樂居財經訊 5月26日，由中國物業管理協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合開展，中物研協具體實施的《2020物業服務企業上市公司測評報告》在上海正式釋出。
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物業服務企業上市公司（簡稱“上市物企”）在運營規模、盈利能力、抗風險能力、成長潛力、創新能力與社會責任等方面均具有較強的行業代表性，透過剖析研究這一企業叢集能夠在一定程度上反映和折射出整個行業在市場拓展、業務模式、盈利水平、服務能力、成長潛能等方面的大致趨勢，並透過對企業業務梳理的分析，明晰其特色標籤與其能力的協同，再造物企的長期價值，並能夠為有上市意願的物企提供參考樣本。
本次測評研究的物件為截止到2020年4月30日的26家上市物企，包括滬深上市物企3家，在港上市物企23家。與2018年相比，本次納入上市測評的物企淨增12家。此外，本次測評也持續研究和分析掛牌新三板及計劃上市的物業服務企業的狀況，以進一步明確其在資本市場的發展和狀況，展示物業管理行業的現狀和活力。
1.入榜企業分析：多家物企競相追逐，碧桂園服務榮登榜首
本次測評中心對上市物業服務企業進行了客觀、公正、專業和科學的測評研究，形成了2020物業服務企業上市公司測評研究報告。從核心測評指標來看，2019年26家上市物企各指標表現持續向好。
2019年物業服務企業上市熱情高漲，多家優秀物企登陸資本市場，物業服務企業上市公司十強角逐激烈。榜單顯示， 2019年榜首易位，碧桂園服務榮登首位，綠城服務緊隨其後，2019年新上市的央企優秀物企保利物業一躍成為第三名。
此外，雅生活服務、招商積餘、中海物業、彩生活、新城悅服務、藍光嘉寶服務、永升生活服務、奧園健康和佳兆業美好也因其各項指標表現出色，運營能力強勁，綜合實力突出，成為2020物業服務企業上市公司十強企業。
2.資本市場表現：各項指標向好呈分化，馬太效應逐漸顯現
2019年延續上年的上市熱度，年內12家物業服務企業以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場，與過去五年主機板物業股的總數相當，成為物企上市數量最多的一年。不同企業之間的分化逐漸顯現，優勢上市物企大步向前，部分企業逐漸掉隊。
2.1 市值、市盈率整體向好，優勢向頭部企業聚集
從市值方面看，截止到2019年底，24家上市物企市值總額2355.9億元，是其上市首日的1.9倍。其中，碧桂園服務總市值穩居榜首，市值達到637.4億元。綠城服務總市值為212.6億元，高於其關聯房地產企業（186.1億元）。從市盈率角度看，物業服務企業市盈率多超過20倍，擁有較高的估值。
物企為資本市場看重，部分企業表現較房企亦不遜色。截止到2020年5月13日，碧桂園服務成為首家市值超過千億港元的上市物企，碧桂園服務以934.50億元（1021.94億港元）的高市值，位居上市物企榜首。同時，與上市房地產企業市值相比亦不遜色，在上市物企和上市房企最新市值的混排中，碧桂園服務總市值位列第11位，超過眾多房地產企業。此外，雅生活服務、保利物業、招商積餘、綠城服務和中海物業排名均位於50名之前，處於較靠前的水平。雅生活服務、綠城服務和鑫苑物業的最新市值排名第18名、第33名和第117名，均高於其關聯房地產企業（第30名、第58名和第119名）。
對比上市物企和關聯房地產企業市值，上市物企出現分化。背靠實力雄厚房企的物企，勢如破竹，市值位於前列；獨立第三方及關聯房企表現一般的物企，逐漸出現掉隊的趨勢。
2.2 上市物企股價整體看漲，跑贏大盤
截止2019年底，24家上市物企全年股價綜合看漲，全年股價漲幅平均值為63.8%，高於同期恆生指數9.1%的漲幅。
圖 1 24家上市物企2019年股價漲跌情況
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：濱江服務、奧園健康、和泓服務、鑫苑服務、藍光嘉寶服務、銀城生活服務、時代鄰里、保利物業、寶龍商業和新大正等企業2019年初尚未上市，其股價漲跌幅用其2019年末收盤價相較其發行價格的漲跌情況來表示。2020年新上市的燁星集團和興業物聯不包含在內。
此外，從每股收益上看，2019年藍光嘉寶服務每股收益最高，達3.10元。新大正、保利物業、佳兆業美好每股收益亦超過1元。
