內地房企從未如此密集赴港上市,即使失敗,也要重整旗鼓二次“遞表”。這種現象並不多見。
據記者不完全統計,今年2月份新冠肺炎疫情以來,已有鵬潤控股、金輝控股、綠城管理、上坤地產、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產、實地地產、大唐集團、祥生控股等11家內地房企申請在港上市。此外,總部位於成都的合能地產、安徽龍頭房企文一地產、廣東的方直集團也都在近期陸續傳出要赴港IPO的訊息。僅5月份以來,就有5家房企集中透露出赴港上市的資訊。
“持續將近兩年的行業融資收緊、新冠肺炎疫情的突襲、斷檔了兩個多月的銷售回款、被打亂的境內外融資節奏,到期債務壓頂……每一道檻對佈局單一且還沒上市的中小房企來說,都很難邁過,外部環境的變化倒逼這些中小房企想盡快抓住上市這一資金輸血的‘救命渠道’。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,當前行業集中度越來越高,小規模公司在市場上話語權很低,對抗不確定風險能力較弱,區域性房企集中申請IPO,一方面是尋求資金輸血的求生路徑,另一方面是藉此開啟全國化佈局謀發展。
資金鍊緊張負債率走高
據記者觀察,土地儲備集中於單一區域、負債率過高、融資成本走高,是上述擬上市房企的共同特徵。但歸根結底,獲取低成本的資金解除高負債率帶來的隱患和發展難題是主要訴求。
5月31日,大唐地產再次向港交所遞交了招股書,資料顯示,其負債規模過大,2017年淨負債比率曾高達1087.9%,在經歷了兩年的降槓桿後,該數值降為119.2%,但仍高於行業平均水平。
5月20日提交IPO申請的實地地產,2017年-2019年負債總額分別為353.55億元、431.18億元、465.06億元,淨資產負債比率分別為3909%、533%、225%。2019年百強上市房企的平均淨資產負債率為101.8%,實地地產是平均水平的兩倍還多。
4月9日提交上市申請的領地控股,據招股書顯示,2017年-2019年其有息負債分別為35.86億元、78.54億元和117.55億元,淨資產負債比率分別為60%、110%和140%。負債率一路水漲船高至遠超行業平均水平之外,融資利率也一路走高,2017年-2019年加權平均實際利率分別為6.4%、8.8%及9.9%。從在港上市的內地房產股融資利率水平來看,幾乎都控制在7%以內,個別優質企業甚至控制在5%左右,可見差距之大。
“受疫情影響,今年房企資金鍊很緊張,負債率都在走高。”蘭德諮詢總裁宋延慶向記者表示,從上述遞表企業來看,多是區域性龍頭房企,隨著老專案逐漸消化,新的土地儲備獲取需要更高成本付出,資金壓力就更大,在此基礎上若想成為全國性房企,謀得規模上位,上市是必要渠道。
“房企上市的主要目的是為了獲取更多的資本利益,補充資金。”貝殼研究院高階分析師潘浩向記者表示。
赴港上市或遭延期
儘管對資金的渴求非常急迫,但擺在面前的事實是,“敲鐘”並沒有那麼容易,港股房企IPO延期已成大機率事件。
回溯過去,2018年12家房企相繼赴港IPO,最終在當年成功上市僅5家;2019年13家房企遞交上市申請,最終成功上市6家。2020年至今,遞交上市申請企業超過10家,但目前僅有2019年“遞表”的匯景控股在今年完成上市。
“按照常規程序,這一輪問詢應該早就到了,但可能由於疫情原因,目前還沒有進入下一個階段,我們在等待中儘量做好各種準備,爭取壓縮時間。”一位接近擬上市房企人士向記者透露,這一波赴港上市房企程序普遍較慢,最終成功與否也沒有把握。
匯生國際融資總裁黃立衝在接受記者採訪時表示,在排隊上市期間,房企債務壓力會空前巨大,為了減緩債務壓力,這些中小房企將會進行境內外等多種成本較高渠道的借債,最終結果就是債務規模更高。
“負債率若太高,資本市場接納度自然會降低,若拖到產生債務違約行為,是否能順利上市就不好說了。”一位不願具名人士向記者如是表示。
潘浩稱,疫情影響了房企赴港上市節奏,今年二次“遞表”,甚至三次“遞表”的情況會增多。對房企而言,延緩上市節奏,將打亂房企在上市後的一系列融資計劃和金融市場的操作節奏,為很多寄希望於上市之路的房企增加了諸多不確定因素。
“上市不是終點,也不是可以解決房企問題的唯一通路。”潘浩向記者表示,接下來房企行業格局必然走向高集中度的發展模式,中小型房企的發展空間越來越有限。房企還應注重發展本身,在把握市場機遇,多元化以及輕重資產資源配置上要有硬實力。