合景泰福淨利潤下降逾30％，資產負債率不斷攀升

2020年，疫情的驚濤巨浪扼住了房地產的命運。根據合景泰富釋出的2020年度最新業績公告，公司在2020年內實現營業收入約297.4億元，同比增長約24.2%；公司毛利約為93.6億元，較上年增長約25.7%；毛利率為31.5%，同比增加0.4個百分點；歸屬公司擁有人淨利潤約66.8億元，同比下降31.9%。

截至2020年末，合景泰富集團現金及銀行結餘約為445.8億元，同比下降21.4%。其中非受限制現金為406.4億元，同比下降20.9%。

這是11年以來合景泰富淨利潤首次出現下滑。上一次利潤下滑還是在2008年，彼時，在金融危機影響下，合景泰富的營收從38.8億元下跌至15.8億元，淨利潤從26.8億元下滑至3.7億元。

時隔11年，雖然2020年合景泰富的營收實現增長，但淨利潤卻同比跌去近三成，與2019年相比減少31億元。合景泰富沒有提及淨利潤下滑的原因，但從業績公告中不難找到相關資料。

2020年合景泰富的毛利比2019年增加近20億元，這意味其利潤下滑並非因為成本上升，其實2020年其成本增幅與主營業務收入相差不大。

進入全新的2021年，合景泰富如何在求發展與嚴監管中尋得均衡？這不是隻有勇氣就可以的，更多需要的是智慧。

從合景泰富近幾年的業績表現來看，其展現出的巨大波動性，也意味著合景泰富在盈利邏輯上存在較大不確定性。

2015年，合景泰富實現營收83.4億元，同比增速為-20.31%； 2016年，公司營收同比微增6.3%，為88.65億元；2017年，公司實現營收 115.43億元，同比增長30.2%；2018年，公司營收同比增速再度滑落至-35.22%，降至74.77億元；2019年，合景泰富得益於整體銷售回款增長，業績迎來爆炸式反彈，整體營收同比暴增233.77%，達到249.56億元。

根據2019年年報資料顯示，合景泰富全年物業銷售收入實現227.62億元，較2018年的60.64億元，同比增長275.36%。物業管理收入也同比增長79.15%，達到10.14億元。

三道紅線融資新規下，合景泰富踩中一條線。

依照“三道紅線”融資新規，合景泰富資產負債率為92.8%，較上年同期提升約2.2個百分點；淨負債率為61.7%，較2019年末下降約13.7個百分點；非受限現金短債比為1.61，較上年同期下降約0.56。由此合景泰富集團2020年年度指標一項超閾值，保持“黃檔”行列。

2017年，合景泰富資產負債率與行業平均水平一致，2018年則突破80%升至82.78%；2019年剔除預收款後的資產負債率為80.78%；淨負債率同樣不降反升，由2018年的66.4%升至2019年75.4%。

存貨週轉、收入結轉、土地擴張、對外投資以及營收盈利等高度不確定因素，是評級機構對合景的主要考慮因素，槓桿水平則不太被看好。

時間往前至2010年，合景泰富的營收一直徘徊在百億上下，增長態勢忽高忽低，其中在2011-2012、2015、2018年四個年頭出現負增長，分別為-4.35%、-2.17%、-20.34%和-35.18%。

總體而言，2010-2019十年間合景泰富營收復合增長率達到32.92%，而前九年的複合增長率只有10.6%。

此外，合景泰富對債券融資也相當依賴，而且成本不低。

在其2019年的856億元有息負債中，債券融資規模高達500億元，佔總債務58%。其綜合融資成本也達到7.8%，超過6%的平均融資水平。