圖2 2019年上市物企每股收益
單位：元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2.3 疫情消極影響之下，物管板塊仍逆勢突圍
2020年1月新冠疫情暴發以來，物管板塊整體表現好於恆生指數。截止到4月30日，相較2019年末收盤價，物管板塊平均漲幅為26.3%，同期恆生指數下跌12.6%
圖 3 2020年以來上市物企股價漲跌和恆生指數的表現對比
注：不包括2020年3月新上市的興業物聯和燁星集團
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
3.運營規模分析：收入面積協同提速，上市物企分化加劇
2019年，上市物企營收規模均值24.16億元，同比提升36.9%，標準差26.15億元；總資產均值35.61億元，較上年增加41.6%，標準差42.22億元；總的來看，26家上市物企運營規模均加速提升，集中度進一步提升，各等級企業之間的分化加劇。
圖4 2016-2019年上市物企運營規模指標
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
3.1 營收規模：多業務組合結構逐漸完善，營收增長提速
1）優勢集聚，頭部企業貢獻了大部分的營收。
營收規模位列前五的上市物企總營業收入達到353.99億元，占上市物企營收總規模的56.36%，近兩成的上市物企貢獻了近六成的營業收入，營收規模向頭部企業集中。
圖 5 2019年上市物企營業收入分佈
單位：億元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：中海物業、華金國際資本資料按1港幣= 0.896元人民幣進行換算，下同。
2）服務擴容，物企深層價值得以挖掘
從明確營收結構構成的15家物企來看，基礎物業管理服務仍為其基本的收入來源，佔總收入的比例在40%至80%之間，物業管理服務收入佔總收入的比例均值為60.8%。同時，物業管理行業擁有得天獨厚的入口資源優勢和業主互動能力，能夠迅速的感知業主和居民多元化的服務，上市物企不斷挖掘物業管理服務的附加值和邊際效應，服務領域不斷延伸。
表 5 2019年部分上市物企營收構成佔總營收的比例
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2019年，詳細披露營收結構的15家上市物企物業，管理服務收入、社群增值服務收入、非業主增值服務收入總值分別為275.54億元，65.26億元和88.73億元，分別佔營收規模總值的61.2%、14.5%和19.7%。
圖 6 2019年部分上市物企營業收入各構成佔比
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
3.2 管理規模分析：多渠道助推在管面積增長，合約面積保障未來增量
1）在管面積：規模穩健增長，分化逐漸顯現
2019年公佈在管面積的23家上市物企在管面積總量達到21.41億m2，較2018年同期增長30.1%。其中，前7家上市物企在管面積總值為16.73億m2，佔23家在管面積總值的78.2%，集中了近八成的管理規模。後4家上市物企在管面積總值2056萬m2，在23家在管面積中佔比不足1%，管理規模分化逐漸顯現。
圖 7 2019年部分上市物企在管面積分布
單位：百萬m2
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2）合約面積：集中度進一步提升 增速明顯
2019年26家上市物企合約管理面積超過37.23億m2，其中，公佈合約面積的22家上市物企達33.97億m2，合約面積均值為1.54億m2。其中，有5家上市物企合約面積超3億m2，總值為25.47億m2，佔22家上市物企75.0%的管理規模。
圖 8 2019年部分上市物企合約面積分布
單位：百萬m2
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
3）儲備面積：為未來企業在管面積的增加提供加持力
2019年19家上市物企儲備面積總值14.42億m2。其中儲備面積前5的上市物企儲備面積超過1億m2，占上市物企總儲備面積的81.4%。作為在管面積的主要來源，儲備面積為未來企業在管面積的增加提供加持力。
