樂居財經 鄧鑫妮 發自上海
“重構價值，是為了真正看清自己，既不妄自菲薄也不盲目自信。”上房服務董事張聖哲沉思了半刻，扶了扶鼻樑上的眼鏡繼續道，“而是恰如其分地找到自身深度與多元價值，找到主動變革、快速行動地勇氣、動力與方向。”
這句話放到第二次選擇衝刺資本市場的上海上房物業服務股份有限公司（簡稱“上房服務”）身上，也頗為適用。
避開大熱的港交所，上房服務選擇了A股。6月28日，上房服務向中國證監會提交了招股說明書。它的動作很快，上市輔導報告披露沒幾天，招股書就已經來了。
事實上，張聖哲不僅是上房服務的董事，在與上房服務頗有淵源的上海銳翔上房物業管理有限公司（簡稱“上房物業”），他也擔任著董事之職。
上房服務與上房物業曾經是“母子關係”，兩者的名字也很容易讓人混淆。而半道，上房物業卻“褪去”了上房服務原始股東的身份，轉而寄身於雅生活旗下。
名字相似，但命運卻大相徑庭。曾經，兩家公司的管理人員多有重合，但隨著上房物業“賣身”之後，一批管理人員也相繼退出，上房服務的董事長周超便是退出的一員。如今，兩家公司的紐帶只剩下了張聖哲。
6位實控人
創立至今，上房服務的股權更迭了10次。現在的掌舵人周超，一度將上房服務推入新三板，後又激流勇退完成摘牌。
摘牌之後，上房服務經過多番股權騰挪，最終由六位股東組成一致行動人，掌握公司超八成的股權，成了實際控制人。
周超身兼董事長和總經理的職位，卻是直接持股股東中最後入場的。其他六位老資歷的股東，在2017年便已經透過增資擴股佔得股東席位，周超在2019年6月，摘牌半年後才直接獲得股權。
如今，上房服務的七位股東方徵投資、方怡管理、方延管理、源富投資、徐林寶、周超、劉佳，他們分別持股49.39%、21.43%、11.63%、9.18%、4.96%、2.17%、1.24%。
看似股權分散，由多家投資公司享有，不過這些公司的背後掌權人都是同一批人。今年3月15日，李文潔、張聖哲、周超、趙磊、黃為國、肖玉康六人簽署了《一致行動人協議》，透過一致行動實際支配公司的經營決策。
目前，他們六人已經透過方徵投資、方怡管理、方延管理以及周超個人持有的2.17%股份，合計可支配股份額度達84.62%，已經成為上房服務實際控制人。
除了股權的騰挪，上房服務的註冊資本的增加也頗具看點。從最初的50萬美元（約413萬元，按照2001年成立時匯率計算）已經激增至6900萬元，漲幅高達1570%。
每一次註冊資本的增加，都伴隨著新晉股東入局。除方徵投資外，其他六名股東均透過這一方式進入。即使從新三板撤出後，也增擴了三輪資本，從2200萬元增至6900萬元。
兩個“上房”劃清界限
為何要給“上房物業”加上“銳翔”的字首，是單純在名字上做分別，還是另有謀劃？之後兩者的劃江而治，真相也慢慢浮出水面。
上房物業“出走”之後，將股權全數轉入分立出的方徵投資。隨後，周超也退出上海銳翔上房物業管理有限公司（簡稱“上房物業”），而上房物業和上房服務之間的紐帶就只剩下了張聖哲，他是兩家公司的董事。
上房服務由六位自然人控制，而上房物業卻由雅生活服務和萬物雲分持。
上房物業的兩位股東，中民物業和德召管理分別持股67%、33%，不過這兩家企業往上穿透，則分別是雅生活服務和德召管理。並且，旺紀國際有限公司透過雅生活服務受益了21.7%的股份，為其實際控制人。
儘管名字中都帶有“上房”，但股權已毫無關係。而之所以會在名字上有所重疊，事情還要追溯到上房服務的成立。
誕生於2001年的星翔物業（上房服務前身），出生時間比上房物業整整晚了九年，彼時上房物業是星翔物業的原始股東之一，持有50%股份。5年後，星翔物業更名為銳翔物業。而此時它的股東已經轉了一輪，上房物業的持股量來到60%。
2014年，銳翔物業再次改頭換面，一同變換名字的還有上房物業。2月10日，銳翔物業正式更名為“上海上房物業服務有限公司”，8天后上房物業繼承了上房服務“銳翔”的字首，改名為“上海銳翔上房物業管理有限公司。
“賣身”發生在2016年，萬物雲和中民控股借勢子公司德召管理和芮沛投資，從上房物業拿走了大部分股權，上房物業正式易主。沒過多久，芮沛投資退出，中民物業進入，而中民物業又被雅生活服務收購，至此上房物業實際控制權落到雅生活服務頭上。
而在分割之前，上房物業在股權上做了“鋪墊”。上房物業透過存續分立出一家新的公司——方徵投資，並且由方徵投資持有上房服務全部股權。剪去上房物業，而上房服務還在原來的體系內。
“商業+公共服務”新組合切入
有不少曾經登上新三板的熟悉面孔，最後又進入了主機板市場，保利物業、永升生活服務、第一服務控股都是轉板成功的選手。
從新三板摘牌已經過去兩年半的時間，上房服務才向上交所遞交招股說明書，而從定位上來看，顯然是花了一番心思。
上房物業對自己的定位是“聚焦於為商業地產和各類公共機構提供服務”，這在目前A股上市的4家物企中，算是“稀缺”的。
目前，已經在A股上市的招商積餘、南都物業、新大正和特發服務，要麼專注於住宅，要麼住宅和公共物業兩手抓，少有將商業物業和公共物業作為攻克的重點。
截至去年底，上房服務的綜合物業在管面積已經將近1800萬方，其中商業地產、醫療機構、教育機構、文化體育、其他機構的在管面積分別為409.24萬方、291.91萬方、424.93萬方、140.76萬方、532.72萬方，分別佔比22.74%、11.66%、23.61%、7.82%、29.6%。
過去一年，上房服務的收入達到8.18億元，醫療機構服務貢獻了超三成的營收比重。細分下來，綜合物業服務的醫療機構支援服務、商業地產物業服務、教育機構支援服務、其他機構支援服務和文化體育支援服務的營收分別約為2.8億元、1.7億元、1.3億元、8662萬元、6861萬元，分別佔比34.39%、20.36%、15.52%、10.59%、8.39%；專項物業服務的停車場經營管理和餐飲團膳服務分別營收7200萬元、1600萬元，分別佔比8.8%、1.96%。
所有專案中，醫療機構的面積服務單價最高，達到了9.49元/平方米·月，是所有業態平均單價的兩倍有餘。而其營收比重，也是所有業態中最高的。
不過，高額的單價和營收佔比卻沒能帶來更多的利潤，醫療機構的的毛利率在所有業態中排名靠後，對整體盈利水平有所拖累。
2020年，其營收佔比最高的醫療機構的毛利率為11.09%，拉低平均水平。而營收佔比僅有一成的其他機構服務，其毛利率不到兩位數，為8.58%。
事實上，近三年上房服務的毛利率並不高，一直在16%上下徘徊。2018年-2020年，其毛利率分別為16.12%、15.6%、16.77%，去年增長了1.17個百分點，而這主要沾了疫情期間政府減免社保的紅利。