觀點地產網 上週五晚間，綠城服務釋出了2021年上半年業績報告。
經過週末兩天等待後，8月29日一早，綠城服務在線上就中期業績表現與投資者進行交流。
據參會投資者透露，出席現場的管理層包括董事會主席李海榮、董事會副主席楊掌法、執行董事吳志華、行政總裁金科麗、諮詢集團總經理徐亞萍、財務管理部總經理辛蓉等。
和往年一樣，依舊是由主席李海榮進行開場致辭後。然而不同的是，負責介紹經營情況和未來發展展望的卻不再是吳志華，而是新任行政總裁金科麗。
資料顯示，2021年前六月，綠城服務實現收入為人民幣55.96億元，與2020年同期44億元相比，增長27.2%；毛利達到11.23億元，較2020年同期9.05億元增長24.1%；歸母淨利潤5.47億元，較2020年同期3.74億元增長46.34%。
隨著業績報告發布與投資者會召開，綠城服務股價也出現了明顯上揚，盤中漲幅一度超過8個點。截至收盤，綠城服務每股報8.55港元，漲幅約4.01%，在當日港股物業股板塊漲幅榜中佔據頭位。
截止到2021年6月30日，綠城服務在管面積為2.73億平方米，較2020年同期2.26億平方米增長20.7%；在管專案1905個，覆蓋了全國30個省、直轄市和自治區以及189個城市。
此外，綠城服務儲備面積為3.02億平方米，較2020年同期2.52億平方米增長19.8%。經計算，公司合約面積為5.75億平方米，同比增長20.2%，合約在管比高達2.11。
據觀點地產新媒體不完全統計，截止到目前，在已經公佈業績的物企中，綠城服務合管比排在第三位，僅次於中駿商管和康橋悅服務。
據管理層介紹，上半年公司強化了市場拓展團隊建設，人員數量和去年相比增長50%；從城市佈局方面來看，除了深耕的華東和環渤海地區，加強了在廣東以及重點中西部地區城市的佈局，市場拓展同比增長超30%；存量市場拓展方面也取得了較大進展，上半年拓展已經佔到了整體拓展的32%以上。
此外，綠城服務在保持住宅業態穩步發展情況下，在新業態也取得一定突破。如以寧波阪急為代表的商業業態、以杭州清河坊為代表的市政服務、以台州植物園為代表的景區服務等。
值得注意的是，年初業績會上，綠城服務管理層提出於今年新拓展面積1.5億平方米以上的目標，上半年僅新增在管面積約4680萬平方米，完成率31%，低於行業內平均55%目標完成率，下半年需要增加1.04億平方米麵積才能達到目標。
規模不斷擴大也推動了綠城服務營收和利潤的增長，上半年實現收入為人民幣55.96億元，同比增長27.2%；歸母淨利潤5.47億元，同比增長46.34%。
不同於物企常見的三大收入來源：物業管理服務、非業主增值服務、社群增值服務，綠城服務收入主要來自於物業服務、園區服務、諮詢服務三個業務板塊。
根據中期報告顯示，上半年物業服務收入36.26億元，佔整體收入的64.8%，相較於2020年同期30.21億元增長20.0%；園區服務收入11.55億元，佔整體收入20.6%，相較於2020年同期7.57億元增長52.5%；諮詢服務收入8.16億元，佔整體收入14.6%，相較於2020年同期6.22億元增長31.2%。
可以看出，物業服務依然是綠城服務最大的收入和利潤來源，雖然和同行相比增速並不快，但好在還算穩定。
值得一提的是，園區服務一直是綠城服務業務體系中增長勢頭最好的一個板塊，不過近年來增速卻在不斷下滑。此次同比增幅超過50%，是自2019年以來首次。
對於園區服務業務的表現，半年報中給出的解釋為“園區服務業務結構持續最佳化調整所致”。
業務細分來看，園區服務業務中園區產品和服務、文化教育服務均實現了大幅增長，同比分別增長64.8%、107.6%，佔比較2020同期分別提升了2.9個百分點、5.4個百分點。
據參會分析師轉述，管理層披露，文化教育服務中，國內教育收入為3644萬，同比增長329.8%，在澳洲控股的MAG集團收入為1.96億，同比增長89.4%。
據悉，受疫情影響，8月澳洲政府封鎖了首都地區，對於MAG集團的經營造成一些影響。但是由於澳洲政府的補貼政策，管理層預計收入MAG集團營收將達3.6億人民幣，淨利潤1500萬人民幣。
盈利方面，期內綠城服務毛利達到人民幣11.23億元，同比增長24.1%；毛利率為20.1%，較2020年同期20.6%略微下降了0.5個百分點。
不過，由於公司金融資產收入增加、出售附屬企業、政府補貼及增值稅退稅增加等因素，期內綠城服務淨利率為9.9%，較去年同期增長1.7個百分點，呈現出逐年上升趨勢。
整體來看，管理層對公司上半年收入和利潤表現頗為滿意。
然而，摩根大通於當日發表的一份研究報告卻將綠城服務目標價進行下調，評級定為減持。其中原因之一，摩通認為公司上半年僅完成了全年目標30%，低於同期行業55%平均完成率。
此外，此前管理層曾在年初業績會上提出，綠城服務計劃五年內實現整體營業收入增長5倍。以此計算，公司2020-2025年年複合增長應該為38%。摩通指出，公司上半年營收增幅僅為27.2%，低於38%的目標。
據參會分析師透露，管理層在會議中多次強調重申公司五年規劃不變：“我們根據專案貨值轉化和新賽道業務孵化週期，對增速‘兩低三高’的鋪排調低了公司在2021及2025年這兩年的增速，中間三年重點發力。”
根據他們預估，綠城服務今年收入增速為25-30%，其中物業板塊增速20-25%，園區板塊增速40-50%，諮詢板塊增速25-30%。