一紙來自房地產行業信貸集中度的監管要求，把招商銀行零售金融的脆弱性恰好暴露了出來。
12月31日，央行與銀保監會聯合下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱通知），通知對商業銀行按照規模、型別等因素，分三檔設定了房地產貸款集中度管理要求。其中，大型銀行房地產貸款佔比不超過40%，個人住房貸款不超過32.5%；中型銀行房地產貸款佔比不超過27.5%，個人住房貸款不超過20%等。通知還規定，對於相關集中度要求超標的商業銀行給予2年或者4年的整改過渡期。
通知實質上形成了對房地產行業限貸的作用，並透過影響未來信貸資金佈局進而影響銀行盈利前景，這導致了個別超標商業銀行股價的劇烈調整。從市場表現看，銀行板塊指數元旦後首兩個交易日累計下跌2.99%，其中，受到政策衝擊較大的招商銀行、成都銀行、興業銀行等跌幅居前，跌幅分別為4.03%、11.72%、9.63%。
外界最意想不到的是招商銀行，這家銀行向來被稱為中國的零售銀行之王。事件的發生，也讓外部投資者重新審視招商銀行的零售戰略，其護城河到底有多寬厚。
招商銀行透過其一卡通業務成功切入零售金融，在國內高階使用者群體積累了頗高的聲譽。隨後，再借助App端的改造，招商銀行成功打造了圍繞吃喝玩樂、出行、便民繳費、理財等在內的零售金融寬廣護城河。這也讓招商銀行享受了特殊的市場溢價，即使商業銀行過去幾年面臨持續的盈利壓力。
從估值來看，招商銀行目前市淨率（PB）高達1.72倍，遠超行業0.71倍的市淨率。國內A股上市商業銀行37家，只有寧波銀行一家的市淨率能夠與招商銀行相PK（寧波銀行2.12倍），寧波銀行的成功依靠絕佳的資產質量。
更高的估值，源於出色的盈利能力。從資料來看，招商銀行的平均加權ROE（淨資產收益率）位居行業前列。從2017年至2019年，招商銀行平均的ROE16.65%，位居行業第五；2020年前三季度為12.75%，位居行業第一。
如今，招商銀行的業務優勢有可能被削弱，原因正是在於前述提及的央行重磅通知。據招商銀行2020年中報資料，招商銀行房地產貸款佔比33.24%，個人房貸佔比24.74%，超過相關上限5.74和4.74個百分點。
受此影響，未來4年，招商銀行在房貸方面的擴張將被限制，甚至在未來兩年幾乎不存在擴張額度。《紅週刊》模擬資料顯示，2022年，招商銀行信貸總規模約為6.36萬億（按照2017年至今招行平均12.3%的信貸增速測算規模），在20%上限比例下，個人住房貸款餘額應該控制在1.27萬億元，這一資料非常接近當前招商銀行1.2萬億元的存量。換句話說，招商銀行當前的個人住房貸款餘額實際透支了未來兩年的空間。顯然，這會對招商銀行的新增利潤構成拖累。房地產公司的貸款情況與個人住房貸款接近。
進一步的拆解後發現，招商銀行在零售業務上對於個人住房貸款過於倚重了。資料顯示，招商銀行零售貸款的一半投向了個人住房貸款。以2020年上半年資料為例，個人住房貸款1.2萬億，零售貸款餘額2.48萬億，半壁江山是住房按揭貸款。所謂的招商銀行的零售業務優勢，實際是個人住房按揭信貸優勢。
與同行相比，招商銀行這一資料處於行業高位。同樣以零售金融見長的平安銀行，其房屋按揭及持證抵押貸款佔零售貸款的比重為32%，寧波銀行僅為3%。
監管層的重磅政策意在約束房地產的非理性發展，並引導商業銀行將資金更多投向實體經濟。但是短期來看卻會打擊商業銀行的經營和盈利。
招商銀行過去之所以大力發展房貸，根本原因在於該業務屬於銀行最優質的貸款之一，且個人房貸按照50%折算風險資產，其對銀行資本的消耗為一般信貸的一半。從不良率看，也是行業內最低。2020年上半年，招商銀行個人住房貸款不良率僅為0.25%，遠低於公司類貸款1.7%的不良率水平。從規模看，2020年上半年，招商銀行個人住房貸款餘額1.2萬億元，相比2017年末8334億元增長了44%；同期公司貸款業務從1.57萬億增長至1.9萬億，僅增長24%。
不過，機構普遍認為，限貸並不會對招商銀行長遠盈利能力構成威脅。短期負面利空之後，招商銀行股價已經回暖。
（文中提及個股僅做舉例分析，不做買入或賣出建議。）
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