圖 9 部分上市物企儲備面積分布
單位：百萬m2
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
4）從專案來源上看：外拓能力強勁，業態多元
外拓力度強勁，助力管理規模擴張
對公佈在管面積來源的12家上市物企分析，不同物企的來源佔比具有明顯的差異。其中，銀城生活服務、雅生活服務和永升生活服務市場外拓能力顯著，2019年在管面積來源於第三方的規模佔比超過七成。此外，燁星集團、奧園健康超九成在管面積來源於關聯房地產企業，新城悅服務來源於關聯房地產企業的在管面積超七成，對關聯房地產企業依賴較明顯。
圖 10 2019年部分上市物企在管面積來源佔比分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
資本助力行業整合，企業實現管理規模的擴張
兼併收購是市場化外拓方式的重要途徑，有助於物企在短時間內實現管理規模的擴張、地理區域和管理業態的補充，有效的提高物業管理的廣度和深度。
從物企募集資金用途上看，上市物企呈現高度一致，均對物業管理規模的擴張高度重視。其中，21家港股中有超八成的企業將50%以上的募集資金用於收併購。
圖 11 部分上市物企募集資金用於規模擴張的佔比分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：雅生活招股書中用於拓規模的募集資金為65%，2019年8月15日公司更改全球發售做的款項用途公告，調整為85%。
據不完全統計，2019年全年上市物企收併購典型事件超二十例，收購對價超60億元。
表 6 2019年度部分上市物業服務企業收併購概況
來源：中物研協整理
4.盈利能力分析：多因素最佳化業務結構，盈利水平平穩改善
2019年26家上市物企毛利和淨利潤總值分別為166.28億元和76.63億元，毛利均值由2018年的4.68億元，淨增加1.72億元或36.7%至6.40億元，標準差6.90億元；淨利潤均值同比上升32.4%至2.95億元。同時，毛利率和淨利率近四年出現首次下降，均微降0.4個百分點至29.4%和12.1%；此外，2019年淨資產收益率均值為22.7%，較上年下降13.6個百分點，近三年淨資產收益率均值持續下降，淨資產收益率首次低於30%，標準差10.2%，離散程度均較大，淨資產收益率水平差異較大。
圖 12 2016-2019年上市物企盈利能力指標
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
4.1聚焦社群生活需求，佈局新的盈利增長點
造成上市物企之間毛利率相差較大的原因，除企業所管理專案收費模式中包乾制和酬金制所佔比例的差異以及專案的接管時間外，企業增值服務的佔比以及經營能力也成為影響企業毛利率差異的主要因素。
從業務開展的情況來看，增值服務的毛利率遠高於基礎物業管理服務，且社群增值服務的毛利率高於非業主增值服務。
1）增值服務的毛利率遠高於基礎物業管理服務
2019年詳細披露毛利率的13家上市物企，物業管理服務毛利率範圍在11.4%至30.2%，而增值服務的毛利率則在29.6%至60.9%。增值服務的毛利率遠高於物業管理服務。
圖 13 2019年部分上市物企物業管理服務和增值服務毛利率
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2）社群增值服務的毛利率高於非業主增值服務
13家上市物企社群增值服務的毛利率分佈在27.1%至68.9%的範圍內，非業主增值服務毛利率在16.0%和53.9%範圍內，由於社群增值服務對人的依賴相較更低，因此社群增值服務的毛利率普遍高於非業主增值服務。
圖 14 2019年部分上市物企社群增值服務和非業主增值服務毛利率分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
4.2 淨利潤總值達76.63億元，淨利率略有回落
2019年，26家上市物企的淨利潤總值76.63億元，均值2.95億元，同比增長32.4%。淨利率均值為12.1%，較上年回落0.4個百分點，標準差6.2%，上市物企之間的淨利率分化程度較大。
