恆大“新戰略”顯成效“績優生”核心資料再創新高

記者 黃敏

8月31日 傍晚，中國恆大(3333. HK)召開2020年度中期業績釋出會，《投資快報》記者會上獲悉，上半年實現銷售額3488億，銷售回款3120億，營業收入2666億，核心淨利潤193億，現金餘額2046億，二季度恆大有息負債便實現了大幅下降400億。作為“績優生”的恆大，各項核心指標再次均位居國內地產行業的前列。

市場分析人士指出，事實上，能取得如此靚麗業績，很大程度上歸功於今年3月底恆大提出的全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。從半年業績可以看出，恆大新戰略執行徹底，成效顯著。

“績優生”核心資料再創新高

在“高增長”方面，今年2月恆大率先實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，打造線上與線下相結合的閉環模式,推動銷售大幅增長。上半年，恆大實現銷售3488億，同比增長24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，各項資料均創歷史新高，也是成為TOP5陣營中唯一實現銷售大幅增長的房企。

在“控規模”方面，恆大上半年嚴控拿地，土地儲備下降至2.4億平方米，有效減少了資金沉澱。不過恆大目前擁有的土地儲備，仍可滿足未來3-4年發展需要。

市場分析人士指出，今年，恆大大刀闊斧實施戰略轉型，力度之大前所未有。在疫情衝擊之下，恆大這位地產行業的“績優生”，再次交出一份高質量的半年業績，充分印證了新戰略的前瞻性和正確性，一個更穩健的新恆大值得期待。

除法式降負債!

二季度有息負債大幅下降400億

在“降負債”方面，得益於銷售回款與土地儲備的“一增一減”，與3月底啟動新戰略的時候相比，僅一個季度恆大有息負債便大幅下降400億。

據恆大總裁夏海鈞在釋出會上介紹，下半年，恆大將堅定不移實施“高增長、控規模、降負債”戰略，以最大決心、最大力度降負債：一要繼續加大銷售及銷售回款，下半年力爭再回款3800億;二要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長;三要逐步分拆優質資產上市，旗下恆大物業，作為全國最大的優秀物業公司之一，已成功引入中信、農銀、光大控股、紅杉資本、雲鋒基金、騰訊、周大福等頂級戰略投資者入股235億港元，將進一步增加淨資產，根據測算，恆大淨負債率將一舉降19個百分點。值得注意的是，由於物業股具備輕資產結構、現金流充足等優勢，近年來一直備受資本市場的熱捧。

關於恆大物業，夏海鈞在答記者問環節，還補充表示，目前恆大物業合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米，服務600萬業主;2019年營業收入73億元，淨利潤9.2億元;恆大物業未來三年將保持高速增長。

分析人士認為，今年上半年，疫情打亂了房地產行業發展節奏，不過恆大透過在銷售上做加法、土儲上做減法、產業上做乘法、債務上做除法，走出了一條極具恆大特色的穩健、多元的發展之路，這是恆大發展戰略的制勝之處，也是其高質量發展的關鍵所在。

“模範生”堅守房住不炒

恆大樓盤平均房價收入僅為6.1倍

近年來，國家堅決執行“房住不炒”政策，出臺了一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策，對房地產行業的穩健發展起到了至關重要的作用。恆大作為業內龍頭，多年始終堅持貫徹落實“三穩”等調控政策。並且正因為緊跟政策步伐，在受疫情衝擊及經濟下行的影響、房地產市場普遍降溫大環境下，恆大業績反而恰好抓住機遇實現了業績逆市大增。

“房住不炒”要義即專注剛需群體，準確把握房屋的居住屬性。恆大總裁夏海鈞表示，公司堅持民生地產戰略、始終定位剛需，120平米以下住房佔比80%，140平米以下住房佔比高達97%，自住比例高達85%，有力踐行了中央提出的“房住不炒”定位。

同時， 恆大多年來堅持不捂盤惜售、不哄抬房價。2018年、2019年、2020年上半年，恆大銷售均價分別為10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米，售價始終保持穩定，嚴格貫徹了“穩房價”、“穩預期”的政策要求。

據夏海鈞介紹，按照國際經驗，房價收入比在6倍左右比較合理。2019年我國城鎮居民家庭收入13.1萬元，按8000元/平計算(去精裝修)，一套100平米的恆大房子總價為80萬，房價收入比(三口之家)僅為6.1倍。按照首付三成、貸款30年計算，月供僅需2900元左右，充分滿足了老百姓的住房需求。

此外，在“穩地價”方面，恆大堅持不拿地王，2018年、2019年、2020年上半年，恆大平均樓面地價均保持在2000元/平米左右，為行業最低之一。

市場分析人士認為，恆大堅定執行國家各項調控政策，打造滿足剛需的高性價比產品，發揮龍頭房企在執行房地產調控的帶頭作用。可以看出，越是像恆大這樣堅決執行調控政策的“模範生”，越能在激烈的市場競爭中取得穩健發展。