文/樂居財經楊宏彬
隨著國家調控不斷深入，如何保證現金流的安全已成為了各家房企的重要課題。
金輝控股在地產行業給人的印象向來是“低調持重，妥帖穩健”。進入2022年，其依然保持原本的行事風格，把財務的安全性放在第一位。
8月19日晚間，金輝控股（9993.HK)釋出2022年上半年業績報告。期內，公司合約銷售額約244億元，合約銷售面積約165萬平方米。實現營收182.2億元，同比增幅13.4%，毛利潤32.3億元，毛利率17.7%；淨利潤約15億元，淨利率為8.2%，利潤水平保持平穩。
截止2022年6月30日，金輝控股的淨負債率為78.5%，現金短債比為1.2，剔除預收款項後的資產負債率為66.7%，三條紅線均達到監管要求。
最為難得的是，自2020年國家頒佈房地產三條紅線新規，金輝就是第一批“綠檔”房企，之後也一直保持在“綠檔”陣營，充分體現了公司在財務的自律。
金輝控股在年報中表示，2021年上半年房地產市場正在築底，但邊際向好。展望2022年下半年，金輝認為房地產行業發展仍然將以“穩”為基調；同時，本輪房地產市場的波動，推動了行業的轉型調整，產品質量是未來競爭力的核心。
深耕八大區域
金輝是一家較為純粹的地產商，其2022年主要的收入來源依然是物業銷售。2022年上半年來自物業開發及銷售的收入約為180億元，佔比總收入99.89%。
據瞭解，金輝控股專注於長三角、環渤海、華東、華中、西南、西北、東南和深惠八大區域的地產開發，其中，長三角地區是其最主要的戰場，期內該地區貢獻的營收為58.92億元，佔比地產業務營收的32.8%。其餘區域營收較為均勻，西北、東南、華東、深惠、華中佔比地產收入的14.9%、10.9%、10.9%、9.3%、8.6%。
從城市來看，金輝控股銷售額排名前十的城市分別為泉州、重慶、合肥、福州、連雲港、西安、成都、佛山、武漢、福清。這10個城市的銷售額均在10億元以上，合計貢獻約135億銷售額，佔比總銷售額的55.33%。
除此之外，2022年上半年金輝控股的合約負債高達679.4億元，為未來業績的增長打下了堅實的基礎。
所謂手中有糧，心中不慌。對於房企，土地就是“糧”。截止2022年6月30日，金輝控股土地儲備總建築面積約為2963.36萬平方米，應占總建築面積為2334.05萬平方米，土地儲備較為充足。
除地產開發外，金輝控股還持有物業租賃及管理諮詢業務。2022年上半年，金輝物業租賃業務收入約為1.965億元，較去年同期增長3.9%。管理諮詢業務收入1710萬元，較去年同期下滑79.2%。
金輝的管理諮詢業務主要是向合營企業及聯營公司提供管理諮詢服務，期內該業務營收大幅下滑的原因在於，上半年結算管理諮詢服務的合聯營公司開發的專案數量有所減少。
在提升業務水平的同時，金輝控股也在控制費用的支出。期內行政費用為4.25億元，同比下降11.59%，銷售及分銷開支5.02億元，同比下降1.41%。
常駐“綠檔”房企
金輝年報最大的亮點之一，正是在於其在財務上的穩健，尤其是在融資收緊及銷售放緩的前提下，其依然能保持現金流的安全。
2022年上半年，金輝債務端的情況再次有所改良。截止報告期末，金輝控股的債務總額為434.53億元，較2021年末下降17.7%，淨負債額為280.68億元，較2021年下降15.1%，降債成果顯著。同時，金輝2022年上半年的融資成本僅為6.24%，較2021年末下降0.34個百分點，處於行業地位。
從還款期限來看，金輝控股的債務結構較為合理。截止2022年6月30日，金輝控股一年內到期的銀行貸款、其他借款、票據及公司債券分別為75.65億元、24.23億元、33.19億元，合共133.07億元，佔比債務總額的30%。
於報告期末，金輝控股手持的貨幣資金為153.86億元，足以覆蓋一年內到期的債務。同時，金輝也在積極管理債務。
5月18日，金輝控股公告稱，公司已將21.36億元人民幣資金存入中證登指定銀行賬戶，用於在5月23日前支付境內子公司一筆到期債券的回售本金及利息。
據悉，此次回售所涉及的「19金輝01債券」發行於2019年5月，債券本金為20億人民幣，票面利率為6.8%。金輝提前將本息21.36億元劃款至中證登，展示了金輝控股良好的現金流情況。
財務的自律讓金輝長期符合國家三道紅線的規定。自2020年以來，金輝一直處於“綠檔”。截止2022年6月30日，金輝控股的淨負債率為78.5%，現金短債比為1.2，剔除預收款項後的資產負債率為66.7%，處於“綠檔”。
而相比2021年末，金輝三道紅線的資料又有所最佳化。其中，剔除預收款項後的資產負債率下降1.8%，淨負債率大幅下降9.5個百分點。
文章來源:樂居財經