自從一季度末以來，上市房企陸續釋出2021年年報，並有部分房企在業績會中透露了2022年的市場預期、投資策略等。整體而言，2022年企業仍將延續自2021年以來投資收緊的態勢，策略上聚焦核心城市的同時逐步退出低能級城市。關於併購貸，多家企業表示會謹慎選擇，不盲目“接盤”。
六成百強房企投資幾乎停滯 半數房企投資金額同比跌幅超50%
從多家上市房企披露的2021年投資情況來看，謹慎拿地已成為共識。僅有16%的房企投資金額同比有所上漲，且漲幅普遍較低，華潤、中海作為去年拿地相對積極的典型代表，拿地金額同比漲幅也分別僅有8%和2%。另，84%的上市房企投資金額較2020年出現下降，且降幅遠高於投資力度上漲房企的漲幅。其中有22%的房企投資力度跌幅超過50%，例如金科、中南、陽光城、綠地等。
進入2022年，儘管政策面暖風不斷，但房企投資信心依舊不足。
首先，從拿地銷售比來看，百強房企1-4月整體拿地銷售比達到0.14，創下近五年新低。前四月僅有銷售TOP20強房企的拿地銷售比高於平均值，由此可見，目前土地市場主要是頭部房企拿地的戰場，尤其是集中供地城市，中小房企投資空間極小。
其次，從銷售TOP50拿地金額來看，1-4月不足2500億元，較去年同期下降75%，若於2021年四季度相比，下降幅度也超過20%。其中，超過半數企業投資金額同比降幅超過50%，僅有建發、中海、中交房地產等少數規模化的國企央企投資金額較同期上漲。
整體來看，前四月，有超過六成百強房企未拿地，市場下行、資金緊張帶來的投資壓力並沒有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉。
2022年投資謹慎態勢不改 民企融資有望得以恢復
在新冠疫情影響持續下，整體經濟預期在短期內下行，樓市的購買力也受到一定影響，因此對2022年的投資預判，大部分房企表達了相當謹慎的預期：“以銷定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及，說明當前房企銷售、回款依然是房企投資考量的前提。
房企投資的收緊，一方面源於對市場前景的不確定預期，另一方面更重要的是2020年末三道紅線以來，房企的融資性現金流大幅收緊，限制了房企的投資能力。民企的融資難度一直較高，值得一提的是，5月中旬碧桂園、美的和龍湖三家典型民企監管機構選定為示範房企，將在本週陸續發行人民幣債券，該舉措標誌著監管機構對於恢復民企的融資決心。
投資偏好更聚焦高能級城市 “回高退低”成主旋律
投資力度收緊，意味著曾經大面積鋪開的投資策略不再適用，有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。過去兩年中，許多房企已經執行了迴歸一二線城市的佈局戰略，從2021年百強房企投資分佈來看，有七成位於一二線城市，比2020年提升了10個百分點。
聚焦高能級、聚焦核心城市的投資趨勢在2022年還將延續，在投資城市的選擇上將會更加謹慎，從房企表態來看可以分為兩類：
第一類是萬科、越秀、綠城等本來就相對聚焦高能級城市的房企，還將繼續堅持聚焦核心城市、核心土地資源，萬科提出對於非核心城市、非核心區域的經營性資產獲取將持續嚴控，越秀則提出投資優先已經進入且經濟、產業、人口等方面有優勢的城市。房企對於城市的選擇更加謹慎，佈局擴張的需求降低，投資以穩、以精為主。
第二類則是原本三四線城市佈局佔比較高的企業，如碧桂園、美的等提出了換倉升級、調節方向的需求：美的表示將逐步退出低量級、低能級的城市，碧桂園也提出將退出非確定性的市場。對於企業來說，有選擇性地撤出不確定性較強的市場，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運營成本。
實際上，“回高退低”的投資策略已經在2022年得到顯現。截止4月末，百強房企投資金額由83%集中於22城，22城以外僅佔17%。百強房企在22城以外的投資則主要集中於佛山、常州、東莞發達城市群中熱點的三四線城市。從重點企業來看，濱江、金地和金茂的投資全部集中於22城，其次建發、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。
多元化拿地成破局之道 併購貸非房企“良藥”普遍表示謹慎
2021年土地招拍掛市場兩極分化加劇，核心城市（如集中供地的22城）存在競爭激烈、拿地門檻高、限制參拍幅數等情況，一定程度上限制了房企招拍掛市場的投資，因此招拍掛市場以外的多元化納儲渠道，在房企投資中的重要性也持續增加。
例如，金科2021年新增土儲建面中有66%是透過多元化方式獲取的；越秀一直以來多元化拿地比例也較高，2021年透過TOD、城市運營、國企合作等多元化的方式拿地佔比達到56%；綠城也透過老舊小區更新、TOD專案、產業小鎮等各種形式增加了近千億貨值。
其中，收併購作為企業多元化投資的重要渠道之一，且多家房企表示2022年將在審慎投資的基礎上，積極尋求優質的收併購專案。越秀預計將按照40%的投資強度進行收併購的鋪排，旭輝則預計將有200-300億元的併購貸額度，可能增加企業收併購的拿地力度。
2021年末，銀保監會首次指導金融機構合理發放房地產併購貸款，用於支援專案收併購及建設；2022年，為了調動房企收併購的積極性，收併購貸款不計入“三道紅線”的考核指標。收併購貸款的提出，明顯能夠看出在目前房企暴雷、專案爛尾的環境下，政府希望透過併購貸，刺激房企進行收併購，進行行業資源整合。
但從房企表現來看，儘管政策暖風頻吹，房企也並未盲目加強收併購力度。截止至今年5月上旬，百億以上規模的收併購案例依然罕見。對企業而言，專案是否優質、是否達到企業的拿地標準、是否最終能夠實現盈利，才是決定是否進行收併購的根本因素。以此來看，透過政策刺激房企拿地，效果不如前幾年顯著。
總的來看，2021年上市房企的投資力度較往年有明顯的下降，且更加聚焦於一二線城市，和少量的核心三四線城市。大部分上市房企對於2022年的投資預判也主要以“謹慎”為核心，預計2022年房企投資仍然將會低位執行，銷售、回款的情況將決定房企的投資力度。
城市選擇上，房企投資將持續聚焦於高能級的核心城市，對於一些弱三四線城市可能有選擇性地退出，這一點從前5月集中供地城市的冷熱不均的表現來看也可見一斑，深圳、杭州熱度相對較高，而部分城市在政策放鬆、門檻下調的基礎上依然表現冷淡。
進入第二季度以來，不少城市在樓市、地市方面頻頻出臺利好政策，融資端也有所放寬，但對於房企投資的刺激性作用並不顯著，對於當下的房企來說，理性、謹慎是投資最重要的關鍵詞。
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文章來源:克而瑞地產研究