。
2019年12月31日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《2019年度北京市建設工程質量投訴典型問題及處理情況》，列舉了5個專案的典型質量問題。位於大興區的天恆旭輝商業辦公用房專案，赫然在列。
天眼查資料顯示，旭天恆成立於2015年7月15日，主要經營範圍為房地產開發等。旭輝集團透過北京旭輝企業管理有限公司持股49%。
無獨有偶，北京房山旭輝城專案實體樓房又被指出存在嚴重設計問題，小區和當初宣傳的嚴重不符，銷售時新風系統、武警總醫院、某某小學等跑火車般的承諾煙消雲散。
在重慶，旭輝御璟湖山專案、江山樾專案，長河原專案等業主也在艱難維權中：業主表示旭輝產品不用心，處處是反人類的設計，如電梯不入戶、汙水管客餐廳過等，質量也極低下，大面積滲水更被戲稱“水簾洞”。
此外，天津旭輝陸號院新房也爆出嚴重質量問題，衛生間漏水，牆壁開裂，鋼筋裸露，推諉塞責。石家莊旭輝中睿府疑似欺詐銷售，周邊建設垃圾場業主艱難維權。合肥旭輝鉑悅廬州府更是爆出惡意交付，防水施工或地暖施工存在嚴重問題，業主要求公開排查結果，延長防水和地暖的售後保修時間。
與之形成鮮明對比的是，2018年4月，旭輝舉辦“CIFI-5”第五代產品釋出會，表示將以全新視角，實現對住宅產品的更新與重塑。
2019年4月，旭輝舉辦“CIFI-6”產品釋出會，表示將永遠堅持產品為核心，用心構築美好生活。
更頗為諷刺的是，就在日前，旭輝首次獨立釋出ESG((Environmental， Social and Governance，整合了環境，社會和公司治理三個維度因素，用以衡量公司經營和投資活動對環境的影響、對社會的影響，以及公司治理是否完善等)年度報告，林峰表示，旭輝始終追求“有質量的發展”。
2020年全國兩會期間，有參會代表提出應大力推動中國ESG投資實踐，以提升我國在責任投資領域的話語權和影響力，作為企業可持續發展的重要指標，ESG正受到社會各界越來越多的關注。
值得一提的是，其在大談企業可持續發展的同時，卻對業績避而不談，這又給了外界更多的揣測空間。
今年3月27日，林峰在旭輝集團2019年業績釋出會上宣佈將2020年的銷售目標設定為2300億元，同比增長15%。
林中表示，雖然疫情對2、3月份的銷售有一些影響，但有信心將這個疫情的影響化解到最小，“對完成2300億的目標還是非常有信心的，我們內部的目標是高過2300億的。”
在地產大佬圈，林中是個擅長“下棋”的人，在他的運作下，2300億元的銷售目標是否能如期實現?靜待時間給出答案。
來源：中國建設報中國房地產
【來源：西安商網】
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