2020年成績單
2020年陽光城業績表現
銷售額及營收：截至2020年底，陽光城實現銷售額2180.11億元，同比微增3.31%，順利完成全年2000億元銷售目標；實現營業收入821.71億元，同比大幅增長34.6%。
淨利潤：2020年公司淨利潤為54.91億元，同比增長27.1%，歸母淨利潤52.2億元，同比增長29.85%，利潤實現穩健增長。
透過中科財金對陽光城財務能力與發展能力兩大維度下的規模性、成長能力、盈利能力、營運能力、資金與償債能力、土儲能力、市場份額、變現能力、企業性質9大因素對應的33個三級指標綜合評估，陽光城2020年綜合實力得分7.99分，綜合實力等級評定為A+，與上年評級結果一致，具體指標表現見下文解析。
壹
公司戰略定位脫胎於世界500強陽光控股，高度履行“品質樹標杆”戰略：陽光城主營業務涵蓋地產開發、商業運營、物業服務、城市更新等。圍繞全新住宅產品戰略“綠色智慧家”，以“品質可靠、綠色健康、便捷安全”的產品理念，佈局全國逾100座城市，匠心築就近500精品專案。截至2020年末，全國落地授牌的“綠色智慧家”專案65個，總建築面積約1000萬平米， 較2019年同比增長約89%。
致力於打造物業服務、商業運營、酒店開發、建築施工、產業運營的地產業務全產業鏈：陽光城在全國擁有17座星級酒店，22座標杆商業綜合體，打造上海G60腦智科創基地、上海陽光海悅科創中心、廣東清遠天安智谷等大型綜合性產業園專案以及延安北大培文教育小鎮、貴陽龍溪教育城等大型城市區域綜合開發專案，為中國城市的發展與繁榮貢獻力量。
貳
發展能力分析（一）市場表現
▌各區域銷售貢獻較為穩定，長三角的下沉和聚焦成效顯著
2020年陽光城實現銷售額2180.11億元，同比微增3.31%，完成了年初制定的銷售目標。2019-2020年，公司銷售貢獻主要來自內地、長三角和大福建城市群，合計佔比超80%。
從2020年銷售分佈來看，銷售佔比最高的為內地區域，銷售業績達到818.88億元，佔比37.6%，較2019年同期增加0.8個百分點；
長三角區域銷售業績為758.65億元，佔比34.8%，比2019年同期增加1.2個百分點，僅次於內地區域，其中2020年浙江銷售額首次突破400億元，可見公司對長三角的下沉和聚焦已有明顯成效。
整體來看，各區域銷售業績貢獻佔比較2019年變化均不大，區域銷售貢獻較為穩定。
（二）土儲能力
▌拿地力度持續下滑，但新增土儲對銷售支撐度有所提升
2018-2020年，陽光城拿地力度持續下滑，2020年新增土儲面積有所下滑至1115萬方，同比下降12.1%；地銷比（面積）為0.73，相較2019年變動不大。
值得注意的是，陽光城2020年過去拿地對本年銷售額支撐度為0.5，同比增長1.68，可以看出新增土儲還是對銷售額有一定支撐力度的。
▌加大一二線城市拿地力度，聚焦長三角、珠三角、中西部三大城市群
城市能級方面，2018-2020年陽光城土地儲備主要分佈於一二線城市，其中2020年一二線城市新增土儲計容面積佔比為60.28%，同比2019年增長7個百分點，三四線則為39.72%。
城市群分佈方面，長三角、珠三角、中西部為公司聚焦的三大核心城市群， 2020年公司在長三角區域佈局的投資力度最大，佔比高達49%；其次為珠三角區域，新增土儲投資金額佔比為25.81%，中西部區域居第三佔比為20.13%。
圖：2018-2020年新增土儲分城市能級分佈
▌為實現規模擴張，土地獲取成本持續走高
2018-2020年，陽光城的土地獲取溢價水平持續攀升，且在2020年土地平均溢價率達到27%，同比增長了4個百分點，遠高於行業水平。單11月陽光城就於江蘇南通競得兩個高溢價地塊，溢價率分別達107.58%、122.41%。公司為實現規模擴張，頻頻高溢價拿地，雖然可以快速搶佔市場，但也需警惕上升的經營風險。
