“沒有現金流的營收和利潤都是耍流氓”,這是財務界不變的真理。
在物管界,營收資料亮眼,但現金流卻不斷惡化的情況屢見不鮮。許多物企一味追求規模擴大,忽視高質量增長,導致應收賬款激增,拖累企業盈利能力。在營業收入高增長的表象下,卻潛藏著巨大的業績之“雷”。
而在資本市場對物業審視越發理性的情況下,規模和營收不再是物企唯一的評價標準,高質量增長成為2021年中報物業的高頻詞彙。透過高質量的增長為企業帶來“真金白銀”的現金流,提升物企未來發展和綜合競爭力是物企成長道路上的“必修課”。
規模高速增長
收入質量卻慘遭“滑鐵盧”
2020年,物業管理板塊在疫情的衝擊下逆勢出圈,憑藉穩定且持續的現金流成為資本“新寵”。
物企大多背靠房地產公司,基因自帶增長優勢;地產公司透過購買服務、資源輸送等方式為物企業績增長提供助力。
據億翰智庫資料顯示,2020年上市物企總營收達1297.23億元,同比增長40.2%,營收均值達32.43億元,行業巨頭碧桂園服務、恆大物業、綠城服務和雅生活已經邁入營收過百億門檻。
從2021年中期公佈的資料看,物企整體延續了高增長的行情,多家物企規模和利潤增長超100%。而向市場展示其營收高增長能力的物企卻在近期遭遇估值整體下滑,曾經市盈率處於第一梯隊的部分物企為何已經變得不那麼值錢了?
和訊物業發現,當前營收增長亮眼可能只是表象,很多物企收入結構不合理,依靠基礎物業服務和在管面積的規模堆積,而利潤率較高的增值服務對業績的貢獻微乎其微,導致營收質量不高,企業增收不增利,隨著人工、材料等各項成本的上漲,物業管理行業的利潤空間遭進一步壓縮。
社群經濟分析師黃昇認為,當前物企大部分利潤均來自關聯公司的“利益輸送”,而不是來自企業本身業務的“自我造血”,導致整個物業行業存在虛增營業收入的嫌疑,這對企業將會帶來壞賬日益增多,實際淨利潤不斷降低的風險。
規模擴張潛藏風險?
應收賬款快速增長
IPG中國首席經濟學家柏文喜表示,因高比例關聯交易使得物企出現高應收賬款、較差的現金流,有存在虛增營業收入的嫌疑,對企業運營帶來較大的流動性壓力,不利於企業長期穩定發展。
一方面,物企的營業收入多應收賬款,無法形成真實的現金流;另一方面,傳統物業營業收入主要來源為基礎物業服務,受“規模為王”理念的影響,物企加速外拓腳步,透過股權合作、收併購、招投標等方式快速實現規模擴張,而被收併購公司收款週期普遍偏長,該行為導致的後果是,物企應收賬款週期被不斷拉長,進一步擴大企業應收賬款壞賬風險。
以新大正和世紀金源服務為例,2021年上半年新大正營收和淨利潤雙雙上漲,而經營性現金流卻大幅流出,從-0.23億元到-1.59億元,經營性現金流淨流出額激增591%,拉垮公司現金流。
究其原因,與應收賬款相關。資料顯示,今年上半年,新大正應收賬款同比增加70.6%,高於營業收入58%增速,此外,新大正壞賬準備達2093萬元,接近公司淨利潤的三分之一。
再來看世紀金源服務,2018年至2020年貿易應收款增幅同樣遠超公司營業收入增速,同時壞賬在不斷增長。在物業行業,貿易應收款的壞賬增加,很大程度反映該公司的服務質量。
克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨表示,應收賬款信用風險較大,若無法收回會形成壞賬。當下物企在快速擴張中,部分企業可能放棄對利潤的短期考量,特別是在市場競爭中只尋求規模的擴張,會給企業長期發展埋下風險。
黃昇表示,物企在收併購時,應該遵循以“現金為王”的模式,儘量去兼併那些現金流健康和淨利潤“真實有效”的物企。
物企開啟高質量增長通道
在企業估值經歷重新洗牌,物業環境明確整頓最佳化的背景下,加速規模擴張仍然是強化競爭力和行業話語權的一個重要途徑;而更好滿足業主需求,全方位提高服務質量更是企業實現可持續發展的“良藥”。
“最終服務口碑好,客戶滿意度較高的企業更難發生壞賬風險”。湯曉晨表示,於物企自身而言,進行應收賬款管理時,本質上需要提高客戶滿意度,增強客戶的繳費意識,透過管理機制提高物業費預交比例;另一方面,增強最佳化支付環節的體驗,透過線上繳費,自動扣款等手段降低應收賬款發生率。
事實上,已經有許多企業注意到高質量增長的重要性,挖掘業主增值服務價值,提升整體利潤水平。
例如,在中期業績會上,越秀服務管理層多次強調要實現高質量增長,透過開啟全域服務治理模式,拓展社群升級業務,從基礎改造、配套提升、社商提升到設施提升、空間提質全方位覆蓋,全面提升增長質量。
實際上,越秀服務在今年上半年的經營業績實現大幅增長,相當一部分由社群增值業務貢獻。體現在財報上,越秀服務營業收入增加108.2%,社群增值服務猛增210%,獨特的TOD模式幫助公司上半年實現108%的營業增幅。越秀服務強調,未來會持續提升基礎物業管理質量,推動服務專業化、標準化、智慧化、系列化。
無獨有偶,2020年弘揚服務、世茂服務、時代鄰里、碧桂園服務等業主增值服務均實現超100%的增長,其中,弘陽服務增幅達311%。翻倍增長的增值服務板塊顯示出企業多元業務空間的運營能力,也為企業經營收入帶來更多的可持續性和穩定。
可以確定的是,在面臨行業大洗牌的物管企業,“唯規模論”不再受用,資本市場真正考察的是企業持續可經營能力,而這些能力需要企業不斷修煉“內功”,打通新賽道,結合自身優勢創造新價值。
柏文喜表示,只有提升市場化的收入佔比才能提升企業競爭能力,而加強創新與科技應用是物企提高自身經營能力的重要方向。
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