物管板塊迎來“黑色星期一”，個股最大跌幅近20%

來源： 第一財經

世茂服務、金科服務跌幅近20%。

7月26日堪稱“黑色星期一”，颱風過境，股市飄綠。

截至26日收盤，A股三大指數低開低走，截至收盤，上證指數、深證成指、創業板指跌幅均在2%以上；恆生指數則大跌1100點，收跌4.13%。

常年被戲稱為地“慘”的地產板塊自然是難以倖免。A股方面，房地產（申萬）跌幅達4.23%；港股方面，恆生地產類也下跌3.02%。

相較於地產板塊的下挫，一直以來被認為是“香餑餑”的物管板塊在今日也出現大跌。無論龍頭物企碧桂園服務、融創服務，還是華潤永珍生活、中駿商管等以商管為特色的物管股，均紛紛下挫，且跌幅遠大與各自的關聯地產公司，多隻物業股跌幅在10%以上。

多位受訪業內人士提到，物管板塊突如其來的大跌是受到市場情緒的影響。同時，上週監管層接連釋放的監管資訊也被認為是影響物管板塊的因素，同時，住建部等多部門還明確提出力爭在3年內實現房地產市場秩序明顯好轉，其中直接涉及物業服務領域。

值得一提的是，在基本面未發生根本變化的情況下，各項利空訊息消化之後，物業板塊的表現有望迴歸。諸葛找房資料中心表示，物業股整體發展空間還是較大的，而且物業股分化也比較明顯，基本面良好的物業股更加受到資本市場的青睞。

市場情緒波及

誰能想到“濃眉大眼”的物管股也會如此大幅下挫。7月26日，各大物業股低開低走，慘淡收盤。

其中，世茂服務以19.55%領跌，創上市以來最大跌幅；金科服務收跌18.15%；旭輝永升生活、碧桂園服務、合景悠活跌幅皆在15%以上；同時，所謂純商管概念第一股星盛商業也大跌13.93%，華潤永珍生活也下挫逾14%。

東財Choice資料顯示，在港交所行業分類下的物業服務及管理版塊中，共計56只股票，除去3只股票股價微漲、8只股票漲幅為0外，餘下45只股票皆呈下跌的態勢。

多位受訪業內人士認為，物業股的普跌態勢受到市場情緒影響。“恆指受網際網路權重股影響，指數整體表現低迷，資金從港股流出，”有市場人士分析稱，“此外港交所8月還要上調印花稅。”

今日，恆生指數低開低走，開盤下跌1.82%，此後跌幅不斷擴大，收跌4.13%，報26192.320點，創近6月新低；其中，騰訊跌6%，跌破500港元；阿里跌近5%，200港元關口再度失守；教育股更是受到上週教培政策等影響，全線大跌，思考樂教育跌超40%。

克而瑞物業事業部研究總監湯曉晨提到，今天大盤表現不佳，市場存在恐慌情緒。嘉和家業物業研究院院長唐卓也認為，物業股的暴跌是受到市場情緒的波動，其中，新上市的世茂服務上市至今並未發生大的調整，“作為板塊之前走勢好的個股，在暴跌的時候，也會成為跌幅領先的標的”。

某近期遞交了上市申請的物企管理層認為，地產行業面臨的監管也波及到了物管股。

與物業股直接相關的地產板塊目前正在面臨較為嚴格的政策調控預期。7月22日，國務院再申“房住不炒”的定位，強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制。同日，央行、住建部也就房地產調控公開表態。其中，住建部提出，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。

有長期跟蹤地產板塊的投資者向記者分析，地產行業的增長受限，未來可能會對物業管理面積的增長預期造成影響，同時，機構對地產板塊較為悲觀，從此前恆大的遭遇上可見一斑。

物管板塊高位下跌

除了市場情緒的衝擊，與教育板塊相似，物管行業自身近日也遭遇了調控政策。

7月23日，住建部等八部委釋出《關於持續整治規範房地產市場秩序的通知》（以下簡稱“《通知》”），要求對房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務等領域進行全面排查，重點整治。

在物業服務領域，《通知》要求，未按照物業服務合同約定內容和標準提供服務；未按規定公示物業服務收費專案標準、業主共有部分的經營與收益情況、維修資金使用情況等相關資訊；超出合同約定或公示收費專案標準收取費用；擅自利用業主共有部分開展經營活動，侵佔、挪用業主共有部分經營收益；物業服務合同依法解除或者終止後，無正當理由拒不退出物業服務專案。

中信證券研報顯示，近期，廈門等地針對物業服務侵佔業主公共收益專項整治，各地監管普遍推動業主公共收益用以補充維修資金，物業管理公司一般可以提取不超過經營收30%的管理費。

有地產板塊的券商分析師向記者分析，短期來看，對公共收益這部分的規定會對物業公司收入造成一定影響。

“小區公共收益的部分，尤其是業主增值業務這一塊，很多可能是由物業公司代為收繳，這筆經費的具體使用也不是很透明，”該分析師認為，每個區域公司、問專案上的執行可能都有差別，如今明確規定物管公司在小區共同受益部分提取管理費不能超過30%，有了明確的衡量標準，短期內對可能對增值業務收入有所影響，“可能會影響到今年下半年的收入，大家對這點相對悲觀。”

同時，物業板塊估值一直處於高位。在今日大跌之前，東財choice資料顯示，7月25日，華潤永珍生活的市盈率高達109倍，融創服務為93倍，碧桂園服務、旭輝永升生活逾65倍；世茂服務、華髮物業、金科服務則在50倍以上；另有13只物業股在30倍以上；而內房股的市盈率則多在10倍以下。

“物業板塊的估值本身就處於偏高的水平，一旦有政策上的風吹草動，就可能對整個板塊造成負面影響，”上述分析師表示，“如果板塊本身估值就很便宜，如房地產，再出什麼政策，也比較難對板塊形成太大影響了。”

摩根士丹利也在今日發表報告，將對內地物管股行業看法由原來的“吸引”下調至“符預期”，因缺乏短期催化劑，以及內房行業去槓桿化和流動性前景，繼續影響市場情緒。

“內地物管股今年以來股價已累漲16%，從中長期而言對前景仍然正面，估計在2020年至2023年盈利複合增長率達44%。”該報告指出。

事實上，隨著中報季的來臨，各物業公司已經陸續釋出中期業績預告，而“盈喜”是各家共同的主題詞。截至2020年6月末，時代鄰里預計歸母淨利潤增幅超過80%；融創服務預期增長超過140%；弘陽服務同比增長不少於60%。

不過，在逐步消化了各種利空因素後，對於邏輯漸明的物業股來說，資本市場或許也不再一味地推高板塊。在東亞前海證券分析師金文曦看來，未來資金更加青睞細分領域，如商管賽道，除了華潤永珍生活之外，該細分領域的其他股票估值其實不是很高，還有很多提升空間。

第一財經 文章作者 鄭娜