圖 15 2019年上市物企淨利率分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
4.3 淨資產收益率分化明顯，短期內總體回落
2017年至2019年，26家上市物企淨資產收益率處於1.9%和43.8%的範圍，均值分別為46.3%、36.3%和22.7%，連續三年下滑。
上市物企淨資產收益率的變化受企業淨利潤和淨資產的影響。一方面，物業管理行業的盈利模式和水平在短時間內很難實現明顯的提升，另一方面，藉助資本優勢，企業加速對管理規模擴張和整合，總資產得以持續積累，企業淨資產得到快速的提升。因此，短時間內會引起淨資產收益率的回落。
5.抗風險能力分析：運營穩健風險可控，企業話語權增強
5.1 債務情況：資產負債率基本可控
2019年，26家上市物企資產負債率均高於20%，均值為49.2%。其中，有12家上市物企資產負債率處於40%至60%這個較為合適的範圍，資產負債率總體可控。
圖 16 2019年上市物企資產負債率分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
5.2 償付能力：流動比率上升，變現能力增強
從短期償付能力上看，2019年，26家上市物企的流動比率均高於1，主要處於1.12至3.56範圍內，平均值為1.92。近半數的上市物企流動比率接近或超過2。上市物企資產變現能力整體較強，現有貨幣資金足以覆蓋短期債務，短期償債能力提升。
圖 17 2019年上市物企流動比率分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
5.3 合同負債明顯上升，企業話語權增強
2019年，19家上市物企合同負債總額達到67.0億元，較上年大幅增長47.4%，均值3.5億元，標準差4.1億元。
圖 18 2018-2019年上市物企合同負債及增速分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
合同負債主要為物業管理服務的客戶預付款，體現了物企對業務上下游的話語權和對業主物業費提前收繳的情況，也在一定程度上體現了企業的物業服務能力、滿意度和抗風險能力。
6.成長潛力分析：增長率指標持續上揚，企業發展空間廣闊
6.1 營收、利潤同步提升，預計未來持續增加
2016年至2019年，26家上市物企營業收入持續攀升,營業收入總值較上年增長36.9%至628.13億元，淨增169.16億元，呈現持續高速增長的態勢，2016年至2019年營業收入複合增長率達32.4%。
圖 19 2016-2019年上市物企營業收入總值及增速
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
根據《2019中國物業管理行業年鑑》中物業管理行業經營總收入資料， 26家上市物企營業收入總值分別佔物業管理行業經營總收入的4.1%、4.3%和5.1%，上市物企佔比持續提升。預計2019年物業管理行業經營總收入將超萬億。由此，2019年26家上市物企營業收入總值佔行業經營總收入的比例則達到5.9%。上市物企聚集了行業優秀代表，26家上市物企在行業經營總收入佔比即已超過5%，且持續提升，在一定程度上反映了發展優勢向頭部企業聚集，頭部優秀企業具有領先優勢。
圖 20 2016-2019年26家上市物企營業收入總值在物業管理行業經營總收入中的佔比
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：其中2019年資料為預測
同時，26家上市物企淨利潤亦實現大幅增長。2016年至2019年26家上市物企的淨利潤總值由21.54億元大幅增加55.09億元至76.63億元，複合增長率達52.7%。其中，2016年至2018年增速顯著，2018年同比增速高達86.6%。2019年，上市物企淨利潤在57.89億元的量級上仍有32.4%的增量，淨利潤持續上揚。
圖 21 2017-2019年上市物業淨利潤總值及增速
單位：億元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
6.2 在管面積持續增長，集中度預計達6.6%
2016年至2019年，21家上市物企在管面積持續擴充,2019年在管面積總值較上年增長30.6%至19.75億m2，淨增4.63億m2，呈現持續高速增長的態勢，2016年至2019年在管面積複合增長率達30.5%。
