負債率不降反漲，綠地也要出來“賣”了？
今天 " 活下去 " 成了特別真實的存在，每家企業都在賽場上，沒有退路。
三道紅線令所有房企聞風喪膽，今年以來，所有房企都忙於降負債。拆分上市、拋售資產、打骨折賣房 …… 幾乎能做的都做了。
而有一家房企，嘴喊著 " 加強資金管理，進一步最佳化資產負債結構 "，但淨負債率卻從去年末的 156% 幹到了今年三季度末的 183%，上漲了 27%。
它，就是綠地控股。在 TOP30 房企中，唯一一家三條紅線全踩的國企。
三道紅線壓頂，綠地負債率不降反漲截至 2020 年 9 月 30 日，綠地控股的淨負債率為 183％，剔除預收款項後的資產負債率為 82.4％，現金短債比為 0.69，" 三條紅線 " 全踩雷，而且離安全地帶還很遠。
經過接近一年的努力後，負債率不降反漲，這讓綠地開始慌了神。
在 11 月 16 日，一份綠地的商辦專案推薦書顯示，綠地集團有意整體出售上海和江蘇兩地共 14 個專案 27 個物業，掛牌價 231 億，交易方式多為整棟銷售。據瞭解，推介專案中不乏優質資產，包含地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。
綠地方面回應稱，出售物業是公司經營的常態，建成銷售或短期運營升值後銷售是綠地開發商辦專案的長期策略。
但在明眼人看來，對於踩在鋼絲線上的綠地來說，拋售資產套現無異於斷臂求生。
除了減負回血之外，綠地還展開了一場資產騰挪。
10 月 12 日，綠地香港（00337.HK）釋出公告稱，收購母公司綠地控股旗下的廣州綠地公司，總代價 72.6 億元。
這樣的資產騰挪術，可以使綠地控股達到降負債的目的，讓成績單好看一點，也能擴充綠地香港的規模，獲得發展空間，可謂兩全其美。
另外，綠地還頻繁發債用於償還高額債務。
在 11 月 3 日和 11 月 11 日，綠地集團分別通過了 180 億元和 170 億元的小公募債券，用於償還今年年底和明年到期的八筆債券，合計 349.98 億元。另有訊息指出，綠地集團計劃在 12 月發行至多 30 億元的公司債券融資。
在旁人看來，國企一向資金雄厚，為什麼綠地的負債率卻居高不下呢？
為了經營政商關係，壓垮了自己近幾年，綠地也一直執行 " 地產 + 基建 " 的雙輪驅動戰略。
與政府合作搞基建的最佳好處就是可以低價勾地。根據中指院資料統計，今年 1-11 月綠地控股以 822 億元收割了 2690 萬平的地，平均樓面價 3055.76 元 / 平，遠低於其它房企。像同一梯隊的保利和龍湖，平均拿地樓面價分別為 5888.32 元 / 平和 6919.60 元 / 平。
但這種甜蜜的誘惑，卻成為了綠地的另一種負擔。
綠地大力發展的基建專案及多元產業不僅投入大、回報週期長，而且毛利更是比不上地產專案。
據綠地半年報資料顯示，今年上半年基建產業實現營業收入 906 億元，同比減少 16%，降幅較 1 季度收窄了 10%。
過去三年，綠地的綜合毛利率大幅低於同類房企，主要在於大基建板塊的毛利率較低，基本在 4% 左右徘徊。再加上基建業務前期資金投入多、專案回款週期長、利潤率低等特點，也直接拉低了綠地的利潤率。
同時，與政府合作也給綠地自身帶來了另一個麻煩。
與政府的土地合作專案，往往包含住宅、商業、辦公等多個業態。近年來，商辦的銷售去化壓力較大。據國家統計局資料，2019 年，全國辦公樓銷售額下降 15.1%，商業營業用房銷售額下降 16.5%。
中報資料顯示，綠地的商辦銷售額同比下降了 33.56%，跌幅超過三分之一。
" 綠地的理念 , 就是做政府想做的事 , 做市場需要的事。" 這是綠地集團董事長張玉良常掛嘴邊的一句話。
一邊做著政府想做的事，一邊卻被政府所出臺的政策壓頂。2020 年的綠地，從年頭綠到了年尾。
上市五年，綠地市值蒸發了 2265.5 億在今年年初，綠地爆出了個地產界大瓜。
5 月 11 日，微博使用者 "VS 生生不息 "（本名史睿生）連續釋出兩封 " 致綠地集團張玉良董事長及各位執行總裁 " 的實名舉報信，稱 " 綠地集團現任高管陳軍與其合法妻子、綠地集團現任員工張雨婷發生不正當男女關係以及嚴重經濟違紀 "。
吃瓜群眾看熱鬧不嫌事大，一天之內綠地的桃色風波就被傳了個遍，品牌形象大大受損。
被蓋了綠帽後的綠地，又接二連三地出現問題。
今年 6 月，深圳前海天璣財富管理有限公司被曝私募基金產品爆雷，爆雷的產品天璣綠地中央廣場私募投資基金一期，投資標的正是綠地 GIC 成都中央廣場。
兩個月過後，深圳綠地新都會專案被曝從開盤後就停工長達 8 個月，存在爛尾風險。這個一開盤便售罄的樓盤，曾經風光無限。當年搶到房子的那批業主，還沒等來房價上漲，就先等來了停工的訊息。
此外，綠地在武漢、佛山、濟南、鄭州、西安等地都在爆出了維權的資訊，有的是因為停工，有的是貨不對板，房屋質量等各種問題，還有因為拖欠農民工的工資 ……
直到 10 月 28 日，一則被刷屏討債廣告，更是讓綠地站到了風口浪尖。
" 綠地集團西南事業部，請你支付欠款。"
過去，綠地也曾有一段高光時刻。2014 年，綠地以 2408 億元的房地產銷售額成績，超越萬科躍居行業第一。2015 年，綠地控股借殼上市，市值高達 3054 億元，位居當時房地產行業板塊首位。
當年張玉良在敲鐘的時候，怎麼也沒想到，2020 年 12 月 4 日，綠地控股的市值跌至 788.5 億元，整整蒸發了 2265.5 億元。
ZAKER 新聞出品
文 / 譚曉洋