港龍地產：IPO 成不了“救命稻草”

中訪網財經近年來，赴港上市拓寬融資渠道成為越來越多中小房企的“救命稻草”。

近日，港龍地產二度遞交招股書。

根據5月12日晚更新的招股書資料，2019年公司實現合約銷售234億，夯實在百強房企的排位；同期，毛利率達42.7%，遠超行業平均水平；儘管規模擴大，但淨負債率降至20.6%。

2019年10月23日，港龍地產正式向港交所遞交招股說明書開始了上市之路。作為一家專注於物業開發及銷售的地產公司，主要經營範圍在長三角地區。

據招股書，港龍地產擬將所得資金用於為土地收購成本及潛在開發專案提供資金，用於支付江南桃源等四個現有專案及紹興一個新專案開發的建築成本。

招股書顯示，截至2020年3月末，港龍地產在22座城市擁有64個開發專案，截至估值日期，在21個城市含合營、聯合開發的53個開發專案總土地儲備約為540萬平方米。截至2019年末，港龍地產從19個城市52個項目錄得總合約銷售額234億元。

近三年業績中，2017年-2019年，港龍地產物業開發及銷售收益分別約為4.34億元、16.60億元以及19.78億元；淨利潤分別約為3280萬元、3.32億元以及4.7億元。2019年公司營收和淨利較前兩年有較大提升，為上市增添一把動力。

此外，2016年到2019年上半年，公司融資成本淨額分別為408.4萬元、431.7萬元、3462.20萬元和1550.9萬元，同期利息覆蓋率從16.6倍降至1.7倍。

港交所要求的核心指標之一負債率，當不少房企在降槓桿時，港龍地產招股書卻顯示，隨著業務增長，近幾年借款及負債一路攀升，擴張速度過於激進。

2016年港龍地產開發中物業為12.8億元，2018年為54.3億元，2019年上半年為87.7億元。不論是規模還是業績的取得，港龍在2018年實現了飛躍式發展。業務增多，也意味著各項經營成本的上升。財務資料顯示，銷售及營銷開支由2017年的1825萬元增至2018年的6097萬元，增幅達234%。一般及行政開支由2017年的2987萬元增至2018年的9007萬元，增幅達201.5%。

從負債比例及借款金額看，2017年、2018年、2019年及截至2020年3月31日，港龍地產資產負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%，3年多時間，負債率上升了2.9倍。借款總額分別為3.18億元、8.56億元、28.53億元、51.76億元，3年多時間借款總額增長超16倍，不可謂不激進。

招股書顯示，負債猛增的同時，走高的還有借款利率，2017年—2019年，港龍地產的銀行及其他借款的加權平均實際利率分別為6.3%、8.0%、8.8%，其中其他借款的實際利率分別為11.0%、11.2%、10.8%，高於行業平均水平。據港龍地產披露，2019年融資成本為7862.3萬元，較前一年增長111.67%。

截至目前港龍地產在20個城市56個開發專案的總土地儲備為471.54萬平方米，包括84631.51平方米已竣工專案、389.35萬平方米開發中專案、73.72萬平方米持作未來開發物業。本次披露的業績來源於4個城市的9個開發物業的物業開發及銷售。對於其他的在開發專案，港龍需要更多的資金支援。

截至2019年底，港龍地產一年內到期的借款11.44億元，而公司賬面現金為10.52億元，不足以覆蓋短期債務。而且截至2020年3月底，1-2年到期債務規模達到26.74億元。

目前港龍地產現金流已經頗為緊張，2018年與2019年，經營活動現金流淨額分別為-6.26億元、-67.56億元。在負債高企、資金緊張的情況下，IPO能救港龍地產嗎？