圖 22 2016-2019年21家上市物企在管面積總值及增速
單位：億m2
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：不包括南都物業、招商積餘、新大正、祈福生活服務、華金國際資本5家企業的在管面積
同時，上市物企在管面積集中度進一步提升。根據《2019中國物業管理行業年鑑》物業管理行業管理面積資料，則這21家上市物企在管面積總值分別佔物業管理行業管理規模的4.0%、4.6%和5.4%。預計2019年物業管理行業管理規模將達300億平方米，由此，21家上市企業2019年在管面積在行業中的集中度將有望達到6.6%，管理規模進一步擴大，集中度持續提升。
圖 23 2016-2019年21家上市物企在管面積集中度
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：其中2019年資料為預測
6.3總資產積累提速，龍頭優勢聚集
2019年，26家上市物企總資產合計達925.77億元，連續三年增長率保持高速增長，2019年增長率高達41.6%。2016年至2019年總資產複合增長率達25.2%，26家上市物企高度重視管理規模的擴張，管理規模持續擴容，從而促進企業總資產的增加，集中度向頭部企業聚集，行業分化現象漸顯。
圖 24 2016-2019年家上市物企總資產及其增速
單位：億元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
7.創新能力分析：科技賦能企業發展，運營效率顯著提升
7.1 藉助資金優勢，上市物企加大對高新技術的投入
從物企募集資金用途上看，各上市物企加大對智慧科技高新技術的應用的重視，在內部管理和外部服務中雙管投入，其中，16家企業中超過四成的企業將20%以上的資金用於高新技術方面的投入，均值亦達到18%，該項僅次於企業用於收併購的投入，成為企業第二大戰略用途。
圖 25 部分上市物企募集資金用於高新技術的比例分佈
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
7.2 新技術聚集，資本市場科技創新能力進一步增強
各物業服務企業智慧化建設、應用、投入和動作頻頻。碧桂園服務推出行業內首個基於AI 物聯的人工智慧全線解決方案產品體系，與騰訊、阿里雲、百度、海康威視、博智林機器人等優勢聯盟夥伴的戰略合作，實現更多「AI 小區」的落地；綠城服務紮實佈局綠城生鮮，升級綠城生活APP，加強智慧化社群方面的科研合作及運用，並積極參與浙江省未來社群建設，與商湯科技、阿里雲、海康威視等達成戰略略合作，在不同方面共同探索智慧社群建設；中海物業在5G建設上，攜手客戶群，打造全國首個5G小區「臻如府」，共建智慧園區行業標杆；彩生活分別與京東、360.com達成戰略合作，共同探索「小區 」戰略等。此外，保利物業、招商積餘、新城悅服務、鑫苑服務、永升生活服務、奧園健康、佳兆業美好、寶龍商業、浦江中國和新大正等上市物企均積極擁抱物聯網、大資料等智慧科技，賦能企業發展。
表 7 部分上市物企在智慧科技方面的主要動態和內容
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
7.3 科技賦能物企發展，企業實現提質增效
受益於科技賦能，2019年物企的運營效率不斷提升，單位面積創收能力、人均管理面積、人均產出和人均淨利潤均表現出色。其中，26家上市物企單位面積營收均值為35.2元/m2，較2018年同期增長3.5%，近七成上市物企單位面積營收實現增長。上市物企人均管理面積、人均產出和人均淨利潤分別為7661.9 m2/人、24.6萬元/人和3.2萬元/人，均高於行業平均水平，運營效率提升。
圖 26 2019年上市物企運營效率指標均值
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
8.社會責任分析：納稅、扶貧與防疫，彰顯企業責任與擔當
8.1 積極履行納稅義務，解決近35萬人就業問題
2019年26家上市物企納稅總額達到23.93億元，平均每家貢獻納稅額近1億元，同比增長24.7%。
圖 27 2016-2019年上市物企納稅額及增速
