東北證券：海外 REITs 市場研究之美日篇

  樂居財經訊 李禮 7月4日，東北證券釋出地產行業研報。

  報告摘要：

  2020 年 4 月 30 日，中國證監會發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著中國基礎設施公募 REITs 試點正式起步。由於目前國內 REITs 市場尚不成熟，我們透過對成熟海外 REITs 市場的研究以期對國內 REITs 發展與投資提供經驗參考，本文為上篇，研究物件為美國和日本 REITs 市場。從 REITs 誕生背景看，美國與日本 REITs 推出時具備相似的社會經濟和房地產行業背景：社會經濟背景方面，宏觀經濟處於週期下行階段，政府試圖透過 REITs 的推出吸引更多社會資本參與不動產投資，盤活存量資產刺激經濟恢復。房地產行業背景方面，住宅市場和商業地產市場出現分化，住宅市場相對飽和見頂，而商業地產供需兩旺，為現代 REITs 市場的開闢提供了充足優質的底層資產支撐。

  從 REITs 制度設計上看，美國與日本均對 REITs 的設立設定了嚴格的條件，同時稅收優惠力度較大。儘管要求不完全相同，但美國與日本均對 REITs 的收入和資產結構中來自於不動產相關的比例作出了嚴格限制，同時要求應稅收入中 90%以上需用於分紅，分紅部分享受免稅待遇，同時透過下調股息稅、所得稅等進一步提供稅收優惠。從 REITs 的投資回報來看，美國與日本 REITs 均體現出了長期收益率較高、與其他投資品相關性較小、收益波動性小等特點。以美國REITs 為例，權益型 REITs 在 1980 至 2020 年的 40 年年化收益率達到 11.35%，跑贏美國各大指數。

  從分物業型別 REITs 的回報率表現來看，從近四年（2015-2019）美國市場的表現來看，工業、基礎設施、資料中心類 REITs 年化收益率位列前三，分別為 22.95%、22.64%、19.08%，住宅類 REITs 收益率為 10.74%，位居中上游，辦公類 REITs 收益率為 7.56%，相對靠後，商業零售類 REITs 表現較差，年化收益率僅為 0.27%。

  投資建議：儘管公募 REITs 試點暫未對住宅和商業地產開放，但我們相信隨著基建公募 REITs 的發展落地，未來基礎資產型別或將擴容，建議長期關注擁有優質商業地產資源的公司：中國國貿、陸家嘴、金融街、新城控股、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團、萬科等

  風險提示：REITs 推進力度不及預期