題圖｜視覺中國
房地產行業很久沒如此密集地感受到政策暖風了。
2022年以來，全國超60個城市放鬆房地產調控政策，維穩政策釋出超百次；近期國家六部委更是集體發聲，從頂層傳達化解房地產行業風險，提振行業信心的精神。
受此影響，地產股“滿血復活”，開始領漲A、H股。
無論從產業鏈佔GDP比重，還是住房在人們生活中的地位，房地產仍是我國經濟的重要支柱。不過，經歷了一輪調控後，中國房地產不會再回歸到曾經的野蠻生長期。高槓杆不會再出奇蹟，反而可能會倍增風險；低水準的產品和服務更提振不了當前疲弱的需求。
“房住不炒”被一再重申，出臺的政策也是支援剛需買房，或置換需求。
行業發展的底層邏輯變了。隨著新房增量市場變小，每家房企都要學會在存量市場中找機會。但從跑馬圈地粗放式增長到精耕細作專業化運營，不是誰都能邁過這檻，未來必然是K型分化，尾部出清，強者恆強。
如今地產行業正值集體轉型和補課時，誰走得更快更好，誰就更可能順利晉級。
全球房企都頭疼的問題，是怎樣被解決的？
不過，晉級並非易事。中國的房地產行業，如今，想快速切換方向，“戒糖增肌”，該怎麼做？
事實上，沒有哪個行業能一直處於高速發展的黃金期，過了紅利期，面對放緩的增速、加劇的競爭，如何活下去？這個問題困擾過全球房企。
雖然不同的經濟、文化會孕育出不同的房企，但中國房地產除了自身獨特個性外，也必然遵循著全球地產業的共同規律。
目前全球房企有3種公認的模式：重資產的香港模式、專業化的美國模式和輕資產的新加坡模式。
若參考香港模式，則房企就需鍛煉出開發和自持租賃的混合經營能力，低槓桿慢開發，好處是透過穩定租金收入降低對債務融資的依賴。
若學習美國模式，房企就得走專業化路線，圍繞客戶需求建立多元產品線，無論是做專業住宅開發，還是做物業運營，抑或是高科技住宅，都需要深耕。
而新加坡模式則是透過基金模式孵化和持有物業，這也是房企“瘦身”的重要方式之一。
總結下來，無非是內部品質升級、縱向產業拓展、橫向產業融合。
細看其中的頭部玩家，美國房企運營、賺錢能力一流；香港房企負債率最低。這些玩家都經受住殘酷的淘汰賽，勝者為王。它們是怎麼做到的？
以美國住宅開發領域的三巨頭之一帕爾迪（Pulte Group）為例，其成立於美國房地產黃金期，在市場增速放緩後，先是由綜合地產轉型到專注於住宅開發，針對改善性住房、首次置業和老年住宅開發不同品牌產品線；又透過質量領先計劃獲得市場信任；最後透過精細化運營和戰略擴張完成對上下游行業的資源整合。
可見巨頭也是按著定位、產品力、有效多元化等，打造自己的“七十二般武藝”，一步步建立起輻射行業的影響力。
打破“高槓杆高增長”定律
過去房地產行業遵循“高增長高負債”的模式，即高增長背後是以高槓杆率為代價的，但當前房地產行業融資環境趨緊，融資成本明顯上升，多家房企債券到期出現債務危機。
對於國內房企而言，眼下活下去的關鍵就是要打破高槓杆模式。有些“冷靜”的房企早已意識到這一點。
碧桂園就是其中之一。它憑藉低槓桿水平和低融資成本，成為在此輪挑戰中依然保持良好韌性的房企之一。
2021年，碧桂園進一步壓降借貸總量，其年末債務總額同比下降2.6%至 3179.2億元，使其淨負債率同比下降10.2個百分點至45.4%，槓桿水平得到進一步最佳化。
2021年期末，碧桂園加權平均借貸成本為5.2%，相較2020年12月31日下降了36個基點。在資本市場遇冷之下，碧桂園還能以低成本融資，不僅展現出自身實力，也給予市場較大的信心。