單位：億元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
此外，2019年，26家上市物企從業人員總量達到了34.8萬人，為解決社會就業、緩衝社會基層矛盾做出了積極的貢獻。
8.2 扶貧、防疫衝鋒在一線，展現上市物企良好社會形象
作為物業管理行業的標杆企業，上市物企積極響應中國物業管理協會號召，在各地方物協的動員組織下，紛紛參與到“社群的力量”行動中來。2019年“一斤市集”助農扶貧專項活動相繼在石家莊、重慶、成都、上海、深圳、杭州、鄭州等多地啟動，各上市物企加強專項行動的推進，結合線上線下等多種形式，多方調動和引導社群居民參與其中，聚合社群的力量助力消費扶貧，創新服務助力扶貧，助力打贏脫貧攻堅戰。
此外，2020年，面對突如其來的疫情，物業服務企業始終堅守在社群疫情防控的一線，在維護公共秩序，協助基層管理方面貢獻了重要的力量，承擔了大量的超過其合同和責任邊界的責任，很大程度的彌補基層社群公共衛生供給和應急管理力量的不足。藍光嘉寶服務、奧園物業等上市物企抗疫、扶貧兩手抓，惠及農戶、業主和社會，彰顯企業責任與擔當。
Part 2資本展望
1.資本現狀：新三板市場熱度下降，物企更愛赴港上市
1.1新三板掛牌數量下降，摘牌企業過半
截止到2020年4月份，新三板累計掛牌數量79家，其中40家物企摘牌，數量過半。
圖 28 2014-2020年物企在新三板掛牌、摘牌數量
單位：家
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：資料截止到2020年4月30日
對摘牌的40家物企跟蹤，可以發現，其中有9家物企成功赴港或在A股上市。
表 8 新三板摘牌物企摘牌後資本市場最新動態
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
1.2 分拆上市，赴港上市熱度持續提升
截止到4月30日，共有26家物業服務企業上市，其中23家登陸港股，3家進入A股。
圖 29 2014-2020年4月物業服務企業上市分佈
單位：家 資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
1.3 多家物業服務企業遞交上市申請，新一輪上市潮開啟
進入2020年，除了目前已上市的燁星集團，正榮服務、星盛商業、金融街物業、宋都服務4家企業均於1月份遞交上市申請，弘陽服務亦於3月份遞交上市申請。5月15日建業新生活正式在港交所上市。據不完全統計，目前在港交所等待上市的物業服務企業達6家。此外，2020年世茂集團、金科股份、華潤置地、陽光城、禹洲地產、佳源國際、合景泰富和榮盛發展等企業亦紛紛表示擬分拆物業上市。物業服務企業上市熱情不減，物業管理行業贏得資本市場青睞。
2.新三板：資本市場表現各異，六家符合港股上市基本要求
2.1各項指標分化，企業之間差距較大
對截止到2019年底有過交易的18家新三板物業服務企業進行分析，可以看到，2019年底，美的物業股價最高；金髮股份股價漲幅最大，接近3倍。美的物業市值最高，達到25.31億元。從市盈率來看，企業之間的差距較大，其中9家物企市盈率高於10，另有兩家企業業績出現虧損，市盈率為負。
表 9 至2019年底有過交易的18家新三板物企資本市場表現
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2.2 營收、淨利潤持續提升，六家符合港股上市要求
對新三板掛牌物業服務企業已摘牌退市和未披露年報企業剔除後，現對剩餘34家新三板物企進行分析可以看到，2016年至2019年營業收入和淨利潤均值均實現穩步上升。其中，2019年營業收入均值為2.03億元，較上年增長20.4%，2016年至2019年複合增長率20.4%。2019年淨利潤均值0.13億元，同比增長28.4%，2016年至2019年複合增長率達27.2%。
圖 30 2016-2019年34家新三板物業服務企業營業收入、淨利潤均值及其增速
單位：百萬元
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：截止到本報告結稿中樂生活、中楚物業、好生活、中都物業、未來物業年報仍未披露，故不在資料分析是不在統計範圍
根據赴港上市的要求，現仍掛牌新三板的物業服務企業中，美的物業、智善生活、銀中物業、建投實業、新日月和新鴻運6家物業服務企業符合港股上市基本要求。
