“再融資順暢+銷售回款”雙驅動，富力地產(02777)流動性緊張有望緩解
今年以來，不少房企趁著流動性寬鬆的視窗發債融資，這既是借新債以償付即將到期的舊債，同時也有出於降低整體融資成本的考慮。據中原地產資料，截至5月27日，房企境內發債已高達3076億元，為去年全年一半以上。
而據智通財經APP不完全統計，今年以來至今，富力地產（02777）先後發行了7億元超短融、4億美元的優先票據及10億元的境內公司債，加起來共發行約45億元債券，另外還有100億元小公募債券獲批待發行，截至目前共持有約220億元公開產品額度。銀行融資渠道通暢，尤其是城市更新專案，獲眾多銀行青睞，持續獲得大額銀團授信及貸款支援。
從近期公告來看，在發行新債的同時，公司舊債正常付息。這些跡象表明，目前公司的融資渠道保持順暢，償債能力也依然有保障。
盈利能力繼續領先，基本面紮實
事實上，在富力地產順利發債背後，反映了投資者對公司基本面的認可。
2019年，富力權益銷售金額1381.9億元，同比增長5.4%，已確認入賬的營業額908.1億元，同比增長18.2%，公司所有者應占盈利96.7億元，同比增加15.5%
2019年，在房企盈利能力普遍下滑的環境下，富力地產的物業銷售毛利率為34.9%，整體淨利潤率為11.1%，與2018年基本持平，盈利能力繼續保持在行業前列。考慮到近三年來公司拿地平均樓板價和銷售均價比值穩定在25%左右，可以看出未來仍有較好的盈利空間。
據智通財經APP瞭解，截至2019年末，富力地產土儲建築面積約7060.5萬平方米，權益可售面積約5790萬平方米，可售資源約7460億元，貨源充足。其中位於大灣區的土儲可售貨值為340億元。2020年公司可售資源約2700億元，為今年完成1520億元的合約銷售目標提供了保障。
據克而瑞資料顯示，今年1-5月，富力地產權益協議銷售金額365.5億元。5月單月，權益銷售金額為106.2億元，環比增長15%。隨著銷售加速恢復，公司將有更充足的資金用於償還債務和日常運營。
把握融資視窗，借新還舊
房地產作為高槓杆行業，本身融資需求旺盛，而今年開始行業進入償債高峰期，加上銷售回款因疫情受阻，房企對資金更加渴求。據華泰證券統計，2020-2022年房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元，海外債到期規模也在近幾年走高。因此，可以看到，今年以來不少房企大規模發債進行借新還舊，從今年發債情況來看，除了少數房企融資進行防疫和其他專案建設，大悅城、金科、泛海控股、時代中國、陽光城等房企都在借新還舊。
今年1月，富力地產完成發行人民幣7億元2020年度第一期超短期融資券，利率為5.40%；2月底，公司發行一筆四年期的4億美元優先票據，票面利率8.625%，所得款項用作贖回2021年到期的美元優先票據。到2020年4月21日，富力地產再發行了一筆四年期的非公開定向債務融資工具（032000374.IB），募集到人民幣10億元資金，票面利率6.3%；5月28日，深交所訊息顯示，富力地產2020年發行的人民幣100億元小公募債券狀態已註冊生效。
另外，富力地產銀行融資渠道暢通，尤其是早期佈局擁有巨大先發優勢的城市更新專案，更是獲得了各家銀行的認可及追捧。近期，其在廣州的標誌性城市更新專案“筆村舊改專案”獲得了中國農業銀行及廣州市農商行約人民幣92億元的授信支援。2019年，備受關注的富力地產“廣州市陳田村舊改專案”更是獲得了中國銀行作為牽頭行的銀團高達約140億元的銀團貸款支援。
手中獲得大量資金，富力顯然更能從容處理“舊債”。參照去年公司的財務管控，在先松後緊的融資環境下，富力地產最佳化處置年內到期債務，截至2019年末，公司長短債比為2.17，較2018年的2.12有所改善，而今年流動性相對寬鬆，公司有望能夠進一步改善短債指標。
實際上，相比2019年嚴苛的融資監管環境，今年伴隨著央行下調利率，繼續實施寬鬆的金融貨幣政策，國內流動性大幅提高，發債利率也普遍下行，對於房企來說恰好是難得的融資視窗期。富力地產100億元小公募債券獲批只是一個縮影。
在短期流動性寬鬆下，房企的債務壓力有所緩解，同時融資成本顯著下降。據中指研究院企業研究副總監劉佩佩指出，1-5月房企信用債平均利率4.28%，與去年相比明顯下降。1-5月中國房企海外債平均融資成本8.07%，較去年下降0.72個百分點
從近兩年情況來看，富力地產融資成本6%-7%，行業內作橫向對比，富力地產在國內民營房企裡面的融資利率處於較低水平，反映了公司融資能力較強。
前段時間，國際評級機構標普確認富力地產“B ”長期發行人信用評級，展望“穩定”。該機構認為，由於富力地產積極地再融資、額度的批准以及在岸資本市場的強大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。標普表示，目前公司的流動性緊張狀況將逐步緩解，不過可能需要12個月以上的時間，預計2020年和2021年，富力地產的槓桿率將逐步改善。
權益佔比高，資產質量被低估
在房企加速降槓桿的環境下，富力地產相對較高的負債水平被放大。但據智通財經APP據瞭解，近幾年，合作開發成為房企主流經營策略，部分房企透過合聯營的方式將債務放在表外、發行永續債等“明股實債”的方式隱藏真實負債水平，美化報表，相比之下，富力地產更加註重利潤，合作開發專案較少，合聯營專案和少數股東權益佔比低，也就失去了粉飾報表的機會。
反映到報表上，截至2019年末，富力地產的少數股東權益僅24.41億元，佔淨資產的3.1%，其他應收款佔總資產8%，這兩個資料在房企中都比較低，即使在佔比不大的其他應收款中，主要是收購城市更新專案的按金，而非合聯營公司和少數股東的往來款。此外，公司既沒有優先股，也沒有永續債，今年一季度與2019年末相當，所有者權益含金量高。
另外值得一提的是，截至2019年底，富力地產擁有90家運營中酒店。而固定資產都按照歷史成本入賬，且在存續期內要折舊或者攤銷，在資產負債表中，固定資產的賬面價值不反映運營提升和物業增值，但實際上，富力地產的酒店運營近幾年明顯提升，因此富力地產存在資產低估的情況。富力酒店資產在賬面上被低估的價值超過150億。
今年一季度，公司的總資產進一步增加，其中流動資產科目下的存貨較2019年末增加4.4%至2334.38億元，合同資產增加26.55%至12.2億元。
富力地產過去土地獲取主要集中在資產快速週轉的土地、低成本土地，隨著高毛利的城市更新專案逐步進入收成期，富力地產還將有更大的增值空間。
考慮到富力地產現有的土地儲備豐厚，可滿足未來4-5年的發展，公司的拿地壓力較小，因此在保障未來增長的同時，公司的槓桿率也有大幅改善的空間。
文章來源:樂居財經