在集聚中走向平衡——校正土地和住房空間的錯配

如果將中國的地級市和直轄市，按照GDP規模從高往低排列可以發現，GDP規模比較大的區域主要是沿海地區（尤其是京津冀、長三角、珠三角的核心地帶）和中西部地區省會城市周圍。相較而言，中國的人口分佈更分散。所以很多人認為，中國地區之間的差距是經濟集聚導致的。但實際上，GDP在少數優勢地區的集中，是全世界的普遍規律。

在其他國家，當GDP集聚的時候，人口也同樣集聚，地區之間的人均GDP是偏向平衡的。中國的真正問題不是GDP的集中，我國GDP的集中程度，甚至低於很多發達國家的狀態。

未來人口會怎樣流動？會向GDP和就業比較充分的地方流動。儘管中國有嚴格的戶籍制度，並且長期以來在支援欠發達地區進行當地的工業化，但人口流動的方向還是指向經濟發展條件更好的沿海地區和大城市周圍。那麼，是否會出現地區之間的不平衡問題？我們需要思考幾個問題。

第一個問題，如果戶籍制度進一步放開，全國社會保障一體化，人口流動是否會繼續發展？答案是會繼續發展。第二個問題，如果人口流動繼續發展，未來中國人口的空間分佈是否會與GDP的空間分佈更加一致？答案是一致。第三個問題，當未來中國的人口空間分佈和GDP的空間分佈更一致的時候，地區間的差距在人均意義上是否會縮小？答案是肯定的。

這個過程就是我多年講到的“在集聚中走向平衡，走向人均GDP”的過程——GDP更集中，人口同步集中，最終地區之間的人均GDP趨同。

但是由於長期以來我們沒有這樣去認識和發展，中國人口在往大城市走的時候，大量的土地資源卻以建設用地指標的方式配置到了中國中西部和小城市，結果導致那些人口流出地進行非常激進的城市化。這就導致住房市場上人口流入有需求的地方沒有供給，人口流出沒有需求的地方有供給，形成“人往高處（東部和大城市）走，地往低處（相對向西部和中小城鎮）走”的局面。

在2003年之前，由於人口在中西部地區是流出的，所以其建設用地的份額是下降的。2003年以後，人口還在進一步地向東部地區集中，但是中西部地區在土地供應中所佔的份額持續上漲。新增土地被用來建設大量的工業園和新城。因此，長期以來我堅持認為中國的房價問題是供給和需求的空間錯配。在上海、北京、深圳這些地區，土地供應受到了控制，由於人口流入帶來的住房需求得不到滿足，出現房價攀升。不能總把房價上漲歸結為需求方的不合理行為，而要看到供給側和需求側的不匹配，解決問題也應多從供給側增加土地和住房的供應。

我們曾經收集過一個數據庫，分析了全國280多個地級市和直轄市，其中272個在當地建有新城，超過90%的城市在規劃建設新城。但是全國有三分之一的城市人口呈現負增長，也就是說城市人口負增長的地區也在建自己的新城，其中超過70%的新城建設是在2008年後伴隨著對中西部投資的鼓勵建設起來的。結果，這些新城變成所謂“遠、大”的新城，其佔地面積的均值超過100平方公里，人口均值超過42萬，和當地老城相距平均約25公里。

供需錯配、建設“遠、大”新城，在微觀上的結果是造成地方政府負債。2009年的資料比2008年大約翻了一倍，2010年再翻一倍，然後迎來連續三年高速增長。到2013年開始下降，因為2013年之前建的房子都賣不出去了，形成了2015年開始的“去庫存”。很多地區在建設新城時，為了進行基礎設施建設，發行了大量的城投債。如果該地區建設的新城又遠又大、密度又低，就會使地方政府債務佔GDP的比例上升。

在宏觀上，靠投資帶來的增長不可持續，且不能帶來足夠的經濟增長。債務佔GDP的比例，其實就是投入產出效率。如果這一資料是上升的，就說明該地的投資沒有拉動應有的GDP增長。其中問題最嚴重的地區，投入的回報都不夠高。但值得警醒的是，這些地區被稱作“西部增長明星”。