叄
財務能力分析（一）營收表現
▌營收增速大幅增長，房地產業務營收仍佔主導
2020年，陽光城實現營業收入827.28億元，同比大幅增長35.51%，營業收入增速位於業內較高水平。
從營收構成上來看，公司2020年房地產營業收入佔比為高達96.01%，較2019年小幅下降0.23個百分點，依然佔據主要收入來源；此外，公司酒店及其他板塊2020年實現營業收入13.5億元，同比增長43.78%。
值得關注的是公司建工板塊業務同比大幅增長，從2019年的3.06億增長到2020年的8.98億，同比增長194%，多元化業務逐漸成熟。
（二）盈利能力
▌毛利率和銷售淨利率均出現下滑，淨利潤和歸母淨利潤穩步提升
2017-2020年，毛利率和銷售淨利率首次出現下滑，2020年陽光城毛利率為20.06%，同比下降6.52%；銷售淨利率為6.68%，同比微降0.4%，這與公司高溢價拿地直接相關。
2020年，陽光城實現淨利潤54.91億元，同比增長27.1%；歸母淨利潤52.20億元，同比增長29.9%。2019年9月公司與泰康保險簽訂對賭協議，內容包含“2020年至2024年間，陽光城歸母淨利潤每年年均複合增長率不低於15%且前5年累積歸母淨利潤數不低於340.59億元”，2020年作為第一年，歸母淨利潤已經實現增速29.9%，這為未來增長贏得了一些空間。
（三）營運能力
▌整體營運能力波動上升，資金回籠速度快
2016-2020年，公司營運能力總體呈波動上升趨勢，2020年存貨週轉率為0.36，同比去年增長8個百分點；總資產週轉率為0.25，同比去年增長4個百分點；應收賬款週轉率從2019年的50.49次提升至2020年的65.23次，週轉速度明顯提高。
（四）資金與償債能力
▌淨負債率下降明顯，成功實現“三道紅線”由橙檔降至黃檔
2020年公司扣除預收後的資產負債率為79.1%，相較2019年上升1.5個百分點；淨負債率為94.9%，同比大幅下降43.04個百分點；現金短債比為1.53，較上年同期上升約0.28，“三道紅線”成功降至黃檔。
但公司實則明股實債問題明顯，若扣除40億元的永續債，公司淨負債率將為101.86%，仍高出“三道紅線”中規定的下限，且公司平均融資成本雖自2018年開始持續走低，2020年為7.42%，但仍處於行業高位，因此公司仍需重點關注降財務槓桿問題。
肆
銷售額預測▌預計2021年陽光城可實現合同銷售額2723億元
陽光城2021年期初總土儲面積為10764.34萬平方米，保守採用2020年期初總土儲面積/銷售面積的數值5.96，可推測2021年銷售面積約為1804.9萬平方米；此外根據陽光城2018-2020年的銷售均價變動趨勢，測算2021年公司銷售均價為15090元/㎡。綜上，我們預測陽光城2021年銷售額為2723億元，能夠實現公司2200億+的銷售目標。
結 語
閩系房企陽光城一直以來都是“高週轉”的代表，僅用三年時間就從2016年466億的銷售規模到2019年突破兩千億。但激進擴張的同時也帶來了不小的財務壓力，從陽光城2020年年報公佈情況來看，公司雖然將淨負債率控制在紅線範圍內，但若扣除40億元的永續債，淨負債率仍超出紅線，且盈利能力也出現了下滑趨勢，因此公司未來發展重點仍應在“降負債、提利潤”上。此外，儘管與泰康的合作緩解了陽光城的資金壓力，但十年對賭於公司而言也是一個很大的考驗，從2020年銷售規模增速放緩以及2021年銷售目標也不難看出，公司開始告別“激進”，以求“穩健”發展！