作者：時代財經 劉新歌 編輯：張常旺
圖片來源：視覺中國
2017年7月末，廣州開啟下半年第一場土拍，海珠區昌崗中路100號橡膠新村東部地塊第三次被擺上“貨架”。作為唯一一家參與報價的企業，珠江實業以底價12.76億，樓面價1.6萬元/平方米拿下。
3年多後，專案還處於初期建設階段，珠江實業卻選擇了撤退。12月16日，珠江實業以2.13億代價，將所持有的專案公司廣州天晨房地產開發有限公司（以下簡稱“廣州天晨”）49%股權售出。
接盤的是港中旅（青島）海泉灣有限公司（以下簡稱“港中旅（青島）公司”）。至此，港中旅成為廣州天晨大股東，合計持股75%。廣州天晨成立於2017年3月，珠江實業持股49%，廣州名懋房地產開發有限公司持有25%股權，廣州穩晉房地產開發有限公司持股26%。今年8月底，港中旅（中國）投資有限公司（以下簡稱“港中旅（中國）”）受讓了廣州穩晉所持股份。
對於此次交易，珠江實業稱，有利於其加快資金回籠，確保國有資產投資及收益安全，促進公司可持續發展。 但對於地塊具體開發進展及為何此時轉讓股權，時代財經多次聯絡珠江實業投資者關係部和相關人士，直至發稿未獲回覆。
珠江實業三年後棄地
時間回到2017年。儘管土地出讓方式不斷翻新、拿地難度不斷攀升，房企在廣州拿地的熱情依舊高熱，無論是中心城區還是邊緣郊區，不斷有打破紀錄的高價地成功入市。在距離當年年度“地王”海珠區石崗路宅地約3公里處，昌崗中路100號橡膠新村東部地塊低調出讓，珠江實業以底價12.76億元、樓面價1.6萬元/平方米拿下。
這是一塊“有故事”的土地，出讓歷經十年。第一次出讓早在2007年12月20日，由保利廣州房地產開發有限公司以1.95億奪得，摺合樓面價地價5822元/平方米。但7年後的2014年，該地再度掛牌，起始價從1.31億升至9.57億，容積率也從2007年的約3.56暴增到8.38。不過，在拍賣前夕，該地出人意料地終止出讓。
地塊上的債權債務問題導致其命途多舛。直至珠江實業奪地時，出讓條件中仍明確說明該地塊尚存債權債務糾紛，競得人需自行與原用地單位廣州市華沙房地產開發有限公司、廣州廣橡企業集團有限公司協商解決債權債務清償問題。
從地塊建設進度來看，難倒保利地產的歷史遺留問題，珠江實業也未成功解決。據自媒體“樓市前線”報道，該地塊去年才開始施工，但又停工一段時間，直到今年6月份重新動工。截至目前，專案現場施工仍處於深坑基建中。在一線城市鬧市區，這樣的建設速度可謂相當緩慢。
專案現場公示資料顯示，專案總建面65989.6平方米，擬建4棟46層、總高149.7米的高層住宅，工期4年左右。以樓面價1.6萬元/平方米來說，該專案入市後利潤可期。目前，專案周邊多為樓齡相較較老的社群，但二手房掛牌價約3-4萬元/平方米，二手的電梯房則高達5萬元/平方米甚至以上。
對於珠江實業的棄地行為，廣東中原地產專案部總經理黃韜認為“屬於正常操作”。“從操作層面看，轉讓專案或調整股權比例都是正常且普遍的操作。而且這塊地還存在債權債務糾紛，可能對珠江實業而言，自己操作還不如賣掉，賺得差不多且降低了風險。尤其今年市場相對較好，在年底出售符合它的發展。”
資金壓力或是珠江實業放棄“摘熟果”的原因之一。作為廣州第一家上市房企，珠江實業也曾經在城市建設中獨領風騷，但在市場競爭中日益被邊緣化，土地儲備缺乏、專案開發進度緩慢。半年報資料顯示，今年上半年，珠江實業虧損2562萬元，同比下降約150%。
股權轉讓公告顯示，截至2020年9月30日，廣州天晨營業收入為0，營業利潤-267.05萬元，資產總計216825.34萬元，負債總計21.68億元，所有者權益45.92萬元。根據轉讓要求，受讓方需向廣州天晨提高總額不超9億元的借款，其中5億用於償還珠江實業對廣州天晨的借款債權本息。
港中旅“折戟”嵩山少林寺
保利、珠江實業都未搞定的廣州“靚地”，港中旅能否順利開發留待時間去回答。但作為中國旅遊集團旗下的旅遊投資和運營業務旗艦，它最近在河南嵩山少林寺碰了壁。
12月15日，港中旅在北京產權交易所掛牌轉讓港中旅（登封）嵩山少林文化旅遊有限公司（以下簡稱“港中旅（登封）公司”）51%股權，底價為2.5億元。
這是港中旅第二次掛牌轉讓相應股權，首次轉讓始於11月10日，轉讓內容包括上述公司的51%股權及相關債權，底價為3.47億元。其中，51%股權掛牌價格2.83億元，其餘為債權。因該筆債務已還清，故二次掛牌轉讓時價格有所調整。
關於轉讓原因，港中旅表示，受新冠疫情影響，河南嵩山公司恢復得較慢，2020年上半年收入同比大幅下跌，由盈轉虧。若能成功出售，有利於其最佳化屬下自然人文景區目的地資產組合，提升資產週轉率和提高現金迴流。
“分手宣言”雖然體面，但結局依然讓人唏噓。雙方牽手於2009年，據港中旅2010年財報資料，接手嵩山景區第一年，其景區業務收入便突破7.14億港元，同比增長62.77%。但“花無百日紅”，2018年，由於國家發改委公佈《關於完善國有景區門票價格形成機制 降低重點國有景區門票價格的指導意見》，嵩山少林寺景區門票價格由100元降為80元，港中旅業績也直接受到影響，新冠疫情則加重了“門票之殤”。
不過，轉讓公告也隱約映射出分手後有待打掃的“一地雞毛”。港中旅（登封）公司曾透過招拍掛方式競得三宗、共32.9萬平方米建設用地的土地使用權，用於嵩山功夫小鎮建設，並全額繳納了土地出讓金；但其中8.74萬平方米由於與《嵩山少室闕保護規劃》有出入，存在一級文物少室闕保護紅線問題，未能取得產權登記。
因為嵩山功夫小鎮長期停工，總承包工程單位河北建設集團股份有限公司要求港中旅（登封）公司支付2019年7月10日至今現場產生的停工損失和增加的費用。截止二次轉讓公告之日，雙方尚未形成解決方案。
不過，嵩山少林寺景區只是港中旅旗下旅遊目的地業務專案中的一個。目前，港中旅形成“4+1”戰略業務格局，即旅遊景區（目的地）開發與運營，旅遊地產開發與運營，城市地產開發及相關業務，旅遊+業務等。而作為國資委確定的以地產為主業的16家央企之一，它在房地產行業的佈局也頗為深遠，在港珠澳大灣區、長三角、環京津、成渝經濟圈、關中城市群等區域均有佈局。