同時，碧桂園的債務結構也得到最佳化。2021年末，碧桂園短期債務佔比為24.9%，同比下降4.6個百分點，其槓桿水平更加健康。
而碧桂園低槓桿運營的底氣來源於其自身強勁的自生造血能力。
2021年上半年，碧桂園經營活動現金流淨額為103.79億元，淨經營性現金流指標為正，表明碧桂園當期透過經營本身便可實現現金良性迴圈，不需要依賴外部融資來支撐現金流。
當然，這一切主要歸功於碧桂園高回款率。2021年，碧桂園的權益物業銷售現金回籠達到了5022億元，權益回款率達90%，且連續六年維持在90%以上。今年前兩個月，碧桂園錄得656.8億元的權益銷售額，權益回款率超95%。
回款是房企的生命線，銷售回款率越高，折射出碧桂園財務資金管控能力越強，而快速銷售回款才能保障充足的現金流，能夠大大提高碧桂園抵禦風險的能力。
目前，碧桂園在手現金較為充沛，2021年末賬面資金高達1813億元（其中現金及現金等價物1469.54億元，受限制現金約343.46億元），可動用現金儲備充足，為公司穿越週期提供了一定的保障。
目前情況下，所有的房企活得都不容易，如何在破後求立，碧桂園集團總裁莫斌直言：“針對當前市場環境，碧桂園目前的狀態是開源節流、保現金流、保‘三道紅線’，做正確的事情。正確的事情包括做有現金流的利潤以及控支出、調結構、保資產。”
聚焦產業鏈，多元協同
此外，在“房住不炒”、融資渠道持續收緊的大背景下，碧桂園選擇圍繞地產主業進行佈局智慧建造、智慧餐飲、現代農業、新零售等新業態，在降低自身風險的同時，也能為主業賦能經濟和效率，強化碧桂園的產業鏈優勢。
值得關注的是，2022年1月，住房和城鄉建設部印發《“十四五”建築業發展規劃》，提出將大力發展智慧建造和裝配式建築，從追求高速增長轉向追求高質量發展。
碧桂園緊跟政策方向，重點佈局機器人領域，其旗下的博智林機器人公司，目前在研建築機器人50款，絕大多數用於現澆混凝土工藝與裝配式建築施工。
博智林研發的建築機器人透過高質量、穩定的施工，以及數字化、智慧化的智慧工地管理，提高了作業效率，大幅度減少了施工的返工率；透過科學的材料算量系統，減少建築材料的浪費，降低工業汙染排放及碳排放。
截至2022年2月，博智林已有21款建築機器人投入商業化應用，服務覆蓋25個省份超350個專案；累計交付超750臺，累計應用施工超700萬平米。
根據國家統計局資料，2020年僅房屋樓面混凝土施工市場規模就已達到60億元，而建築機器人的市場規模不僅僅侷限在住宅市場，可想而知碧桂園機器人業務的未來增長空間廣闊。
寫在最後
2021年12月6日，政治局會議公告，要推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈。
何為“良性迴圈”？“良性迴圈”是出於金融防風險的需要，在‘房住不炒’，穩地價、穩房價、穩預期和共同富裕的政策指引下，市場需求迴歸理性。
對於有出清壓力的房企，就把資產低價拋售給優質房企（能在金融機構那獲得穩健溢價，融資成本低），一是能降低房企的外部融資壓力，緩解信用風險；二是有助於提高房地產行業的集中度。這有助於市場就回歸正常狀態。
眼下，房地產也正走向良向迴圈的正軌。各項政策暖意來襲，多地下調首付比例、房貸利率，市場銷售也有望回暖。
冬去春來，國內房企也將迎來轉機。
特別策劃