觀點地產網 隨著行業調控深入，房地產行業的盈利水平在近兩年出現普遍回落趨勢。應對利潤率下滑，成為一個全行性命題。
8月26日晚間，龍光集團有限公司正式釋出2021年中期業績公告。期內該公司實現收入351.7億元，同比增長13.3%；歸母核心利潤約55.8億元，同比增長4.6%。毛利率27%，較去年下跌3個百分點。
儘管毛利率水平有所下降，但和行業平均水平相比，龍光仍認為這方面仍更有優勢，“公司毛利率和核心溢利率相較於行業均值，大概高出3到5個百分點。”資料顯示，2018-2020年該公司核心利潤率均在17%以上，今年上半年微跌至16.7%，在行業中確實處於較高水平。
在8月27日召開的半年度業績會上，龍光管理層認為，目前國家對房地產調控力度加強，在這種大政策背景之下，房企利潤率普遍下跌，順勢而為則是上策。該公司管理層強調，追求絕對的高增速並不是經營或戰略的第一目標。
面對利潤率下滑挑戰，龍光提出了三大應對和突圍策略：審慎性投資、城市更新發力及拓展業務新賽道。尤其是後者，龍光首次系統闡述了其對新賽道業務的戰略性思考和佈局。
“三道紅線”下的投資審慎性
土地投資是決定房企盈利能力的最核心因素。近期多家主流房企在中期業績會上均提及，第二次集中供地的出讓規則有所調整，對於企業起到正面作用。這些房企的管理層對外傳遞的主流觀點是：從新一批土地供應開始，行業的毛利率會有一個“逐步探底”的過程，此後出現回升。
龍光集團披露，今年上半年透過招拍掛市場新收購土地面積137.04萬平方米，應占權益總建面363.34萬平方米，土地權益投資292億元相當於同期銷售額的39%。若計入城市更新的投入，由於該業務前期資金佔用少，該公司土地總投入仍不超過銷售額40%的“紅線”。
投資者向觀點地產新媒體表示，龍光在土地投資方面的指引線是“總量控制”，在該範圍內制定預算安排，進而考慮精準投資。
擇地時機會直接決定拿地成本，“下半年土地市場上的專案比上半年質量好一些，”其表示，龍光的投資目標是有市場前景，體量適中，同時可以實現現金快週轉的專案。按市場看，市場較好的長三角區域或仍是主要目標市場，龍光計劃未來三年在這一區域實現銷售佔比達30%。
投資變得審慎，一方面是專案利潤率的測算考量，另一方面則是“三道紅線”和投銷比不超過40%的指標約束。公告顯示，截至2021年6月30日，龍光淨負債率下降至60.8%，剔除預收款後的資產負債率下降至69%，現金短債比升至1.85倍，“三道紅線”指標進一步最佳化，全部保持綠檔，可看出其對財務穩健性的高度重視。
龍光管理層認為，“高效運轉”是應對市場變化非常重要的一項能力。經營效率則體現於開發週期之中，受土地競爭及銷售限價雙重影響，房企普遍傾向於提高週轉速度換取利潤。
觀點地產新媒體瞭解，上半年龍光新專案開盤時間約為6.6個月，包括斥資百億獲取的“深圳前海天境”專案從拿地到售罄歷時7個月；平均專案現金流回正週期則是16個月。這兩項資料較2020年有所上升。
快週轉模式推動下，龍光於上半年實現權益合約銷售約736.37億元，同比上升約58.9%；下半年該公司預計在售專案約95個，其中約68%位於大灣區和長三角，總可售貨值約1560億元。龍光對外表示，下半年去化率不到50%公司即可完成全年銷售目標。
利潤保衛戰下的城市更新發力
但和萬科等房企近期透過收併購擴張不同，龍光卻對收併購的態度較為謹慎。投資者對此解釋，這主要由於收併購的手續、權屬及定價談判等存在複雜性，這和龍光追求的週轉速度有所衝突。因此，龍光仍傾向於透過招拍掛、城市更新鞏固競爭優勢。
城市更新被龍光視作補充土儲的重要手段及發展的新引擎，具備投資少、貨值高特點，並保障長期業績穩定增長。上半年，該公司新獲得20餘個城市更新專案。目前，龍光共計在11個城市拓展了125個城市更新專案，潛在可轉化面積4626萬平方米，其中93%位於粵港澳大灣區7個核心城市。
在龍光的總土儲中，城市更新已經佔比超過一半。截至2021年6月30日，公司總土儲面積8556萬平方米。其中，近期土儲面積3930萬平方米，佔比46%，貨值5320億元，保障三年開發所需。城市更新土儲面積佔比54%。
在過去三年，龍光城市更新累計孵化貨值逾900億元。有投資者表示，房地產企業的城市更新業務，淨利潤率一般都在15%以上。
龍光管理層在業績會上表示，公司城市更新業務成本優勢明顯，價值潛力大，轉化可持續，可保障公司跨週期的穩定盈利能力。
產業鏈專業化業務賽道突圍
受限於調控大形勢，開發業務的發展空間已被壓縮，盈利水平亦面臨著迴歸到合理數值的命運。在此情況下，房企開始轉向多元化發展，將物業管理、長租、商業、養老、物流等業務打造為新的增長點。
龍光於2020年更名後，同樣開始實施“住宅開發 城市更新 商業運營 產業運營”四輪驅動戰略，但在業績公告中鮮有披露後兩者的發展情況。
觀點地產新媒體瞭解到，今年龍光將在深圳光明、南寧新開業兩個購物中心，主要為“藍鯨世界”系列；明後年則有深圳龍華、佛山、上海、溫州的商業專案入市。
值得一提的是，目前龍光的四輪驅動戰略內涵已發生調整，變為“住宅開發 城市更新 資產經營 產業鏈服務”，顯示出其戰略思考有所調整。
其中新加入的產業鏈服務，主要沿著地產開發產業鏈開展設計、建築、園林、裝飾四項業務，引入市場化運作機制。龍光方面強調，這些業務均有10年以上獨立經營經驗，組織架構和人才隊伍完備，業務發展成熟，盈利模式清晰。
龍光明確提出，要加大專業化業務市場化發展，被龍光寄望於對盈利產生直接的幫助。投資者表示，這些業務屬於輕資產性質，一方面佔用資金不多，有助於提高企業的ROE；其次協同性較好，設計、建築等業務與現有地產業務結合，起到降本增效作用。
“龍光計劃加大專業化比例，從經營管理、經驗、技術層面進行輸出，快速提升業務價值，實現最大的資本價值。”
龍光管理層表示，多元業務的拓展有助於公司擴大城市綜合服務商的協同效應，有助於維持公司業績和ROE穩定。
按龍光披露的目標，該公司計劃未來三年綜合毛利率最低在25%左右，ROE不低於25%，尤其ROE方面公司會盡力維持在行業較高水平。這一定程度上已反映出，房地產的盈利水平回落是必然的趨勢。過去多年間，龍光的ROE平均值超過30%，去年則接近34%。
但投資者透露，龍光管理層認為，若能達到上述兩項指標，公司在行業內仍會非常有優勢。