記者 黃敏
8月31日 傍晚,中國恆大(3333. HK)召開2020年度中期業績釋出會,《投資快報》記者會上獲悉,上半年實現銷售額3488億,銷售回款3120億,營業收入2666億,核心淨利潤193億,現金餘額2046億,二季度恆大有息負債便實現了大幅下降400億。作為“績優生”的恆大,各項核心指標再次均位居國內地產行業的前列。
市場分析人士指出,事實上,能取得如此靚麗業績,很大程度上歸功於今年3月底恆大提出的全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。從半年業績可以看出,恆大新戰略執行徹底,成效顯著。
“績優生”核心資料再創新高
在“高增長”方面,今年2月恆大率先實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命,打造線上與線下相結合的閉環模式,推動銷售大幅增長。上半年,恆大實現銷售3488億,同比增長24%,銷售回款3120億,同比大增67%,回款率89.4%,各項資料均創歷史新高,也是成為TOP5陣營中唯一實現銷售大幅增長的房企。
在“控規模”方面,恆大上半年嚴控拿地,土地儲備下降至2.4億平方米,有效減少了資金沉澱。不過恆大目前擁有的土地儲備,仍可滿足未來3-4年發展需要。
市場分析人士指出,今年,恆大大刀闊斧實施戰略轉型,力度之大前所未有。在疫情衝擊之下,恆大這位地產行業的“績優生”,再次交出一份高質量的半年業績,充分印證了新戰略的前瞻性和正確性,一個更穩健的新恆大值得期待。
除法式降負債!
二季度有息負債大幅下降400億
在“降負債”方面,得益於銷售回款與土地儲備的“一增一減”,與3月底啟動新戰略的時候相比,僅一個季度恆大有息負債便大幅下降400億。
據恆大總裁夏海鈞在釋出會上介紹,下半年,恆大將堅定不移實施“高增長、控規模、降負債”戰略,以最大決心、最大力度降負債:一要繼續加大銷售及銷售回款,下半年力爭再回款3800億;二要嚴控土地儲備規模,實現土儲負增長;三要逐步分拆優質資產上市,旗下恆大物業,作為全國最大的優秀物業公司之一,已成功引入中信、農銀、光大控股、紅杉資本、雲鋒基金、騰訊、周大福等頂級戰略投資者入股235億港元,將進一步增加淨資產,根據測算,恆大淨負債率將一舉降19個百分點。值得注意的是,由於物業股具備輕資產結構、現金流充足等優勢,近年來一直備受資本市場的熱捧。
關於恆大物業,夏海鈞在答記者問環節,還補充表示,目前恆大物業合約面積超5億平方米,在管面積超2.5億平方米,服務600萬業主;2019年營業收入73億元,淨利潤9.2億元;恆大物業未來三年將保持高速增長。
分析人士認為,今年上半年,疫情打亂了房地產行業發展節奏,不過恆大透過在銷售上做加法、土儲上做減法、產業上做乘法、債務上做除法,走出了一條極具恆大特色的穩健、多元的發展之路,這是恆大發展戰略的制勝之處,也是其高質量發展的關鍵所在。
“模範生”堅守房住不炒
恆大樓盤平均房價收入僅為6.1倍
近年來,國家堅決執行“房住不炒”政策,出臺了一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策,對房地產行業的穩健發展起到了至關重要的作用。恆大作為業內龍頭,多年始終堅持貫徹落實“三穩”等調控政策。並且正因為緊跟政策步伐,在受疫情衝擊及經濟下行的影響、房地產市場普遍降溫大環境下,恆大業績反而恰好抓住機遇實現了業績逆市大增。
“房住不炒”要義即專注剛需群體,準確把握房屋的居住屬性。恆大總裁夏海鈞表示,公司堅持民生地產戰略、始終定位剛需,120平米以下住房佔比80%,140平米以下住房佔比高達97%,自住比例高達85%,有力踐行了中央提出的“房住不炒”定位。
同時, 恆大多年來堅持不捂盤惜售、不哄抬房價。2018年、2019年、2020年上半年,恆大銷售均價分別為10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米,售價始終保持穩定,嚴格貫徹了“穩房價”、“穩預期”的政策要求。
據夏海鈞介紹,按照國際經驗,房價收入比在6倍左右比較合理。2019年我國城鎮居民家庭收入13.1萬元,按8000元/平計算(去精裝修),一套100平米的恆大房子總價為80萬,房價收入比(三口之家)僅為6.1倍。按照首付三成、貸款30年計算,月供僅需2900元左右,充分滿足了老百姓的住房需求。
此外,在“穩地價”方面,恆大堅持不拿地王,2018年、2019年、2020年上半年,恆大平均樓面地價均保持在2000元/平米左右,為行業最低之一。
市場分析人士認為,恆大堅定執行國家各項調控政策,打造滿足剛需的高性價比產品,發揮龍頭房企在執行房地產調控的帶頭作用。可以看出,越是像恆大這樣堅決執行調控政策的“模範生”,越能在激烈的市場競爭中取得穩健發展。