金茂近7000萬港元大手筆回購，救回股價卻難補業績

中國金茂回購公司股份的動作已經持續了三個交易日。

2月1日晚，中國金茂公告稱，其公司於當日回購454萬股公司股份，回購價介於3.11港元至3.21港元，耗資1446萬港元。

1月28日、29日，中國金茂分別回購1200萬股、626萬股公司股份，分別耗資3632萬港元、1906萬港元。由此，上市公司累計回購2280萬股，總代價為6984萬港元。

連續3個交易日的回購，終於扭轉了中國金茂近期下行的走勢。2月2日，在經歷一個上午的震盪後，中國金茂午後翻紅，以1.87%的漲幅收盤，報3.27港元。

中國金茂這番股價下行的起點是2020年度業績預警公告。

1月25日晚，中國金茂發布盈利預警，預計2020年公司股東應占利溢利較2019年同比下降40%-50%。受此影響，1月26日，中國金茂股價低開逾13%，並持續走低，以16.54%的跌幅收盤。

中國金茂表示，這是由於房地產市場調控等原因，導致其專案售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。據國泰君安估算，若毛利率按照2020年前三季度下滑至20%左右，該減值預計在30億-40億元。

市場普遍認為，中國金茂此次一次性計提的原因是其此前大手筆拿下的地王埋下了“雷”。

國泰君安證券分析師謝皓宇認為，中國金茂近兩年銷售增速（2020年增長44%）和均價（2萬元/平以上）優於同梯隊房企，但依然計提減值，說明並非銷售端問題，而是歷史公開市場拿地價格過高碰上嚴格限價。

公開資訊顯示，在地市火熱的2016-2017年間，中國金茂在包括南京、深圳、廈門等在內的各地頻繁拿下地王專案。如2016年5月時，中國金茂在南京以約3.7萬元/平方米、3.69萬元/平方米的樓面價，搶下河西兩個地王，而當時周邊二手房銷售均價則僅為3萬元/平方米出頭。

而緊隨著火熱市場而來的是一輪嚴格的調控，“限價”等政策相繼出臺，中國金茂面臨的利潤空間被壓縮問題也逐漸顯現。

資料顯示，2016年-2019年，中國金茂淨利潤分別實現25.36億元、39.78億元、52.11億元、64.52億元，同比增速分別為-16.75%、56.88%、31%、23.82%，淨利潤增速在2017年觸頂後開始下滑。

利潤增幅逐步收窄的同時，中國金茂的毛利率也出現震盪。2018年，其整體毛利率達到38%的高點，2019年就不可遏制地大幅下挫了9個百分點，整體銷售毛利率為29%。

而這主要是城市運營及物業開發板塊毛利率下降所致。年報顯示，2019年，中國金茂的城市運營及物業開發毛利率較2018年下滑9個百分點至27%。

西南證券研報分析稱，中國金茂過去的高地價專案結算，拖累了毛利率。2017年，中國金茂拿地成本10729元/平方米，對應結算到2019年的這一部分隱含毛利率估計在26%左右，從而對2019年整體毛利率形成拖累。

2020年中期，中國金茂毛利率下滑態勢得到暫時緩解，整體毛利率32%，較2019年底增長有所上漲，但截至2020年9月末，其整體毛利率再度下滑至22.47%，較2019年同期40.69%的毛利率水平則幾近腰斬。

值得一提的是，中國金茂開闢了多元化拿地方式，逐步拉低拿地成本。據國泰君安研報，2016-2020年上半年，城市運營模式在金茂的拿地佔比由7%提升至50%，帶動樓面價由17274元/平方米降至8024元/平方米；金茂累計土儲高達9069萬平方米，其中31%由城市運營模式貢獻。

不過，這又能給中國金茂未來的業績增長帶來多少空間，仍需要時間檢驗。

據悉，中國金茂的城市運營專案選址多為長三角的三四線城市，較其過往的城市佈局出現下沉。

有資深地產分析師向記者表示，城市佈局下沉也是造成金茂銷售均價降低原因之一。公開資料顯示，2020年中國金茂的月均銷售單價為2.05萬元/平方米，而2019年為2.15萬元/平方米，2018年為2.55萬元/平方米。

上述分析師向記者表示，城市運營的專案，未來金茂可以透過匯入資源、完善配套等方式，把房價賣上去，但未來利潤空間提高能有多少，不確定性還是很大。