今年以來,不少房企趁著流動性寬鬆的視窗發債融資,這既是借新債以償付即將到期的舊債,同時也有出於降低整體融資成本的考慮。據中原地產資料,截至5月27日,房企境內發債已高達3076億元,為去年全年一半以上。
而據智通財經APP不完全統計,今年以來至今,富力地產(02777)先後發行了7億元超短融、4億美元的優先票據及10億元的境內公司債,加起來共發行約45億元債券,另外還有100億元小公募債券獲批待發行,截至目前共持有約220億元公開產品額度。銀行融資渠道通暢,尤其是城市更新專案,獲眾多銀行青睞,持續獲得大額銀團授信及貸款支援。
從近期公告來看,在發行新債的同時,公司舊債正常付息。這些跡象表明,目前公司的融資渠道保持順暢,償債能力也依然有保障。
盈利能力繼續領先,基本面紮實
事實上,在富力地產順利發債背後,反映了投資者對公司基本面的認可。
2019年,富力權益銷售金額1381.9億元,同比增長5.4%,已確認入賬的營業額908.1億元,同比增長18.2%,公司所有者應占盈利96.7億元,同比增加15.5%
2019年,在房企盈利能力普遍下滑的環境下,富力地產的物業銷售毛利率為34.9%,整體淨利潤率為11.1%,與2018年基本持平,盈利能力繼續保持在行業前列。考慮到近三年來公司拿地平均樓板價和銷售均價比值穩定在25%左右,可以看出未來仍有較好的盈利空間。
據智通財經APP瞭解,截至2019年末,富力地產土儲建築面積約7060.5萬平方米,權益可售面積約5790萬平方米,可售資源約7460億元,貨源充足。其中位於大灣區的土儲可售貨值為340億元。2020年公司可售資源約2700億元,為今年完成1520億元的合約銷售目標提供了保障。
據克而瑞資料顯示,今年1-5月,富力地產權益協議銷售金額365.5億元。5月單月,權益銷售金額為106.2億元,環比增長15%。隨著銷售加速恢復,公司將有更充足的資金用於償還債務和日常運營。
把握融資視窗,借新還舊
房地產作為高槓杆行業,本身融資需求旺盛,而今年開始行業進入償債高峰期,加上銷售回款因疫情受阻,房企對資金更加渴求。據華泰證券統計,2020-2022年房地產境內債到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元,海外債到期規模也在近幾年走高。因此,可以看到,今年以來不少房企大規模發債進行借新還舊,從今年發債情況來看,除了少數房企融資進行防疫和其他專案建設,大悅城、金科、泛海控股、時代中國、陽光城等房企都在借新還舊。
今年1月,富力地產完成發行人民幣7億元2020年度第一期超短期融資券,利率為5.40%;2月底,公司發行一筆四年期的4億美元優先票據,票面利率8.625%,所得款項用作贖回2021年到期的美元優先票據。到2020年4月21日,富力地產再發行了一筆四年期的非公開定向債務融資工具(032000374.IB),募集到人民幣10億元資金,票面利率6.3%;5月28日,深交所訊息顯示,富力地產2020年發行的人民幣100億元小公募債券狀態已註冊生效。
另外,富力地產銀行融資渠道暢通,尤其是早期佈局擁有巨大先發優勢的城市更新專案,更是獲得了各家銀行的認可及追捧。近期,其在廣州的標誌性城市更新專案“筆村舊改專案”獲得了中國農業銀行及廣州市農商行約人民幣92億元的授信支援。2019年,備受關注的富力地產“廣州市陳田村舊改專案”更是獲得了中國銀行作為牽頭行的銀團高達約140億元的銀團貸款支援。
手中獲得大量資金,富力顯然更能從容處理“舊債”。參照去年公司的財務管控,在先松後緊的融資環境下,富力地產最佳化處置年內到期債務,截至2019年末,公司長短債比為2.17,較2018年的2.12有所改善,而今年流動性相對寬鬆,公司有望能夠進一步改善短債指標。
實際上,相比2019年嚴苛的融資監管環境,今年伴隨著央行下調利率,繼續實施寬鬆的金融貨幣政策,國內流動性大幅提高,發債利率也普遍下行,對於房企來說恰好是難得的融資視窗期。富力地產100億元小公募債券獲批只是一個縮影。
在短期流動性寬鬆下,房企的債務壓力有所緩解,同時融資成本顯著下降。據中指研究院企業研究副總監劉佩佩指出,1-5月房企信用債平均利率4.28%,與去年相比明顯下降。1-5月中國房企海外債平均融資成本8.07%,較去年下降0.72個百分點
從近兩年情況來看,富力地產融資成本6%-7%,行業內作橫向對比,富力地產在國內民營房企裡面的融資利率處於較低水平,反映了公司融資能力較強。
前段時間,國際評級機構標普確認富力地產“B ”長期發行人信用評級,展望“穩定”。該機構認為,由於富力地產積極地再融資、額度的批准以及在岸資本市場的強大地位,該公司不太可能遭遇流動性緊縮。標普表示,目前公司的流動性緊張狀況將逐步緩解,不過可能需要12個月以上的時間,預計2020年和2021年,富力地產的槓桿率將逐步改善。
權益佔比高,資產質量被低估
在房企加速降槓桿的環境下,富力地產相對較高的負債水平被放大。但據智通財經APP據瞭解,近幾年,合作開發成為房企主流經營策略,部分房企透過合聯營的方式將債務放在表外、發行永續債等“明股實債”的方式隱藏真實負債水平,美化報表,相比之下,富力地產更加註重利潤,合作開發專案較少,合聯營專案和少數股東權益佔比低,也就失去了粉飾報表的機會。
反映到報表上,截至2019年末,富力地產的少數股東權益僅24.41億元,佔淨資產的3.1%,其他應收款佔總資產8%,這兩個資料在房企中都比較低,即使在佔比不大的其他應收款中,主要是收購城市更新專案的按金,而非合聯營公司和少數股東的往來款。此外,公司既沒有優先股,也沒有永續債,今年一季度與2019年末相當,所有者權益含金量高。
“再融資順暢 銷售回款”雙驅
另外值得一提的是,截至2019年底,富力地產擁有90家運營中酒店。而固定資產都按照歷史成本入賬,且在存續期內要折舊或者攤銷,在資產負債表中,固定資產的賬面價值不反映運營提升和物業增值,但實際上,富力地產的酒店運營近幾年明顯提升,因此富力地產存在資產低估的情況。富力酒店資產在賬面上被低估的價值超過150億。
今年一季度,公司的總資產進一步增加,其中流動資產科目下的存貨較2019年末增加4.4%至2334.38億元,合同資產增加26.55%至12.2億元。
富力地產過去土地獲取主要集中在資產快速週轉的土地、低成本土地,隨著高毛利的城市更新專案逐步進入收成期,富力地產還將有更大的增值空間。
考慮到富力地產現有的土地儲備豐厚,可滿足未來4-5年的發展,公司的拿地壓力較小,因此在保障未來增長的同時,公司的槓桿率也有大幅改善的空間。
文章來源:樂居財經