表 10 新三板中符合港股上市基本要求的物業服務企業
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
Part 3測評結論
1.規模擴張多業態互補，非住宅物業成最佳賽道
在持續擴大管理規模的同時，上市物企亦大力拓展物業服務型別的多元型別，完善在管專案組合的多樣化。諸多上市物企亦逐漸從住宅物業領域向寫字樓、商業、工業園區、醫院、學校、公建等非住宅領域延伸，住宅和多種非住宅細分領域相互協調，物企管理業態和範圍進一步擴大，服務領域得以延展。
例如，碧桂園服務的“城市共生計劃”、 “三供一業”業務，以及收購港聯不動產服務、嘉凱城物業，佈局商寫、酒店、產業園及公建業態；保利物業首次進入軍產物管領域；時代鄰里業務拓展到市政環衛服務領域；佳兆業美好收購江蘇恆源物業，佈局政府、醫院物業。此外，雅生活服務，中海物業，永升生活服務，招商積餘，彩生活、銀城生活服務等物業服務企業也均加大在非住宅物業領域的佈局。
表 11 上市物企業態佈局主要動態
資料來源：企業年報，CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
2.持續開展多元化服務，引領行業服務提質擴容
以堅守基礎物業管理服務的高品質服務為基礎，以工程、裝置等細分創新領域作為補充，加大具有較盈利能力的社群增值服務和非業主增值服務業務的開展，物業服務企業將有望實現多業務協同發展，不斷擴充物業管理是深度和廣度。
圖 31 物業服務企業業務開展情況
3.企業分化進一步加劇，市場集中度持續提升
3.1營業收入和規模分化加劇，向頭部集中
在行業發展的上升通道，物業服務企業藉助資本優勢，高速發展，市場集中度進一步提升。2019年，上市物企管理規模以超過30%速度增長。營業規模中近兩成的上市物企貢獻了近六成的營業收入，營收規模的主要集中在頭部企業。此外，在管面積前七在管面積集中了近八成的管理規模。上市物企的營業收入和在管面積均向頭部企業集中，行業的集中度進一步加劇。
3.2上市物企估值分化，強勁房企正向促進物企估值
從不同維度看上市首日的市盈率，可以發現，物業服務企業為資本市場日益看重。重視度不僅表現在每年上市企業的日益增多，亦表現在，不同年份上市的物業服務企業的估值的也呈現出上升的趨勢。
圖 32 2014-2020年4月上市物企上市首日及年內市盈率均值
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
另一方面，有實力較強關聯房企支援的物企估值相對更高。從市盈率上看，關聯房地產企業在前十的物業服務企業上市首日市盈率均超過25倍，均值達到41.3倍；關聯房地產企業在第11名至50名的物業服務企業上市首日市盈率除藍光嘉寶服務外，均高於20倍，均值為30.6倍；關聯房地產企業在第50名之後的物企上市首日市盈率均值為38.5倍。除極值彩生活市盈率外，其他五家企業上市首日市盈率為30.0倍。
表 12 20家上市物企上市首日市盈率及其關聯房企排名
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：2019年12月16日，招商物業與中航物業重組上市，中航善達更名為招商積餘。招商積餘市盈率為重組上市日的市盈率。華金國際資本市盈率為與華髮物業母公司簽訂股份買賣協議當日（2019年12月20日）資料。
3.3上市物企出現分化，背靠實力雄厚房企的企業表現突出
上市物企出現分化，實力強、操盤面積大的關聯房地產企業的支援，為物企提供持續且堅實的增長力。
表 13 上市以來物業服務企業股價漲幅與關聯房企銷售面積
資料來源：CRIC，中國房地產測評中心，中物研協
注：收盤價為2020年4月30日，股價漲跌幅為上市至4月30日收盤價的變化
4. 科技為行業發展賦能，數字化及智慧化應用前景廣闊
“網際網路 ”作為新時代的風向標，帶領物業管理行業探索轉型與升級之路。物聯網、雲計算、移動網際網路等新一代資訊科技的整合應用，為物業管理行業的發展帶來新的發展機遇，諸多物業服務企業紛紛涉足智慧社群領域，試圖開闢一條新的生存和發展路徑。同時，5G技術的應用帶來服務成長的重構，將賦予智慧社群應用更大的想象空間。此外，科技的運用可以提升使用者體驗，增強物業的口碑和品牌競爭力。